房地产企业税务风险防范与税务规划

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1、税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 进进出口税务务 税务务争议议解决1房地产企业税务风险防范与税务规划（ 2009.9.25中关村不动产商会）刘天永 税务律师税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决主讲人介绍北京市华税律师事务所合伙人 中央财经大学税务学院客座教授 北大财税法研究中心特约研究员 中国财税法学教育研究会理事 资深税务律师 注册会计师 注册税务师刘天永律师是中国最早涉足税务行业的专业律师之一，其所任 职的华税律师事务所是国内第一家专业化税务律师事务所，专 注于提供税务咨询、税务筹划、国际税收、税案代理等领域的 法律服务。 刘

2、天永律师多次接受第一财经日报、中国税务报、 中国经营报、证券日报等十多家国内主流财经媒体采访 ，就热点税务问题发表专业律师意见。刘天永税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决专业实务著作主要作品： 中国转让定价实务与案例（法律出版社，待出） 中国税务律师实务（法律出版社） 企业会计准则深度释解与企业应对（法律出版社） 最新企业所得税法深度释解与企业应对（法律出版社） 轻松学会税务律师办案实用技巧（立信会计出版社） 轻松掌握最新税收优惠政策（立信会计出版社）税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决内容提纲房地产税

3、收制度简介主要税种的税收稽查要点企业所得税纳税筹划企业所得税纳税筹划税收争议营业税纳税筹划税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决目录n第一部分 房地产税收制度简述 房地产开发与经营涉及税种 房地产开发行业各个纳税环节 房地产行业税收政策n第二部分 主要税种的税收稽查要点 主要税收违法类型 企业所得税的税收稽查要点 土地增值税的税收稽查要点 营业税的税收稽查要点税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决n第三部分 企业所得税纳税筹划 收入的税务处理 成本、费用扣除的税务处理n第四部分 土地增值税纳税筹划 开发产品

4、定价筹划法 设立房地产销售公司一分为二法 适度加大建造成本法 利息扣除法税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决n第五部分 营业税纳税筹划 营业额的确认和计量 转让在建项目转让在建项目的税收政策和纳税筹划 合作建房的纳税筹划n第六部分 税收争议 税收争议产生的原因 税收争议解决的方法税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决S1S1第一部分 房地产税收制度简介税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决一、房地产开发与经营涉及税种房地产开发与经营业共涉及11项税费（10个税种

5、、1项涉税费 用），分别为： 营业税 城市维护建设税（外资企业不征） 教育费附加（外资企业不征） 企业所得税 房产税（外资企业不征） 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 耕地占用税 土地增值税税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决二、房地产开发行业各个纳税环节房地产开发行业大致分为三个环节，及房地产开发建设 环节，房地产使用环节，房地产交易环节，各个环节涉及 的税种互有不同，具体如下。 1，房地产开发建设环节涉及的主要税种有耕地占用税、 营业税和城市建设维护费。在房地产开发过程中如果占用了耕地则需要缴纳耕地占用税，房地产建设环节的营业税主要是对

6、建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为营业税的附加义务同时产生。 2，房地产使用环节涉及税种主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而言，适用5%的税率；土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续地的单位和个人征收的一种税。 3，房地产交易环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%；土地增值税是对转让国有土地使用权、地上

7、建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税种；印花税是在我国境、内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的税种。税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决三、房地产行业税收政策（一）房地产行业的所得税税收政策 1， 94年税改2003年度，在这一阶段并没有完全针 对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企 业所得税适用于一般工商企业的税收原则。 2 ， 国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定 了国税发200383号文件，专门针对房地产企业制定 了企业所得税政策。 3， 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务 系统强调精细化管理的大前

8、提下，国家税务总局与时 俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑 洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续4，近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业 的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业 务企业的纳税行为，制定了房地产开发经营业务企 业所得税处理办法（国税发200931号）。该文件 是在内外资企业所得税自2008年1月1日合并统一的背 景下出台的。该税法规定告别以往内外资房地产企业 使用不同税法规定的时代。因此讲解政策，我们以新 31号文件为基础来讲解。 （1）整体框架 国税发

9、200931号文是在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得企业所得税管理问题 的通知 （国税发2001142号）、税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问 题的通知（国税发200631号，注：2008年前，该 文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编 修订、补充后而制定的。国税发200931号文充分吸 收、借鉴了国税发200631号文的主要内容，并有机 结合了国税发2001142号文的重要内容，并根据目前 房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内 容予以了增删、合并调整。 （2）重要变

10、化对照国税发2001142号、国税发200631号两文，国 税发200931号文有以下内容显得较为重要，需引起 各位同仁予以关注。 税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续“核定征收”需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来国税发200931号文对此种行为划上了“休止符”。

11、委“外”销售 佣金标准统一 国税发200931号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用 税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准 予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企 业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房 地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托 销售收入的10%。 自用产品折旧扣除有限制国税发200931号文规定：转为自用的开发产品，国际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与国税发200631号的规定相比区别

12、明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。 明确了计税成本对象的确定原则 这是国税发200931号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。税务务咨询询

13、 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续确定了成本分配方法 国税发200931号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发200931号文还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。 税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续直面“预提费用”多少年

14、以来，“预提费用”不论是对房地产企业工作的同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳双方分岐严重的地方。 为此，国税发200931号文第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承

15、诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付 ）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。同时， 第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发 生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计 税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税 成本。” 税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决续（二）房地产行业的土地增值税税收政策土地增值税的税收条例主要是国务院于1993年12月1

16、3日发布的 中华人民共和国土地增值税暂行条例，财政部于1995年1 月27日颁布的中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 和关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号） （三）房地产行业的营业税税收政策房地产行业的营业税税负存在于房地产使用环节和房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而 言，适用5%的税率；房地产交易环节的营业税主要主要是针对房 地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%；其适用的税 收条例是中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和 国营业税暂行条例实施细则。税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税务务争议议解决S2S2第二部分 主要税种稽查要点税务务咨询询 转让转让定价税务务 高新企业业税务务 并购购税务务 税