《成都龙潭总部基地项目策划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都龙潭总部基地项目策划书（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、龙潭工业区复合型商务地产项目开发介绍香港迦南美地产业投资控股有限公司2007-8-16目录o项目背景o市场分析o产品分析o产品规划o财务分析项目背景o地块特征 -区位：北三环外远离中心城区 -规划：工业园区、总部基地 -交通：距离主干道较近、但无公交线路 -周边：周边地块为工业用地项目背景o开发现状 -城北新开楼盘增多，居住人口增加 -城北北湖片区已形成休闲游憩氛围 -龙潭工业区的设立使城北初具商务氛围市场分析不同商业行为对应不同商业物业需求商业行为对商业物业要求 地理区位交通设施商业配套金融设施休闲设 施住宿设施会议设 施策划创意无要求无要求无要求无要求靠近无要求靠近公关联络中心城区交通便捷
2、无要求无要求靠近无要求无要求人才招聘中心城区交通便捷无要求无要求无要求无要求靠近商务接洽无要求交通便捷无要求无要求靠近无要求靠近客户接待无要求无要求靠近无要求靠近靠近无要求财务 活动中心城区交通便捷无要求靠近无要求无要求无要求营销 推广无要求交通便捷靠近无要求靠近靠近靠近市场分析物业类 型主要满足对商务活动的要求创意制作公关联络人才吸引商务接洽 与公司形象客户接待财务 活动营销 推广中心城区写字楼 城市副中心写字 楼 近郊总部基地 近郊都市综合体 不同商务物业对应满足的商务需求市场分析物业类 型主要商务物业配套设施情况地理区位交通设施商业配套金融设施休闲设 施住宿设施会议设 施中心城区写字楼主
3、要功能： 1、极强的公关联络 功能 2、较强的商务接洽功能 3、极强的人才吸引功能 4、极强的财务 活动功能 城市副中心写字楼 1、较强的商务接洽功能 2、较强的财务 活动功能 3、较强的人才吸引功能 近郊总部基地 1、极强的创意制作功能 2、较强的商务接洽功能 近郊都市综合体 1、极强的创意制作功能 2、极强的商务接洽功能 3、极强的客户接待功能 4、极强的营销 推广功能 不同商务物业的配套设施情况产品分析o总结-中心城区写字楼能充分满足公关联络、人才吸引、财务活动等商务活动的 需要-城市副中心写字楼功能与中心城区写字楼接近，但各项功能均较弱-近郊都市综合体能充分满足客户接待、商务接洽、创意
4、制作、营销推广等 商务活动的需要-总部基地主要满足的商务需要为创意制作和商务接洽以及提升公司形象方 面，但由于缺乏酒店、会议、休闲功能配套，在客户接待以及公关推广方 面有明显缺陷产品分析o总部基地这种商务物业形态出现以后，由于其具有独栋独院、环境清幽、价 格合理等显著优势，受到了众多中、小本地企业的青睐。o但是总部基地这种商务物业形态也存在诸多不足之处： -餐饮住宿档次不高，无法完成重点客户的接待。 -缺乏商业配套和生活氛围，如同被隔离在城市之外，难以吸引优秀员工 -不具备休闲娱乐功能，沉闷单调，尽管能提升公司形象，但单位空间利用率低 -缺乏会议设施，无法举行规模稍大的员工培训、公关会议等活动
5、。o同时总部基地这种物业形态的市场竞争已经日趋激烈，后续效仿和跟进开发 公司一哄而上，无疑对市场将产生极大的冲击。o因此，可以得出以下结论：总部基地具有一定的市场空间，但是随着购买者 的增多，诸多问题已经逐渐暴露，同时市场环境开始变的严峻，“一招鲜， 吃遍天”的情况已经不复存在。如不对其进行改进和发展，找到闪光的概念 和卖点，其销售难度可想而知。产品分析o总部基地需要强化的商务配套功能：会议：具备承接员工培训、大型发布会和公关活动的能力休闲：为客户接待、公司活动创造条件餐饮：为商务宴请、会面洽谈创造条件住宿：为重点客户接待创造条件o总部基地需要引入的概念：改变冰冷沉闷枯燥的办公环境，引入阳光健
6、康绿色的办公氛围产品分析具体到龙禧科技龙潭工业区的总部基地项目，可以发现以下特点：1、龙禧科技地块位于龙潭工业区的中心位置，内部交通位置优越。2、龙潭工业区入驻企业已经初具规模，其中不乏像电子十一所、二 重集团、烟草公司、中油、航天通信、石油管理局之类的国家重点 单位；也不乏像正大集团、中意、同创、上海浴都等国内外知名企 业。因此，龙禧科技的总部基地项目的相关配套，不仅能够强化项 目内部的商务功能，也拥有雄厚的外部客源支撑。从另一个角度看 ，本项目的服务功能将辐射整个龙潭开发区。成为点亮整个工业园 区商务休闲氛围的“绿色火炬”。产品规划o龙禧复合商务地产项目的产品规划设置“总部基地+GOLF练
7、习场+高层都市综合体”三类产品的合理配置，充分降低开发风险，优化收益来源。1、总部基地满足现实的市场需要，实现短期回款。 2、高层都市综合体提升项目整体附加值，使独栋总部基地取得同类 产品中压倒性竞争优势。同时其酒店、餐饮、娱乐、休闲的设置， 可采取灵活多样的招商及销售方式，迅速回款。 3、GOLF练习场一方面作为项目的亮点，成为销售招商的利器，另 一方面又可进行长期经营，获取得巨大而稳定的收益。产品规划o龙禧地块的经济技术指标 -占地面积99.35亩 -容积率（无特定限制） -总建面186，000平米（地上面积165，000平米，地下21，000平米）o龙禧地块项目的产品配比 -总部基地：6
8、4，000平米分两期开发 -GOLF练习场打楼1，000平米 -高层都市综合体： 95，000平方米分两期开发产品规划o总部基地的主力户型 占地面积：50亩 建筑密度：0.48 容积率：1.9 1000平米联排总部楼19套 2000平米低层联排总部楼10栋 5000平米总部楼5栋oGOLF练习场 -70打位练习场占地面积：35亩 -70打位练习场打楼占地面积：1亩（二层） -70打位练习场打楼建筑面积：1000平方米 -70打位练习场长度：250米 -70打位练习场宽度：88米产品规划o高层都市综合体 占地面积：13亩 建筑面积：95，000平米 基底面积：5，500平米 建筑密度：0.58
9、容积率：11规划说明： 两栋30层相对独立的塔楼，通过裙楼连成一体。 其中15楼为裙楼 1楼接待大厅、名品店 2楼酒吧、西餐厅、日本料理 3楼桌球、保龄球 4楼室内恒温游泳池、SPA、洗浴中心、保健按摩 5楼咖啡厅、商务茶楼 6楼以上为两栋独立塔楼（69楼为酒店客房区、10楼以上为写字楼办公区）产品开发计划产品类型第一期2007年10月动工， 12月开始销售第二期2008年5月开始动 工，同步招商，7月开始 销售第三期2008年底 动工，同步招商。 2009年底销售第四期2010年8月 动工、2010年底 销售 总部基地26，000平米 1000平米联排总部楼9套 2000平米低层总 部楼5栋
10、 5000平米总部楼2栋38，000平米 1000平米联排总部楼10套 2000平米低层总 部楼5栋 5000平米总部楼3栋后续开发高尔夫练习场1，000平米 练习场 打位楼高层都市综合体60，000平米包括： 25，000平米的裙楼，以 及35，000平米的酒店与 写字楼、停车场 21000平 方米35，000平米的酒 店与写字楼 注：酒店：14000 平方米，写字楼 56000平方米后续开发财务分析o项目预计投资总额为：43773.8万元，预计实现经营收入76350万元， 利润：29923.7万元，并能为股东余下25000平方米商业地产及高尔夫 球练习场一座。（其财务情况见下页表格）龙潭工
11、业区复合型商务地产项目财务预测 单位：万元项目一期二期三期合计 股东投入 6000 6000 借款 3390 22757175 小计600033900227513175 销售收入9100399002275071750 小计9100399002275071750 练习场销售收入200300400900 餐厅销售收入1003008001200 商务会所销售收入100200300600 商务酒店销售收入 20002000 小计40080015002700 收入合计9500414002545076350 管理费用10010050250 销售费用2731197682.52152.5 财务费用100100
12、50250 小计4731397782.52652.5 练习场销售成本120180240540 餐厅销售成本70210560840 商务会所销售成本60120180360 商务酒店销售成本0014001400 地产销售成本14070.816955350034525.8 销售税金760331220366108 小计15080.820777791643773.8 成本合计：15553.8221748698.546426.3 经营利润-6053.81922616751.529923.7 注：公司除经营利润外，还余下高尔夫球练习场一座项目建议的运作方案： 由股东出资6000万元，作为项目的启动资金，通过
13、项目借款及工程垫资的方式解决经营过程中的资金缺口。 通过分析，股东只要投资资金能顺利一次性到位，建筑确保垫资50%，是能保证项目正常周转的。投资分析时间一期二期三期合计股东投资6000 借款 399022757175工程垫资（50%）7035.48477.5175017262.9小计13035.412467.5402524437.9销售收入（50%）4750207001272538175合计17785.433167.51675062612.9成本投入15553.8221748698.546426.3资金净流量2231.610993.58051.516186.6财务分析对于各项收入变化的情况分析
14、关于项目各项条件变化的资金运作分析项目投资期项目设计值75%50%25%股东投入6000 6000借款71755381.253587.51793.75工程垫资17262.912947.1758631.454315.725销售收入3817528631.2519087.59543.75小计68612.952959.67531306.4515653.225成本支出总额46426.346426.346426.346426.3资金缺口22186.66533.375-15119.85-30773.075财务分析对于各项资金来源项目仅占项目设计值50%时候资金缺口解决方法的分析：o项目设计值为50%时项目的基本情况分析：股东投入：6000万元借款：为销售收入总额的5%工程垫款为工程总金额的25%销售收入为销售总收入的25%资金缺口：15200万元，解决办法：o为保证项目顺利的实现，可以在项目运作时就寻找战略合作伙伴：1、建筑公司，采用合作方案，确保垫资50%，可以解决资金缺口：8631万 元；2、酒店可以采取合作开发的模式：3000万元3、裙楼25000平方米，可采取合作方案：2500万元；4、二期主楼的开发可以条取合作开发的模式5、增加股东的投入或吸引战略合作者THANKS
