典型商业地产开发模型分析

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1、何为商业地产 ？ 何为商业地产？ 顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产 广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途 上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用 的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。 商业地产的定义商业地产的形式商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称 。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看

2、到很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游 地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。 商业地产的开发模式只租不售：这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常 招商合作，以租金作为主要的收入来源。目前是通过产权形成之 后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这 个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行 的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信 用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不 断的缩短。出售：这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐 的火爆，单纯的出

3、售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地 产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特 点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有 能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如 此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。 租售结合：这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租 ；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就 是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万 达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。 商业地产典型 开发案例华润万象城来

4、福士广场万达广场万达广场万达商业广场是由大连万达集 团开发的商业地产，是中国目 前发展较为成熟的商业地产开 发模式之一，其核心是“订单式 商业地产“，即与世界500 强的 零售商签订联合发展协议，通 过与合作伙伴的共同开拓、技 术对接、先租后建来开发，从 而实现加快拓展与有效降低风 险。万达版图万达广场第一代产品万达商业广场发展到现在，短短的5年时间，其发展模式共经历了3代产品。第一代产品：2002-2003年 纯商业 盒子式 特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在 1.2-2 万平，建筑面积在 4-6 万平左右；（4）主力店一般 3 家，沃尔玛超市、

5、家具家电专业卖场及万达影 院；（5）1 层为精品、服饰，2、3 层为超市，4 层为专业卖场和影院。（6）建筑形态都为单个盒子式案例：长沙万达商业广场、南昌万达商业广场第二代产品：2004 年 纯商业 组合式 特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址都在城市最核心商圈；（3）占地面积在 5 万平左右，建筑面积在15 万平左右；（4）主力店一般为 4 家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。案例：沈阳万达商业广场、天津万达广场万达广场第二代产品第三代产品：2006 年后 多产品 综合体 特点：（1）选择省会或中心城市布局（2）选址在城市

6、副中心或新区的中心；（3）占地面积在 10-20 万平，建筑面积在 40-80 万平，其中商业规模在15-20万平左右；（4）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、 SHOPPING MALL 、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（5）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影院、美食等；（6）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式； 案例：宁波万达广场、上海万达广场万达广场第三代产品万达商业广场前2代产品的优劣势 观察一下各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下： 1、 选址优势：在 15 个万达商业广场中，12 个建在省会城市或直辖市，3 个建在经

7、济发达的单列市，所有的 商业广场都在核心商圈的黄金商业地段。 2、 规模优势：在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在 100000 平以上有9 个，50000 平左右有6个，在各地都算较大的商业。 3、 商户优势：万达独特的“订单式商业“为其引来了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等 ，这些商户对于万达商业广场的消费人流吸引，起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。 4、 政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给于较好的政策 优惠来吸引万达进驻。前2代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12

8、个，通过这几年的运营，可以看出 万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目 约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20%的销售散铺，给万达制 造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。 从商业地产的角度看，前 2 代产品主要存在以下几个共性问题： 1、 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大 2、 建筑形式单一，购物环境较差 3、 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐 4、 以目的性消费业态为主，商业价值较低 5、 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与

9、精品店的组合，无法互动 6、 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益 7、 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营 8、 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动 9、 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好 10、独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现 11、没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合从单店到组合店再到如今的“城市综合体“，万达的第 3 代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由 高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或 SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区 、市民广场

10、及大型高尚居住社区等组成。 1、 与前 2 代产品相比的变化2、选址的特点 万达第 3 代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五 角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发 展迅速，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的 CBD，如北京的万达商业广场。 万达选址的变化可以发现出几个问题的变化： （1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了，开始选择次级商圈发展； （2）城市核心商圈土地十分稀缺，竞争激烈及高额的土地成本，而城市副中心及新区土地成本较低； （3）城市副中心及新区规划起点高，

11、城市配套好，适合营造高品质的项目； （4）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移，从而为商业项目实现较好的消费基础； （5）城市副中心及新区的土地一般规模较大，可以开发多种产品，降低开发风险； （6）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低，升值潜力较大； （7）在城市副中心及新区开发大型综合体，可以获得政府较好的政策优惠。万达商业广场第三代产品的优劣势3、万达第 3 代产品几大建筑规划设计特点 （1）多功能的城市开发 万达广场的第 3 代产品将多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚 住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目

12、所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总 建筑面积达 78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达 33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大 商圈之一的作用得到显著增强。 （2）街坊式的街区布局 万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化 建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。 （3）大型市民广场 在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了 2 2.5 万平的市民广场，以满足市民公共开放式活动的需要。 （4）地标

13、式的城市建筑 万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场 180 米高五星级酒 店（建成后将是济南第一高楼），又如高层地标式双塔：无锡万达广场五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双 塔等。华润置地有限公司（HK 1109） 是华润集团旗下的地产业务旗舰，是 中国内地最具实力的综合型地产开发 商之一。截至2012年2月，公司总资 产超过2，031亿港元，净资产超过 704亿港元，土地储备面积超过3,075 万平方米。已进入中国内地41个城市 ，正在发展项目超过70个。华润置地以“品质给城市更多改 变”为品牌理念，致力于达到行业内 客户满意度的领先水准，致

14、力于在产 品和服务上超越客户预期，为客户带 来生活方式的改变。并已形成八大住 宅产品线系列：万象高端系列、城市 高端系列、郊区高端系列、城市品质 系列、城郊品质系列、城市改善系列 、郊区改善系列、旅游度假系列；持 有物业发展了都市综合体、区域商业 中心五彩城两种模式，其中深圳万象 城作为华润置地持有物业的代表作， 是中国内地最具示范效应的都市综合 体，并已在杭州、沈阳相继开业，以 其全新的理念将陆续在南宁、成都、 合肥、青岛、郑州、上海、无锡、重 庆登陆，在引领城市生活方式改变的 同时，带动城市经济的发展、改善城 市面貌。 华润万象城版图华润万象城万象城模式特点从已建成的和即将投入建设的万象城

15、来观察，可以发现万象城的开发模式有以下特点： 1、开发模式上，华润万象城是以休闲购物 2、 从全部着眼于省会城市和中心城市如深圳，杭州等也逐渐向次发达城市进军如常州，赣州等 3、在选址上，万象城以核心商业圈为主，一是主城区中周围都已经形成成熟的商业环境；一是新城核心区，将来 会发展成新的商业区，成为城市的活力点。 4、 在建设规模及组合模式上，万象城占地都维持在10万平方米面左右；以万象城购物中心为主导，建筑面积控制 在20万平方米左右；并配备国际5a级写字楼，星级酒店，配套公寓或者高端住宅等，功能高度复合。 5、 政策优势：作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给于较好的政策优惠 来吸引万达进驻。前2代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达 从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了 许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。来福士广场来福士广场版图