公租房,住房改革新命题

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1、公租房，住房改革新命题公租房，住房改革新命题第八小组 20075551李 玲 20075553方 麟 20075554曹雅楠 20075555金芸芸一、我们都是一、我们都是“ “夹心层夹心层” ” 二、公租房离我们有多远二、公租房离我们有多远 三、公租房，期待规范和有效三、公租房，期待规范和有效 监督监督对比什么是廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租 的方式，向符合城镇居民最低生活保障 标准且住房困难的家庭提供社会保障性 质的住房。 廉租房的分配形式以租金补贴为主，实 物配租和租金减免为辅。 我们都是“夹心层” 不能租廉租房，却买不起经济适用房； 不能买经济适用房，却买不起商品房； 刚刚

2、毕业，收入不低但没有积蓄，买不 起房又租不到便宜、稳定的房子-这就是 人们常说的“夹心层”。 尽管房地产市场和住房保障体系不断发 展完善，但仍然有许多这样的家庭和新 就业人员处在这个体系的“空白区”。 公租房的产生背景 2007年，有关部门就公共租赁房开始调 研时，一个重要背景是，希望通过公共 租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人 员的住房问题”。“新就业人员的住房问 题是各国都面临的一个难题。他们虽然 不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄 较少，存在阶段性的住房困难。” 对于 这样一个阶层，政府有责任支持他们解 决住房问题，公共租赁房就是很好的方 式。 什么是公租房什么是公租房 公共租赁住房，

3、是解决新就业职工等夹 心层群体住房困难的一个产品。 公共租赁住房不是归个人所有，而是由 政府或公共机构所有，用低于市场价或 者承租者可承受的价格，向新就业职工 出租，包括一些新的大学毕业生，还有 一些从外地迁移到城市工作的群体。 公共租赁住房是一个过渡性解决方法。 上述提到的这部分群体不属于低收入， 但是他目前通过市场确实解决不了自己 的住房困难。因此，政府提供给他们一 定的帮助，过一段时间，当这部分群体 有支付能力了，他们就离开公共租赁住 房，到市场购买或承租住房。 一、我们都是一、我们都是“ “夹心层夹心层” ” 二、公租房离我们有多远二、公租房离我们有多远 三、公租房，期待规范和有效三、

4、公租房，期待规范和有效 监督监督政策的颁布与实施现状 2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联 合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导 意见12日正式对外发布 。 北京、天津、上海、常州、青岛、厦门、广州 、深圳等城市纷纷开工建设或收购了一定规模 的公共租赁房房源。这种由政府建设、低于市 场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住 房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所 在。 基本原则 一、政府组织，社会参与。各地区在加大政府对 公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、 金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资 和经营公共租赁住房的积极性。 二、因地制宜，分别决策。各地区要根

5、据当地经 济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素， 合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品 住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应 加大公共租赁住房建设力度。 三、统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租 赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保 障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度 组织实施。 租赁管理 一、公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入 住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和 有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳 入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的 收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定 。已享

6、受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家 庭，不得承租公共租赁住房。 二、公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹 考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素 合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保 障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住 房租赁补贴。 三、公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁 合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合 同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住 房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使 用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后 承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。 四、公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出

7、借、 转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人 违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租 人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出 。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在 单位，从其工资收入中直接划扣。 房源筹集 一、公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市 场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁 住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划 ，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为 齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。 二、在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、 县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引 导各类投资主体建设公共租

8、赁住房，面向用工单位或 园区就业人员出租。 三、新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符 合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全 。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控 制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁 住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。 出租监管 制定公租房政策时，相关部门认真总结了经适 房和限价房管理中出现的问题，完善了公租房 政策。其中规定了6种承租家庭禁止的行为， 包括：“1.将承租住房转租、转借；2.擅自改 变承租住房居住用途；3.连续6个月以上未在 承租住房内居住；4.连续3个月以上未按期交 纳租金；5.获得其他形式政策性住房保障的； 6

9、.其他违反租赁合同行为。这6种情况只要出 现1种，产权单位可与承租家庭解决租赁合同 ，收回住房。”优惠政策 在公租房刚被纳入两部委的“审批绿色通道”后 ，财政部发布关于支持公共租赁住房建设和 运营有关税收优惠政策的通知提出，公租房 所取得的租金收入，免征营业税、房产税，免 征城镇土地使用税，还提出对建造公租房涉及 的印花税予以免征。其中，在其他住房项目中 配套建设公租房，可按公租房建筑面积占总建 筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印 花税。 三大常见误读需克服误读一：有车族将无缘公租房 根据文件要求，公租房机动车位参照经济适用 房“十户两车位”的标准设置，每户自行车位不 应少于2辆，宜利用

10、地下空间集中设置停车库 。有无车辆并非公租房申请的标准，公租房不 排斥达到中等收入的有车家庭。误读二：公租房和廉租房异曲同工 廉租房由政府承担部分租金，而公租房租金全 额由承租人缴纳，简单来说，公租房的租金明 显高于廉租房。另外，按照基本的保障层次划 分，廉租房保障的是本地最困难家庭的居住问 题，公租房的“过渡性”特征更加明显，同时突 破性满足了外地人的居住需求。由于二者存在 很大相似点，房源管理上未来有望合二为一。 两类房源并轨后，租金水平相当，只是政府将 对廉租房的补贴由“明补”改为“暗补”。误读三：公租房品质会比商品房差 已发展一段时期的“三房”，其低房价需分摊成 本，多位于相对偏远的区

11、域，建筑、施工质量 也难与普通商品住房相媲美，而公租房尽管刚 诞生，却站在了“三房”的肩膀之上。一般来说 ，选择住房，特别是租住时，除考虑租金水平 ，还要关注位置交通、区域配套及室内居住条 件等。公租房在这些方面的表现都不逊色，可 以说是真正物美价廉的产品。 位置交通 规划采取“大分散、小集中”的方式 ，选址宜在地质条件安全可靠、交通便利、市 政配套齐全或产业功能聚集区域。 区域配套 规划公共服务设施将按照规定，适 当提高托幼、小学、社区医疗卫生等配套标准 ，配置洗衣房、食堂、文化活动室等便民设施 ，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、 小型三轮车及自行车停车位，以方便居民使用 。 室内居住

12、 跟其他保障性住房类似，公租房的 容积率和建筑密度会略大一些，以实现规模和 经济效益，室内按照环保、耐用、经济的原则 ，装修一次到位。装修标准不低于附表所示。以北京为例租赁期限 最长为5年，合同期满承租家庭应退出住 房。需续租的，应在合同期满前3个月内 提出申请，由产权单位会同相关单位复 核，符合条件的续签租赁合同。不符合 承租条件暂时不能腾退承租住房的，租 赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期 内按同类地段类似房屋市场收取租金。 过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住 房的，按房屋产权单位规定的标准收取 租金，拒不退出行为记入信用档案。以北京为例租金标准 北京市公共租赁住房按照保本微利的原 则，

13、并结合承租家庭负担能力和同类地 段类似房屋市场租金一定比例下浮确定 租金。在登记表上，公租房需求情况调 查中“每月可承受租金水平”分为4档： 500-1000元、1001-1500元、1501- 2000元、2001元以上。配租住房户型则 只包括一居室、二居室两种。3类公租房满足3个需求 根据土地所有权的差异，北京公租房由3 类房源组成，同时对应3个层面的基本需 求。其中，后两类公租房主要是针对非 京籍人群。 受保障能力和管理水平所限，多数城市 的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口 。第一类：一般公租房 解决“三房” （廉租房、经济适用房和限价房）轮候家庭的 基本需求由政府组织建设收购的公租房，

14、主要 针对已获得“三房”配售配租资格的本地户籍家 庭。无须再次申请，只要到户籍所在地街道或 乡镇住房保障管理部门登记，填写申请公共 租赁住房轮候预先登记表即可进入公租房的 轮候范围。其中家庭中有60岁以上（含60岁） 老人、患大病人员、残疾人员、复转军人、优 抚对象或属重点工程拆迁的可优先配租。 2009年公租房启动，更多的是通过现房收购的 方式，为部分获得“三房”资格，又急需入住的 最困难家庭提供房源，实现了过渡性需求。而 对于“三房”轮候家庭外的其他困难家庭，相关 细则还在制定中。第二类：园区/单位公租房 吸引“潜力”人才的福利 产业园区、国有企业和单位可利用自有土地建 设公租房，解决本单

15、位职工和引进人才的住房 需求。申请人群将体现“就近”原则。一些在高 科技园区工作的人可申请园区自有的公租房， 这部分人也包括外来务工人员。单身可能会通 过集体公寓的形式解决，已婚家庭有望配租到 小套型的公租房。 各产业园区、国企和单位的相关准入标准不同 ，会相对灵活，相应人群可重点关注所处产业 园区或企事业单位的公示信息。一般公租房待 遇会作为企业福利，一旦有机会，相关企事业 人事部门往往会及时发布信息。第三类：村建公租房 满足低收入白领的租房需求。2010年，北京市 朝阳、海淀及丰台等城乡结合部的整治改造与 公租房建设进行结合，农村集体经济组织可采 取自建、参股或出租土地等方式建设公租房，

16、既可增加农民收入，又可解决外来务工人员租 房需求。据了解，2010年北京市计划完成建设 、收购公共租赁房1万套以上，用于建设、收 购公租房的公积金贷款不少于45亿元，而这个 计划并不包括在农村集体土地上建设的公租房 。一、我们都是一、我们都是“ “夹心层夹心层” ” 二、公租房离我们有多远二、公租房离我们有多远 三、公租房，期待规范和有效三、公租房，期待规范和有效 监督监督公租房面临的隐忧 一是供应对象的开放性不够。其实也就是一直 以来困扰所有外来人员的户籍问题。刚毕业的 大学生和大部分的外来务工的农民工，这些人 的住房问题，一方面在以前的住房保障体系里 属于空白，另一方面受限于有地方福利因素的 户籍制度，这些外来人口无法享受，而长期将 人置于公共政策之外，有失公允。 而从各地的公共租赁房的供应对象看，北京必 须是户籍人口，只有重庆和上海有限的打开了 户籍篱笆，对常住人口供应。 二是公共租赁房的供应量太小。