城市土地利用与空间结构(城市经济学)

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1、 城市土地利用与空 间结构主要内容城市土地概述 土地竞租与城市土地利用 城市空间结构与功能分区第一节 城市土地概述n一、土地的概念和范围n土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下 列三种：n1、土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的 认识。n2、土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是 由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素 组成的自然综合体。n3、土地是自然物、自然力或自然资源。 n上述对土地涵义的不同认识，一方面表明 了人们对土地利用与研究领域的不断扩大 和深化，另一方面表明了由于生活、生产 的需要以及研究的目的和学科不同，人们 往往把土地看成不同的客体。地学工作者 可以把土地当作

2、自然综合体，经济学家可 以用土地去概括一切区别于劳动和资本的 自然资源，农民往往把土地作为耕作的田 地，而一般城市居民则把土地看成是栖息 、娱乐的场地。n土地作为平面，包括整个地球表面，但 平面只是物理、几何概念，并无经济意 义。作为生产要素或经济资源的土地， 是三维空间。所以土地不只是平面，而 是立体的，是指地球的表面及其上下空 间。具体一宗土地的范围，可以从“横” 、“竖”两个方面来认识。n在横的方面，一宗土地的横向范围即为 该宗土地的边界所围绕的面积。n在竖的方面，土地可以分为下列3层：n（1）地面；n（2）地面以上的空间；n（3）地面以下的空间。 n如果从经济学的角度来看，应把土地看

3、成是由地球的表层及其附属物构成的一 个上下垂直的立体，即土地是地球表面 上空一定的高度、以及地球表面地下一 定的深度组成的物质整体，它包括空气 、土壤、水域、植被、岩石、矿藏等一 切自然物质，是它们的综合体和抽象物 ，并由此决定了它的自然属性。n二、土地的特性n1、土地的自然特性n土地是一种天然形成的自然物，它具有 化学的和物理的各种特性，是一个十分 复杂的和综合的物体。土地的自然特性 是土地自然属性的反映。这些自然特性 是： n（1）不可移动性，或者说位置固定性。 土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动 ，但是作为立体空间的完整意义上的土 地，是人类不可以移动的。n（2）原始性，或者说供给的相对

4、有限性 。土地是自然的产物，不能被人工生产 出来，所以其数量不能增加，由地球的 大小决定。由于土地数量不能增加，使 得土地具有有限性和独占性。 n（3）不可毁灭性。土地作为空间位置是 永存的，在数量上不会减少，同时只要 注意正常的保护，其生产力或利用价值 也不会消失。 n（4）独特性。各宗土地具有的条件或利 用价值差异很大，正如没有两个长得一 模一样的人一样，也没有两块完全相同 的土地。土地不能实现完全替代，致使 土地市场不能实现完全竞争，形成的价 格也受个别情况所左右，即土地不能依“ 一物一价”的法则形成价格。 n2、土地的经济特性n土地的上述自然特性，客观上决定了它 的经济特性。土地的经济

5、特性，是人们 在使用土地时引起的经济关系，它们主 要表现为： n（1）稀缺性。由于土地是自然赋予的不可再 生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求 来说，土地资源永远是稀缺的。n（2）区位效益性。在城市，区位对于土地效 益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之 所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地 有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得 到高回报。n（3）边际产出递减性。对于城市土地来说， 边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超 过一定限度后，收益开始下降。 n3、土地的人文特性n土地的人文特性主要有下列三个方面：n（1）用途的多样性。多数土地就其本身 来看，可以作多种不同的用途使用，

6、而 不同的用途中还可以选择不同的利用方 式。 n（2）社会经济位置的可变性。土地的自 然地理位置虽然固定不变，但其社会经济 位置却是很难稳定不变的。因为周围环境 、交通条件、市场距离、与公共设施的接 近程度、与商业中心的接近程度等，均可 以影响土地的社会经济位置，而这些是可 变的，并处于经常变化之中，故土地的社 会经济位置也是可变的，而且在不断地变 动。n（3）合并和分割的可能性。土地作为物 质实体是不可以合并或分割的，但是作 为权益是可以合并或分割的，例如可依 买卖、互换、赠与、继承、征用、调整 、重划等行为对土地予以合并或分割。三、城市土地地租城市土地地租是城市土地所有权在经济上 的实现形

7、式，是城市土地收益分配的一种 主要形式。土地的价格并不是“土地价值”的货币表 现,而是土地所提供的地租的购买价格。城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租 。级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个 别生产价格与社会生产价格的差额；绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源 是市场价格与价值或生产价格的差额。级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主 要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的 级差地租永远是城市级差地租的主要形式。城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论 的。包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、 由产业投资

8、与公共设施的投资因素综合形成的城市功能 级差地租和依赖城市规模经济集聚的”自然力“形成的城 市规模级差地租。微观层次的级差地租主要指城市内部的级差地租，一般 按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高 位区的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。n四、城市土地市场n城市土地市场是城市土地使用权交易的总 和。n我国土地市场分为土地使用权出让市场和 转让市场两个层次，并在运行上各有特点 。n我国土地市场的基本格局是由国家垄断城 市土地使用权供给的一级市场和用地者相 互转让土地使用权的二级市场共同构成。城市土地一级市场是构建国家宏观调控下的城市土地市场的起点 和支撑点。城市二级市场是优化

9、城市土地资源有效配置，提高城市土地使用 效率的重要环节。土地市场运行体系如图土地市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场到期收回 转让收回 其他收回土地征用土地出让土地转让 土地出租 土地转租一级市场二级市场n五、城市土地制度n计划经济时期，实行土地行政划拨制度， 我国城市土地使用概况地说是”无偿、无限 期和无流动性“的使用；n自20世纪80年代以来推行土地使用制度改革 ，实行土地使用权价格有偿有期出让土地 ，形成土地市场，市场逐渐取代政策成为 城市土地资源配置的主要手段。当政策和市场成为土地利用的主要驱动力时，公众的 意愿没有得到反映，这种土地利用决策往往得不到社 会的认可，系统内部的排斥造

10、成土地利用的不可持续 性。城市土地利用的演化就是政府、企业和公众相互博弈 的过程。每一个主体的决策都会影响其他主体，反过 来，也受到其他主体决策的影响。因此，建立政府、市场和公众相互协调的机制与对策 ，是实现城市土地有偿使用和可持续利用的关键。具体措施：1 改革城市土地利用规划的方法2 逐步建立并完善土地产权权能3 公众参与是城市土地利用可持续发展的保障第二节 土地竞租与城市土地利用n一、土地租金与土地区位n根据土地肥沃程度、距离市场区位远近和气候条件等方面 所决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级 。n一般而言，对土地的利用会根据社会产品需求的大小，由 优至劣依次进行。生产产品的价

11、格必须小于最劣土地的平 均成本是土地开发的基本前提。如果最劣土地的平均成本 等于市场价格，就不会产生级差地租，这种不会产生级差 地租的土地在经济学上一般被称为边际土地。n市场价格与边际土地以上土地产品平均成本之间的差额， 就是级差地租。n二、城市土地的投标租金模型n（一）杜能模型n德国经济学家杜能在他的专著孤立国 一书中，提出了投标租金的概念，建立起 了一套投标租金模型。杜能指出，投标租 金是投标者对各种不同区位的土地所愿意 支付的最高租金，它由土地使用者在对土 地使用权的竞争中产生。 n对于某一土地需求者来说，在城市地区 影响投标租金的最重要因素是土地的位 置：地块距市中心越近，愿意支付的租

12、 金越高。若以r（d）代表某一土地需求 者的投标租金曲线，d代表到城市中心的 距离，p为产品价格，q为产量，c为与距 离无关的单位生产成本，f为单位距离的 运费率，为平均利润率，则在一定利润 水平下每块土地的租用者所能支付的最 大地租（即投标租金）为：n r（d）=qpcfd n可见，相对于不变的p、c、和f来说， 投标租金r（d）是距离d的线性函数。反 映在图5-1中，则AB为投标租金曲线，其 斜率为f。只要企业选址在这条曲线上， 则无论其位置在AB线段上的何处，企业 的利润率都是一定的。n杜能的分析虽是针对农业而言的，实际 上由于城市地租和农业地租的基础是一 样的，并由农业地租来调节，因此

13、在城 市中，投标租金曲线同样是距离的线性 函数。n（二）城市土地地租曲线n在完全竞争条件下，城市土地在不同用 途的使用者进行分配时，总是遵循“最高 租金原则”即愿意支付最高租金者得 之。而不同的使用者，对于城市不同区 位上的土地，所给出的投标租金是不同 的。 n现假设有A、B、C三类土地使用者，分 别是商业零售业、制造业、公寓住宅业 ，它们各自给出了自己的土地投标租金 曲线，即在一定利润水平下所愿意支付 的最大地租曲线：其中AA为商业用地的 投标租金，BB为制造业的投标租金， CC为公寓住宅业的投标租金。 n当土地处在OE区段时，商业用地的投标 租金AE最高，土地所有者理所当然将 OE区段的土

14、地给了商业；同理，EF区 段的土地给了投标租金最高的制造业， FC区段的土地给了投标租金最高的公 寓住宅业。于是，这就形成了一条针对 三个土地使用者的城市土地的投标租金 包络线AEFC，它也是实际上的城市土 地市场地租曲线。如图5-2。n三、城市土地利用的一般均衡n城市土地利用要达到均衡必须同时满足以下几个 条件：1 企业选址的均衡。在充分竞争的市场机制下，只 有所有区位上的企业均达到零经济利润状态时， 企业才没有改变区位的动机2 家庭选择的均衡。所有家庭在市内各区位上获 得的效用相同，从而任何家庭也没有改变区位的 动机。3 区位竞价的均衡。在充分竞争条件下，土地总 是被出价最高的使用者获得。

15、在同一区位上，不 同的企业或家庭的竞租水平不同，只有出价最高 者才能获得该区位上的土地。4 劳动力市场的均衡。在开放城市模型中，还必 须满足这一条件。即市内工商业的劳动力需求必 须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城 市人口的迁入和迁出，从而影响地租乃至土地利 用的变动。5 土地利用边际的均衡。在两类土地利用的边界 ，两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动 。在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业 地租满足上述几个条件后，城市用地结构达到均衡，从 而就决定了城市内部空间结构的形成。一般来说，服务业中非土地要素对土地的替代性较 强，在市中心地区土地的边际生产价值较高，从而 地租出价较高，

16、因而占据了市中心地区的土地。制 造业、住房依次次之，因而分别居于中间和边缘地 带，所以，从理论上，在市场机制下均衡的土地利 用形成了同心圆形的分层结构模式。第三节 城市空间结构与功能分区n一、城市空间结构的基本模式n伯吉斯（1925）同心圆学说认为，通过市场 竞争，城市土地利用将形成单中心对称的 圆形分层结构。当城市区域扩展时，每一 个内环地带必然延伸并向外移动，入侵相 邻外环地带，产生土地使用的演替，但并 不改变圈层分布的顺序。n同心圆模式是城市形成的基本结构。在传统的单一中心城市中，大部分经济活动 集中在中央核心地区，形成以同心圆为基本 模式的中心城市，其功能分区表现为CBD、 工业园区和居民区等。随着世界范围内城市化的快速发展，城市地 域空间由集聚走向扩散，现代多中心城市的 兴起和城郊次中心地带得到发展已成为城市 空间结构演变的趋势。n二、城市土地利用的分区制n完全的不受制约的市场会带来一定的问题 ，在城市发展中主要表现为：1 市场只能体现少数集团的短期局部利益， 往往与城市发展的长期方向相悖。2 市场在不能保证平等竞争的情况下可