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1、*1长沙城市综合体案例分析 *2p开福万达广场p运达中央广场p泊富国际广场 p保利国际广场p世茂铂翠湾p北辰三角洲p绿地中央广场p通用时代国际社区p华远华中心p德思勤城市广场p香港九龙仓项目p复地项目基本指标n 项目地址:开福区五一路与湘江中路交汇处n 开 发 商:长沙开福万达广场投资有限公司n 建筑面积: 约100万，其中高层精装豪宅约40万，商业综合体32.8万，超高层豪华办公楼3.9万。 n资源情况：绝版城市核心地段、一线江景n 物业类型：城市综合体n 装修情况：精装修n 占地面积：12.2万平n绿 化 率：8%区位及配套 位于长沙市开福区，东至福庆街、西长街，西至湘江大道，南至五一大道
2、，北至潮宗街。 长沙传统老城区，绝版核心地段，一线江景。 毗邻城市主干道五一路、湘江大道，交通非常便捷。 城市传统商圈、商业氛围浓厚，高档商业集中地。项目整体规划 项目建筑共分为地上超高层住宅及底商、地上甲级写字楼和地下车库。 地块由南至北分为A、B、C、D四个地块： 其中A、C地块为居住用地，A、C区拟建超高层精装豪宅约40万平米，商业2.6万平米，配套用房0.8万平米。 B地块为商业综合体，建筑面积32.8万平米（地上部分）。 D地块为甲级写字楼用地，拟建约3.9万平米（地上部分）超高层豪华办公楼一座。产品规划亮点l住宅位于本项目的A、C地块，主力户型为250平方米的江景豪宅，为不影响商业
3、，在底部 采用了结构转换。C地块的部分住宅底部两层为架空层。为保证豪宅品质，所有住宅均设 计2层挑空的入口大堂。l为满足机动车的停放要求，在A,C,D地块均设置地下两层停车库，层高3.9m,停有机动车 2636辆。地下车库防火分类为一类，设计耐火等级为一级。防火分区之间以防火墙及防火 卷帘分隔，采用机械排烟。每个防火分区各设两个直通室外的出入口。车库均设3个双车 道汽车出入口，出入口间距大于15M，出入口净宽大于等于7M。 户型设计特点阔绰入户玄关，气度非凡；客厅、餐厅、景观阳台阔绰，尽揽风景视野全套间设计首创长沙双客厅、双主卧、双衣帽间、双主卫独创长沙唯一全套间设计，全成品衣帽间，定制男女主
4、人双主卧步入式豪华衣帽间；依不同生活秉性，主佣入户分区，辅以礼仪性，尊享礼遇。万达广场的住宅以250的江景豪宅为主，户型设计上体现豪宅风范，营销推广报广3月份报广主题：万达公馆，中国顶级豪宅4月份报广主题：升值潜力和顶级配套 项目采用软文和硬广相结合的方式，每个星期在晚报、晨报和三湘都市报等长沙主要报纸同时投放广告，在短时间内迅速提高项目的知名度； 广告画面和语言表现适中围绕着豪宅这一核心特点，成功树立起项目高端形象。营销推广报广5月报广主题：样板间开放6月报广主题：开盘5、6月份项目报广主要围绕样板间开放、开盘等主要营销节点，甚至营销中心暂停参观也被当做广告的噱头。营销推广活动 2010-1
5、0-15 “体验式营销中心”正式开放。六星级豪华营销中心在全城期待之中惊艳亮相。政府领导、现场嘉宾与来自世界各地的商务人士共聚于此，共享万达盛会。 2011-4-9 万达公馆中国城市豪宅高峰论坛。 吸引了长沙各大金融机构代表、世界500强企业代表、各银行负责人、湖南商业、企业界人士、各有关媒体记者及万达公馆意向客户等近1000人参加。 2011-5-13 星耀万达 名流之夜政府领导 本次活动邀请了万达领导、万达VIP客户、各界明星、社会名流和各主流媒体，跨越娱乐界、文艺界、传媒界、时尚界的全明星阵容，齐齐亮相万达公馆。 2011-5-19“豪宅之巅，风生水起万达公馆品鉴会 本次活动吸引了万达公
6、馆600多批万豪会会员参加，活动氛围较好。 与目前长沙部分项目采用的高频次、低成本活动相比，万达在营销推广活动方面注重每一次亮相都符合项目的定位，每次都邀请政府领导、知名人士参加，提升活动参与者的尊贵感。营销推广样板间奢华“千万级样板间”，交50万元入会才能参观，给每一个入会的准客户带来尊崇感。推售情况：万达公馆6月26日开盘推出2#栋3-46层，一共255套房源，现场加推3#栋3-46层，共有176套房源，两栋总共是431套房源，当天销售376套，销售率87%。栋号房型面积（）推出套数销售套数销售率2#两房164-1758484100%三房224-243171171100%合计164-243
7、255255100%3#三房24017612169%合计24017612169%总计164-24343137687%2#、3#栋销售配比：开盘及销售情况项目6月26日开盘价格情况：面价：2#栋最高价16959元/，最低价10040元/，均价约14000元/。2#层差设置：大跳差拉开差距，规避低楼层商业、周边建筑遮挡的问题。1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼层特殊跳差；2、低楼层在150元，中楼层层差20元。3、40楼以上高楼层设置负1000元面价：3#栋最高价18653元/，最低价9259元/，均价15000元/。3#层差设置：1、第3、4、13、14、18、24、34、44楼
8、层特殊跳差；2、19楼以上设置特殊大跳差500-4000不等。优惠情况：1、VIP客户交30万优惠10万；2、一次性付款97折，按揭99折；万达公馆夜间效 果图2#3#价格策略万达首次开盘到场人数约1000人，VIP客户440批左右，开盘场面火爆。客户情况：(1) 年龄段：购房客户主要以中年人为主，年龄主要在30-50岁之间；(2) 客户来源：主要是外地来长沙的长住居民以及部分省内其他地方的客户如娄底、湘潭、株洲等，另外还有个别外国客户；(3) 置业目的：客户主要是以自住为主，主要看重项目的品牌、地段和资源优势。现场客户实照客户分析品牌优势，良好的地段以及优越的江景资源，造就开盘热销。1、品牌
9、优势。万达作为全国知名的品牌，客户对其的信赖度较高。2、地段优势。项目位于开福区五一大道与湘江中路交汇处西北角，交通便利。3、江景资源优势。优越的湘江风景以及沿江风光带吸引了一部分客户，据现场了解，相当一部分客户选择此项目是因为看重项目的处于湘江边上，利于自己退休之后有好的环境生活。4、推广力度大。项目是知名开发商万达笔下杰作，其推广力度比较大，在长沙知名度较高，造就开盘的热销。5、价格优势。价格相对于其他高端楼盘来说具有较大的优势，精装房均价14000元/左右。项目优势小结*16p开福万达广场p运达中央广场p泊富国际广场 p保利国际广场p世茂铂翠湾p北辰三角洲p绿地中央广场p通用时代国际社区
10、p德思勤城市广场p香港九龙仓项目p复地项目n 项目地址：雨花区沙湾路289号n 开 发 商：湖南运达房地产开发有限公司n 物业类型：写字楼、公寓、商业楼、普通住宅 n 装修情况：精装n 占地面积：171亩 n 建筑面积：60万n 容 积 率：4.40 n 绿 化 率：50%项目概况项目区位优势项目位于长沙大道与沙湾路相交的西北角,是武广商圈核心地段,毗邻地铁2号线长沙大道出站口。从项目出发沿长沙大道东行800米,便是机场高速和京珠高速入口，距离长沙黄花机场约15分钟，南行5分钟便是武广高速铁路长沙新火车站。城际和市内交通便利。黄花机场武广火车站至黄花机场15分钟至武广5分钟1#3#2#4#5#
11、6#瑞吉酒店W酒店商业售楼部运达国际新城鸟瞰图项目规划有高端商业和高档精装修住宅。其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。项目引入了国际流行的“低碳”理念，从建筑到装修将大规模采用低碳、智能建筑技术。中央空调系统、集中冷热水系统、超五星级酒店标准的精装修及其配套，彰显豪宅风范。项目规划营销推广报广项目37月份，每周在晨报、晚报和三湘都市报进行大规模的广告投放，“60万高端城市综合体”贯穿每次出街广告，画面表现也始终为项目效果图，重在突出项目高端品质。开盘及销售情况推货情况：项目于5月18日举行业主答谢会，推出4#、6#栋，共
12、459套房源，销售398套，销售率达86.7%；户型面积区间（）套数占比销售套数成交面积（）成交金额（元）成交单价（元）二室二厅101.749310.41%646511.368552752813135.13 三室二厅150.69-179.8261668.98%7812424.4817346818613961.81 四室二厅225.11-229.0818420.60%286385.289068646414202.43 合计101.74-229.08893100.00%17025321.12349682178截止6月26日网签数据目前已取得预售证栋号为：1、2、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为
13、：13809.9元/价格策略 项目住宅于2011年2月开始进行内部认购，内部认购价格为13800元/平米； 开盘推出4#、6#房源，均价为14800元/； 2#和5#的均价达到18800元/平米； 优惠：目前无优惠，内部员工购买给予9折优惠。户型面积区间（）套数占比销售套数成交面积（）成交金额（元）成交单价（元）二室二厅101.749310.41%646511.368552752813135.13 三室二厅150.69-179.8261668.98%7812424.4817346818613961.81 四室二厅225.11-229.0818420.60%286385.289068646414
14、202.43 合计101.74-229.08893100.00%17025321.12349682178截止6月26日网签数据目前已取得预售证栋号为：1、2、3、4、6栋，项目目前整体销售均价为：13809.9元/网签数据项目优势 开发商品牌优势，以品质为追求的运达地产集团的品牌力量以及强大的市场号召力； 项目整体的高端感带来的热销，运达整体营建的高端圈层生活概念是众多客户所看重的； 引进配套的优越性，作为运达中央广场最大亮点之一的两大国际白金五星级酒店：瑞吉酒店和W酒店，已于2011年4月18日正式签约；由双国际白金五星级酒店、国际5A写字楼、国际名品商场、国际名品步行街、国际酒店式公寓、中
15、国第六代钻石华宅组成的六大完美业态结合，让项目的热销成为必然。 地段优越，其位于武广核心地段，离武广客运站较近，未来升值潜力大。*25p开福万达广场p运达中央广场p泊富国际广场 p保利国际广场p世茂铂翠湾p北辰三角洲p绿地中央广场p通用时代国际社区p德思勤城市广场p香港九龙仓项目p复地项目项目概况n 项目地址：开福区芙蓉路564号芙蓉路与湘春路交汇处n 开发商：湖南泊富地产发展有限公司n 总占地面积：70亩n 总建筑面积：30万n 建筑类型：超高层、塔楼n 容积率：6.5n 绿化率：30%区位交通毗邻芙蓉路、湘春路、蔡锷北路，三面临街，雄踞城市发展中轴，坐拥未来中南最大的金融中心长 沙金融城；
16、项目处于四大商务区河西滨江中央商务区、芙蓉CBD、中部金融城、新河三角洲的中心，具备“领 袖商圈”的独特区位优势和市场基础。 项目规划功能分布A区：228m、52F超高层甲级写字楼B区：168米商务公寓C区：11m层高、2F临街商铺、 1F超市项目根据业态的不同分为写字楼、商业区和住宅区。写字楼：228米，共52层，建成后将成为湖南省国际甲级标准写字楼；商务公寓：168米，共44层，建成后将成为湖南省高商务公寓，并配备一流的硬件设施。 内部配套齐全，打造时间消费和家庭娱乐体验式购物场所 。u 旗舰型购物中心 8.5万平方米旗舰型购物中心 ，包括沃尔玛1.5万平方米的卖场，满足生活购物需求。u 主题商业风情街 38000的商业面积，成为长沙新的购物广场。u 大型影剧院CGV影院公司，打造超五星级影院，造就长沙娱乐休闲中心。u 228米超高写字楼 位于252层，中心区超高层，国际品质甲级写字楼。u 大型停车场PARKING 地下3层停车场，每9012
