CRIC-城东板块市场分析

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1、PART 4 城市板块简介2PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块城市距离：东至绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路轨道交通：地铁2号线、4、6、8号线规划中资源占有：钟山风景区等区域配套：苜蓿园商圈楼市发展：东南板块是南京目前房房价最坚挺的板块之一产业支撑：三产为主、生产型服务业客户构成：市区高端客户、地缘性客户1 34526城南板块河西板块城中板块1城北板块2城东板块3456仙林板块江北板块江宁板块溧水板块高淳板块板块区域含玄武区、白下区的东部，栖霞、秦淮的小部分区域。东至绕城公路，南至中和桥路，西至大明路、明城墙，北至龙蟠路、宁镇公路。

2、 5分开发历史南京传统的高档居住区，90年代中后期，月牙湖周边地区的开发带动城东片区的形成，长期以来定位于南京的高档居住区。4分客户心理认知城东的文脉、交通和环境皆为百姓置业之首善之选。自月牙湖地区成功开发以来，其生活配套设施齐备，教育、医疗、商业等一应俱全，城东板块地产价值稳步上升。4分板块特征城东板块的自然人文环境是一流的，这是第一大优势；城东板块楼盘的品质总体是比较高的，使得这一片形成了非常好的氛围。 5分所处开发阶段城东南板块是南京目前房房价最坚挺的板块之一，而新东郊板块（与城东板块接壤的江宁、仙林部份区域）的升值潜力巨大。4分3地铁2号线地铁2号线沪宁连接线沪宁连接线沪宁高速绕城高

3、速光华路玄武大道紫金山内低密度别墅产品中山门外城东南樱花村徐庄软件园城东板块，最早以紫金山内及周边低密度别墅产品为主，为南京市政企名人及外资高管集中居住区域 2000年左右，中山门外开始兴建事业单位住房后，拉开了走出“城门”开发房地产的步伐。而紧邻紫金山的樱花村，因优良的自然资源环境，受到南京市民的“追逐” 2010年，因地铁2号的原故，马群地铁站开始兴建大型商业体，结束了城东无大型商业体的历史，现城东板块北区已经开发完毕，正朝南区开发，即马群以南区域因坐拥紫金山（天然氧吧），城东板块前期以高档低密度产品为主，打下了“东贵”的良好基础，现紫金山已经受保护，无地可开发，发展方向正朝南片

5、年6月2014年7月2014年8月 2014年9月2014年10 月2014年11 月2014年12 月2014合计土地（住宅、商业、办公）出让面积（万）014.490013.1500013.52015.27056.43成交面积（万）00014.49013.1500013.52015.2756.43可建面积（万）00036.18031.5100012.94019.66100.29成交总价（亿元）00025.7013.5200020013.472.622014年城东板块共成交土地56.43万方，总建100.29万方，成交金额72.62亿。其中住宅成交5幅地块，总成交面积为56.12

6、万方，总建100.23万方，成交金额亿72.2亿。纯商业成交面积3198，总建704，成交金额0.42亿。6住宅公寓商业办公存量709年市场集中爆发后开始趋于平稳，近几年城东板块需求量日益走高，供需关系基本平衡，2014年城东区域去化量为26.8万方。 2009年是房产市场狂欢的一年，市场异常火爆. 2010年开始城东住宅市场供应和需求都不大。 2013年之后供需双双快速增长，保持较为合理的供需关系。 2014年供应为24.6万方，去化为26.8万方，市场压力小。 2014年成交均价为18506元/，较2013年下降了4.1%，2014年城中板块上市土地不多，预测价格未来可能出现上涨。PAR

7、T 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|历年成交走势城东板块历年住宅成交趋势重点发展南部低中端居住市场，随着城东马群商业中心的建立，未来住宅市场发展前景看好。成交走势8从近两年成交走势看，城东板块的住宅市场供需稳定，市场形势好，月去化量为2.2万方，成交价格在波动出现了小幅下降，2014年12月份成交均价为18102元/，较2013年1月份下降了9.2%。城东板块住宅近24个月成交走势成交走势PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|历年成交走势9城东板块内住宅产品面积段集中于80-100平米和100-120平米，约占总体的57%，其中80-100平米供应最多；从市场表现来看，

8、80-120平米产品最受市场欢迎，且大面积段产品市场表现一般。p 2014年城东板块最受市场欢迎的是80-100的产品，占总量的30.6%，其次的是100-120的产品，占总量的27.50%。p 2012年之前城东板块主要发展北部中高端住宅区，大面积段产品较受市场欢迎，12年之后开始主要发展南部的中低端住宅，小户型开始占据市场主动。城东板块历年商品住宅成交结构走势图（套数）2014年城东板块商品住宅成交结构分布图（套数）PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|板块成交结构走势成交结构10城东板块住宅历年成交单价段走势（套数）江宁板块住宅历年成交总价段走势（套数）城东板块单价段目前集中

9、在15000-20000元/之间，总价段主要集中在150-250万之间，2012年城东板块300万以上的占绝大多数，之后开始不断萎缩。从近6年的单价段变化看，城东住宅市场单价段在15000-20000元/之间的产品市场接受度最高，2014年10000-13000元/的产品出现小幅增长。从近6年的总价价段变化看，城东板块近几年重点发展低中端住宅区的趋势明显，高端产品日益减少，刚需和首改产品开始成为市场的主流。价格结构PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|板块成交价格段走势11PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|主要住宅项目分析城东板块住宅市场在售的主要项目有：世茂君望墅

10、、复地御钟山、紫金华府、中南世纪雅苑、德基紫金南苑、宏图上逸园等目前江宁板块在售项目中销售情况较好的有：世茂君望墅、复地御钟山、紫金华府、中南世纪雅苑、德基紫金南苑等。项目世茂君望墅复地御钟山紫金华府中南世纪雅苑德基紫金南苑成交面积11133752058445503574914717项目世茂君望墅紫金华府中南世纪雅苑复地御钟山德基紫金南苑成交套数820424400272112项目世茂君望墅复地御钟山紫金华府中南世纪雅苑德基紫金南苑成交金额（万元）189457123012900034264228007以成交面积排名以成交套数排名以成交金额排名销售排名复地御钟山紫金

11、华府中南世纪雅苑德基紫金南苑招商紫金山一号12PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|主要住宅项目分析总建面积356759车位配比1:1占地面积129263建筑风格西班牙风格容积率2.8交房时间2016-12-30绿化率40%物业费用未定规划户数926户物业公司绿城物业管理公司物业类型高层成交均价13000元/中南世纪雅苑：马群板块刚需大盘，主要卖点配套+科技住宅+物业中南世纪雅苑由中南地产开发，栖霞土城头路和天和路交汇处，占地12.9万方，总建35.7万方。核心配套：地铁2号线，有轨电车一号线、招商花园城、马群中学。案例分析效果图13PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板

12、块|推盘节奏去化分析中南世纪雅苑去化走势图推盘时间推出面积推出套数推案描述2014-12-1224,409270本次推出8号楼，位于小区一期西南部，主力户型为80-90平米二房。2014-11-1411,355128本次推出的为7号楼，位于小区北部，主力户型为80-90平米二房。2014-10-1847,007528本次推出3栋楼，6号楼位于小区北部，1、2号楼位于小区东部，主力户型为90-100平米两房。中南世纪雅苑从2014年10月开始进入市场，共推出8.26万方，去化3.57万方，400套。整体成交均价为 11928元/。整个项目的价格谷底出现在2014年11月份，成交价

13、11655元/，2014年12月成交均价为12336元/。14中南世纪雅苑的的主力户型为69-93和110。中南世纪雅苑的户型特点是：主打高赠送，空间百变。PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|主力户型介绍居室：3室2厅1卫1厨建筑面积：85居室：3室2厅2卫1厨建筑面积：11015PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|总结中南世纪雅苑地处城东新核心马群板块，周边配套齐全，项目主打高赠送面积和智慧住宅，是马群板块的刚需大盘。中南世纪雅苑物业类型主要为高层住宅，客户群面对城东板块以及整个南京区域的刚需人群。项目获得了较高的市场认可度，项目具有：品牌开发商、智慧住宅等优

14、势随着招商花园城的出现，弥补了区域商业配套的不足，该区域母亲啊配套较为齐全。项目总结：中南世纪雅苑占地12.9万方，总建35.7万方，一期推出8.26万方，目前去化3,57万方，去化率为43.2%。项目整体成交均价为11928元/ ，2014年12月份成交均价为12336元/ 。16住宅公寓商业办公存量17年度供应面积（）成交面积（）成交均价（元/）2012年17,3397,50917,7062013年08,23516,7432014年054016,820汇总17,33916,28317,190成交明细城东板块除2012年招商紫金山一号供应了1.7万方的公寓外，无其它酒店式公寓供应，目前去化

15、1.63万方，去化率96%,目前城东板块的公寓市场基本属于空白。PART 4 南京板块简介|板块介绍|城东板块|历年成交走势18住宅公寓商业办公存量19城东板块销售型商业历年成交走势 2009-2011年需求量远超供应量，供求关系良好。 2012年集中供应5.2万方，近去化715，市场压力开始变大。 2013年供应量减少，需求增加，全年去化0.68万方。 2014年供应量为1.2万方，去化量为0.13万方。江宁板块的价格高地出现在2012年，成交均价为31945元/，之后开始回落，2014年成交均价为22234元/ 。城东板块目前在售商业多为社区底商，需求量较少，12年集中供应5.2万方，导

16、致城东板块销售型商业供求关系失衡。PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|历年成交走势成交走势20PART 4 南京板块简介|板块介绍|城中板块|近24个月成交走势供求明细项目名称区域供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价套均价成交金额高桥地区经济适用房二期秦淮5,894315,8943119,540 3,715,089115,167,747宏图上逸园玄武1,10112469520,795 1,948,5309,742,650世茂君望墅秦淮1,87332460724,822 1,632,28811,426,018建发紫庐玄武130300000汇总-8,998786,8234319,981 3,170,614136,336,414项目名称区域供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价套均价成交金额中南世纪雅苑栖霞4,7464600000世茂君望墅秦淮4,011189651822,

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