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1、社区商业业态定位与营销推广 分享2规划原则3业态定位4运营模式5商业氛围包装1概念及关键因素6营销推广社区商业概念社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。u社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。u社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。概念及关键因素社区商业成功运营的关键因素硬件软件后天城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划商业 氛围建筑定位招商策略销售模式
2、营销推广商业营运政府资源空间形态 共享空间 尺度 交通组织历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用广告柱、广告牌、招牌灯光工程软装饰小品配套设施社区商业成功关键因素先天概念及关键因素本报告是严格保密的。商 业 规 模 适 度 性中国一般城市居住区商业设施配建指标人均商业服务建筑面积居 住 区0.7-0.91m2/人类别合理服务半径800-1000m城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规 模确定合理的服务面积城市居住区规划设计规范国外社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1A.C.PERRY：邻里住区理论集合住宅：日本光丘花园城社区(商业面积：住宅面积)规划原则社区商业总体
3、规划设计的指导原则：2345充分的挖掘地块的商业价值，以实现客流的吸聚与共享；同时考虑商 业物业价值的均衡性合理设置各类流线（人流、车流、货流、垃圾流），避免人流死角项目设计营销思维的体现和展示环境的营造合理的设置主力店、次主力店，处理好主力店与次主力店、主力店和 街区、及各功能（购物、餐饮、休闲、娱乐）之间的关系分期开发和启动的合理性1规划原则社区商业业态根据社区的发展呈现演变规律一般社区商业演变规律社区启动期社区成熟期社区发展期社区配套为主,区域 配套为辅，满足生 活配套的商业区域配套、社区配 套并重，满足生活 休闲、娱乐的配套社区配套为主 满足家庭装修、生 活用品的商业家庭装修服务、 家
4、居饰品 便利店、面包房银行、药品店、快 餐店、洗衣店、发 廊、花店等咖啡店、特色食街 、小型俱乐部、服 装店、书店等业态定位前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消 化不良铺位业态定位核心主力店主力业态次主力业态配套辅助业态基基 本本 原原 则则强化整个项目的经营特色充分提升招商的可操作性综合平衡物业收益与客流规模的效果 租金相当于同品类60-80%.强化所属业态的经营主题强化对所属业态的领头羊效应主力店主力店次级主力店次级主力店集中店铺集中店铺配套辅助店配套辅助店有助于整个项目和所属业态的持续竞争能力业态定位主力店的选择考虑经营特色和经营主体与项目整体统一，并以相对优 惠的租
5、金吸引客户形成领头羊效应经营模式条件优缺点只租不售（万科东海岸）（阳光棕榈园）（东海岸）发展商有商业经营经验优点：业态控制统一经营管理有利于经营利于提升社区形象缺点：资金回收期长开发商风险较大发展商拥有商业经营的专门人才发展商有招商渠道市场化程度不高，无专业公司选择先租后带租约出售或与直接销售后委托发展商出租 同时进行（蔚蓝海岸商城）（万科四季花城）（万科城）发展商有一定的商业经营经验优点：初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致， 从而促进销售出租有保障，可提升商铺销售速度资金回收期较短缺点：不能长期控制业态发展商拥有商业经营的专门人才发展商没有招商渠道市场化程度高，有专业公司选择直接销售
6、（招商海月）发展商没有商业经营经验优点：资金回收速度快缺点：无业态控制，影响社区形象和销售不利于统一管理，从而对经营不利发展商缺乏商业经营的专门人才发展商没有招商渠道市场化程度高，有专业公司选择社区商业经营模式运营模式广告柱、广告牌、招牌灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛、雕塑等小品电话亭凉亭、座椅路牌商业氛围的营造商业氛围营造具象表现地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件商业氛围的营造商业氛围营造具象表现小品商业氛围的营造商业氛围营造具象表现文化景观商业氛围的营造商业氛围营造具象表现/配套性设施邮箱、电话亭、 路牌、垃圾桶商业氛围的营造商业氛围营造具象表现灯光工程商业氛围的营造商业氛围
7、营造具象表现灯具商业氛围的营造公共广告位的设立广告柱、立柱广告、广告牌、立柱 招牌、立面招牌商业氛围的营造商户招牌的设立墙面招牌、立面招牌、立柱招牌、门 头招牌商业氛围的营造街区园林绿化商业氛围的营造商业单元设计商业氛围的营造社区商业进行有效营销推广的关键点2、客户量最大化3、平衡速销与溢价的关系1、短期内成为市场热点营销推广1、短期内成为市场热点：商铺的主体营销期短，广告投放要高频率且集 中，拉长时间只能事倍功半。焦点ABCD推广要集中紧凑推广要集中紧凑诉求要清晰诉求要清晰现场氛围营造现场氛围营造广告元素的运用广告元素的运用2、如何使客户量最大化：商铺投资客户量有限，再生性不强，多数为 在现
8、场气氛带动下的冲动购买，所以，保证蓄客量是营销的关键1、准入门槛一定不能太高（认筹金不能太高，保证蓄客量）。2、保持价格的神秘感，诚意客的流失（认筹期间只公布大的价格区 间，不做细分）。3、小范围价格试水，测试客户价格接受度（开盘前一周公布各区域 价格区间，根据各区域客户量及价格反馈调整各区域价格，并针对性 引导客户）。4、开盘前一天才最终确定价格（销售员要有清晰的投资指引，重点 难点铺位要有明显价格优势，从而做到对开盘的准确预判）。5、灵活机制，不放走任何一个诚意客（定金不够客户，合同延期客 户，未认筹客户享受认筹优惠，视开盘当天的成交情况灵活把握，若 开盘成交量理想，可把关严格，若开盘成交
9、不够理想，可加大特殊客 户的把控力度）。3、平衡速销与溢价的关系：商铺销售降低风险是第一要素，在确保速 销、销售率的前提下可适当溢价，但若一味追求高价，则会有滞销的 风险。 弊弊 利利l l 可能创造高收益可能创造高收益l l 价格门槛高，客户流失价格门槛高，客户流失l l 影响销售率和销售总目影响销售率和销售总目标的达成标的达成l l 一旦滞销，剩余铺位即一旦滞销，剩余铺位即使使 降价也很难卖掉降价也很难卖掉溢溢 价价 利利 弊弊l l 销售速度快，可能销售速度快，可能认为定价过低认为定价过低l l 发展商没有后顾之忧发展商没有后顾之忧l l 实现总体销售目标实现总体销售目标l l 在客户量充分，对价格在客户量充分，对价格接受度高的情况下，也接受度高的情况下，也能适当拔高售价能适当拔高售价速速 销销The end
