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1、山西省中小企业信用担保有限公司信用担保风险控制与抵押登记 智计文一、担保及担保风险控制（一）专业担保机构运作特征：1、提供信用承担风险处理风险实现良性运营和持续发展。担保和风险不可分，担保的过程就是处理风险的过程。其中反担保包括 房地产抵押就是防范与控制风险的重要手段。2、担保机构良性运营的条件 ：1）无其它业务补充和风险补偿时：担保业务收入担保业务收入- -担保业务支出担保业务支出担保损失担保损失2）有其它业务补充和风险补偿时：担保业务收入担保业务支出担保业务收入担保业务支出+ +其它业务利润其它业务利润+ +风险补偿风险补偿担保损失担保损失（二） 担保业务流程风险控制程序初 审 复审监控代
2、偿 追偿 损失确认及核销签约 审批会议评审解除担保回复客户进一步调查、补 充资料、调整方 案、否决（三）项目风险管理系统企 业 资 料立 项反 馈销售 市场生产 经营风险评估是 否财务 现金流反担保其它评审银行 放款反 馈是 否决策担 保签订反担 保合同登记、 公证签订保 证合同跟踪 监控否 是解除 责任还款代偿追偿诉讼 保全抵质押 变现企业保证反 担保赔偿二、担保与反担保（一）担保。担保是担保人对债权人承诺，在债务人未能或不能清偿债务时， 替代债务人清偿债务或以特定的价值物清偿债务。担保关系中，担保人为债务人 向债权人承诺，受益人是债权人，被担保人是债务人。担保方式： 保证、抵押、质押、留置
3、、定金（二）反担保。反担保是债务人或第三人向担保人承诺或设定物的担保，在担 保人因清偿债务人的债务而遭受损失时，向担保人进行清偿。在反担保关系中， 受益人是担保人，被担保人是债务人。反担保方式：债务人提供的抵押和质押；其他人提供的保证、抵押和质押。（三）反担保的法律依据：担保法第四条“第三人为债务人向债权人提供担 保时，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法担保的规定。 ”（四）我公司较多采用保证、抵押、质押、帐户监管等（五）反担保的作用：控制风险、分散风险、补偿风险等三、对房地产抵押登记的认识（一） 房地产抵押是担保机构重要的反担保手段之一1、中小企业担保业务中较多采取组合反担保。2、房地
4、产的保证度相对高。1）相对于机器设备、汽车抵押而言容易变现、变现率高；2）相对于存货等便于管理，在抵押期间出现意外风险（火灾、事故）的机率较少；3）法律对房地产抵押权的法定效力、登记程序、实现程序都有明文规定，容易操作 。（二） 房地产抵押登记对债权的保障1、抵押登记是抵押合同生效的要件担保法第四十一条、第四十二条。2、抵押登记使房地产抵押具有优先受偿的效力。3、抵押登记具有确认抵押权优先顺位的效力担保法第五十四条。4、抵押登记具有公示公信的效力担保法司法解释第六十一条。l（三）房地产抵押登记的问题l 1、借款合同、担保合同签订以 后登记需要较长时间。l 为方便客户同时控制风险，有些项目只能
5、先放款，监管以后办理登记。在这一点上，反 担保不同于债务人直接抵押给银行，债务人直 接抵押，银行必须控制；而抵押反担保，银行 不需要控制，银行是认可担保人，与反担保无 关。l 2、有些房地产难以抵押或登记。l 比如未取得房屋所有权证的房 屋如在租赁的土地上建筑的房屋等不能 登记，公益法人的公益设施等不能抵押 。对于无证的房屋，依据担保法司法解 释第四十九条，“在第一审法庭辩论终结 前能够提供权利证书或补办登记手续的 ，可以认定抵押有效”，所以可通过补办 加以解决；但确实不能登记的，设定担 保没有意义。l 3、主合同的界定。l 房地产登记部门要求登记时必须提供借款合同； 从银行角度，只有在签订保
6、证合同后才能签订 借款合同并放款；而作为保证人控制风险的顺序是 依次签订委托保证合同、反担保合同并登记 、保证合同，这样，要满足房地产登记的要求和 银行的要求，就必须先签订保证合同后办理抵押 登记，就无法保证保证人控制风险需要的顺序。l为此有的担保机构与银行约定，在签订保证合同 后，银行必须取得担保机构的放款确认方可放款，这 是解决办法之一。 l 实际上担保抵押和反担保抵押的主合同是不同的 就担保机构和被担保人的法律关系来讲，不涉及 银行，主合同不应是借款合同，而应是委托保 证合同，房地产部门应以此为抵押登记的依据。l 4、抵押价值认定l 现在抵押登记操作中，申请人需要 提供专业房地产评估机构出具的评估报 告书，据此确定权力价值。对于中小企 业来说，费用负担较重，也影响效率。 往往因此而放弃此类抵押。l 建设部、人民银行、银监委出台了 房地产抵押估价指导意见，从2006 年3月1日起执行，明确抵押价值可不评 估，由当事人协商确定。谢 谢 ！
