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1、华润新鸿基房地产（无锡）有限公司南京水游城项目调研专题 及新街口商业简介商业运营部 08082923项目背景n南京水游城是上海鹏欣（集团）有限公司投资开发的大型购物中心。鹏欣是一家 集房地产开发、基础设施建设、实业投资和高新科技研发于一体的民营企业集团 。旗下拥有全资、控股子公司四十余个，资产规模达一百多亿元。n随着上海住宅市场由热转淡，以住宅开发为主的鹏欣开始转身，开始涉足工业地 产、商业地产以及酒店类地产项目。集团组建了沃华商业管理（上海）有限公司 、柏泰酒店管理（上海）有限公司，参与投资建设了多个商业、酒店领域的大型 实业投资项目，如上海杨浦国际家纺城、徐汇星游城、南京水游城、南通鹏欣国
2、 宾花园大酒店、快捷假日酒店杨浦店等一大批项目，总建筑面积超过150万平方 米。n鹏欣针对不同商业地块的特征，重点打造3个商业地产品牌: 星游城、水游城、金 游城。徐家汇的星游城项目投资额度约为5亿元，仅为“星游城”系列商业地产的第 一个项目。南京水游城主题购物是”水游城”系列的第一个项目，今后水游城将在 武汉、天津，以及上海相继推出，每个项目的投资约为10亿元。 n鹏欣集团旗下的沃华商业和日本FJ 福冈地所共同负责南京水游城的策划和运营。 福冈地所是“日本博多运河城”的运营公司，他们以同样的运营理念和经验，在南 京打造一个类似的大型购物休闲中心。 4n 地址：南京市健康路1号；n 区位：南京
3、古城内城南地区，位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街。项目东南侧为夫子庙，属于夫子庙商圈辐射范围，距离南京商业集群新街口2公里。 n 交通：地铁1号线三山街3号出口，向东步行5分钟；26、30、33、2、游2、49等公交线路； n 体量：占地面积26770万平方米，建筑面积约16万平方米，其中：商业面积约10万平方米，酒 店面积约2.7平方米，停车场面积约为4万平方米；n 容积率：2.95 n 建筑密度：48.7% n 绿化率：26% n 停车位：商业地下3-4层为停车场，860个停车位；n 电梯：客梯5部，其中2部为假日酒店专用；扶梯32部；n 建筑规划：地下四层、裙
4、房五层、十三层与十四层两栋酒店；5层裙楼以建造高档国际品牌为主，其他中高档品牌为辅的Shopping mall, 集商业购物、影视、娱乐餐饮为一体；n 推广主题：一座家庭成员都可以得到快乐与满足的家庭型娱乐休闲中心。项目基础信息5项目开业信息n2008年8月28日预开业，8月29日正式开业，整个9月都是“开业月”；n水游城的租金每天每平米要15-16元，租金有保底租金+提成形式，两者取其高（夫子 庙租金约为8元/平米/天）；n物业管理费：每个月每平方米60元（德基广场50元/平方米/月） ；n业态配比：购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美 发等）占5%；n商场
5、约引进200家商户。小的店面仅20多平方米，大的旗舰店两三千平方。品牌涵盖知名服装、零售、餐饮、书店、横店电影院、美容院、电玩中心等业态；n主力商家为H&M、 ZARA、 横店影视电影城；次主力店为UNIQLO、SEPHROA、小南国、BHG城市超市、MUJI、SPORT100等；n旗舰店：BHG 城市超市、EBLAN / LENSCRAFTERS、MUJI、ZARA、H&M、 UNIQLO、SELECTED、MARK FAIRWHALE、LEE、bab、、5cm 、ONLY、VERO MODA 、JACK JONES等；百家好，国内第一家综合旗舰店，将集 团内的四个品牌集中在一个店铺内：BA
6、SIC HOUSE、 MIND BRIDGE、Im David、 VOLL；n8月29日当天开业率约为80%，5F假日酒店和不少餐饮都没开业；6项目开业前广告及其开业活动78交通路线9n 水景负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”；n 开放式购物公园商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等
7、自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园。n 水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市民可在购物后登上花园享受“绿 色呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景。 项目特色10西主入口11建筑12建筑13B1下沉式广场“运河”水景14楼层业态规划B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身 美体美容、城市超市等 。15B1是餐饮和零售，如生活品位、时尚购物、特色小店等 16B1商家17F1是成熟时尚服饰, ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面。18H&M水游城店面积达1360平方米，提供
8、女装、男装和Divided(青少年装)。9月5日 开业的金轮新天地购物中心的H&M门店占地3层，总面积达2455平方米，服装种 类包括流行女装，Divided(青少年装)，男装和童装。 19F2楼层业态规划20F2商家ZARA占据主入口处F1-F2两层门面，9月5日开业。21F3楼层业态规划22F4楼层业态规划23F2-F4商家24开业促销活动商场导购图未完成25开业表演活动26金轮新天地（9月5日开业）大洋百货东方商厦中央商场新街口商业金鹰国际购物中心万达沃尔玛购物广场27新街口德基广场n南京德基广场位于新街口东北角，一期商场于2006年6月26日正式营业，营业面积 为2万平方米，目前引进了
9、LV、范思哲、ESCADA、FERRE、ETRO、MaxMara 、GIADA、BCBG等一线品牌，同时5F还有1500多平方米的玩具反斗城、7F有 5000平方米的国际影城； n德基广场二期项目计划于2009年12月1日竣工开幕，商业面积15万平方米，由地下 设施、裙楼和一幢48层240米高主楼组成。整个德基广场经营的国际一线品牌数量 会由原来33家增加到55个。在娱乐设施方面，德基二期将引进目前世界最先进的 IMAX巨幕影院和真冰溜冰场。世界一线的万豪酒店品牌也将进驻德基二期，开设 万怡、Ritz-Carlton、万豪3家豪华星级酒店。 家酒店有统一的财务运营管 理，每家酒店客房在间左右，通过不同档次的品牌，不同的价格定位来开展 市场竞争。 28德基广场品牌国际影城 29德基广场30东方商厦31东方商厦国际品牌
