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1、昆山前进东路商业项目昆山前进东路商业项目 市场分析市场分析UPCS 地产整合平台2010.22报告总纲昆山在售酒店式公寓列表昆山酒店式公寓现状重点个案分析昆山酒店式公寓市场分析昆山写字楼市场分析昆山写字楼发展趋势昆山在售酒店式公寓分布昆山在售写字楼列表市场分析总结昆山写字楼分布现状重点个案分析项目分析项目区位分析项目交通分析项目指标分析项目配套分析市场分析总结项目SWOT分析项目核心属性提炼项目市场机会3昆山酒店式公寓市场分析昆山酒店式公寓现状昆山在售酒店式公寓分布昆山在售酒店式公寓列表重点个案分析市场分析总结4城北城东中心区域城西城南 从酒店式公寓分布区域上看，主要集中于中心城区，城东、城北
2、、城南较少； 从产品上看，目前基本为小户型酒店式公寓，并且作为规模化小区开发的附属品出现； 从档次上看，目前昆山的酒店式公寓品质参差不齐，中高档次的酒店式公寓主要集中在中心城区，沿城市主干道前进路分布；目前，酒店式公寓这种产品形态在昆山市场占有量较少；虽然起步晚，但发展迅速，城东片区将发展为商务办公区，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了发展机遇昆山酒店式公寓市场现状市场现状5昆山在售酒店式公寓主要集中在前进路两侧双星 叠座领御鹿城 一品东方 国际 广场御景苑天成 佳园中航城丽景 国际在售楼盘6昆山在售酒店式公寓列表区 域项目开发商建筑面积 （平 米）占地面积 （ 平 米 ）物业类型面积
3、挑高产权装修 标 准酒店式公 寓价 格已推量 体 去 化中 心 区 域领御昆山保昆 房产326134079酒店式公寓、写 字楼40 5 02.970年250015000100%鹿城一 品昆山光达 房地 产559918000酒店式公寓、普 通公寓、 商铺43-752.970年13001050050%东方国 际 广 场 中源房地 产13523535176酒店式公寓、写 字楼、商 铺、酒店 、普通公 寓43-732.970年12001280060%御景苑昆山沪士 房地 产5340414062酒店式公寓、普 通公寓702.940年12001400090%城 东中航城中航地产 360000196958酒
4、店式公寓、写 字楼、酒 店、普通 公寓、别 墅45-902.970年1200850075%隆祺丽 景 国 际昆山隆祺 置业18000028168酒店式公寓、写 字楼、酒 店38-912.940年1200未开盘/城 南双星叠 座昆山恒龙 置业12000054000酒店式公寓、写 字楼、商 铺504.840年毛坯700080%城 北天成佳 园昆山中基 置业14239858230酒店式公寓、普 通公寓43-552.970年25001250065%楼盘列表7御景苑昆山市中心极其稀缺的、并靠近大型生产 性企业的精装修商住公寓项目p项目概况： 地理位置：玉山镇开发区黑龙江北路8号 开发商：昆山沪士房地产有
5、限公司 占地面积： 14062平方米 总建筑面积： 53403.59平方米 容积率： 3.07 物业类型：酒店式公寓、普通公寓 项目规划： 御景苑为25层（包括地下一层）南北2栋建筑，、总建筑面积5万平米，全部为精装修房；会所有为四层建筑，一楼为五星级大堂，二楼阅览室、视厅室、多功能室，三楼、四楼有收费俱乐部。 销售动态: 目前还有少量房源在售，主要为70平米左右的房源，精装修单身公寓均价14000元/，装修标准1200元/ 住宅精装修均价12000元/，主要为171、191平米左右的房源重点个案8项目具备优越的城市价值、产业和政府牵引的客源价值、综 合性高端配套和服务价值，是都市区位和产业资
6、源紧密结合 的案例黑龙江路，前进路核心地段，紧邻市府的绝版城市地段价值比邻沪士电子厂区，4000多名企业员工以及相当数量的台籍客户和高端管理人员，具备丰富的消费群体四层会所，近一万方规模，一楼为五星级大堂，二楼阅览室、视厅室、多功能室，三楼、四楼有收费俱乐部，涵盖餐饮、商务、服务、休闲、健身保健 餐 饮日本料 理、 意大 利餐 厅两 岸主 题式 餐饮 地窖 餐厅 、小 可楼 港式 餐厅商 务五星 级 大 堂 、 视 听 室 、 会 议 室 、 多 功 能 厅服 务酒店式管 理服务 ，包含 日常商 务订票 、高尔 夫球场 服务、 订车、 洗衣等 服务休 闲新天地 俱乐 部、 美容 院、 水疗 室
7、、 星巴 克咖 啡吧健 身 保 健健 身 俱 乐 部项目城市价值项目城市价值产业资源价值产业资源价值配套和配套和服务价值服务价值重点个案9御景苑的中小户型主要是针对单身或临时性居住需求； 房屋设计功能齐全，装修品质在昆山独树一帜180平80平 御景苑户型主要分为两大类：140平米以上的大户型和60-80平米的中小户型（1房2厅），二类比例各占一半；大户型主要针对台湾以及昆山本地的高端人士家庭居住需求，中小户型主要是针对单身或临时性居住需求； 虽定位于商住公寓，但房屋设计功能齐全，全部为封闭式厨房、煤气入户，采光上佳； 所有户型皆精装交房，装修成本和装修品质在昆山独树一帜；总平腰部一套大面积房型
8、，在设计之初就考虑到了分割的可能性，现在基本是作为分割成70平米左右的一房销售和使用重点个案10项目紧紧抓住客户购买的三种需求：享受城市的都市资源、 就近工作的居住需求、高品质带来的升值需求，吸引了实力 投资者，实现了高价和相对高速的销售速度 自住型客户的购买需要主要是在附近工作，就近居住或者是看上项目优越的地理位置，可以享受都市资源 投资型客户主要看上项目的稀缺性带来的升值、保值，长线运营获取稳定收益的价值重点个案11中航城中航地产深圳中航城在长三角的升级版， 汇集商业、娱乐、办公、居住等多种功能的综合社区p项目概况： 地理位置：玉山镇前进路南、洞庭湖路西 开发商 ：中航地产 占地面积:19
9、6958平方米 总建筑面积:360000平方米 容积率: 1.80 物业类型：酒店式公寓、写字楼、酒店、普通公寓、别墅p项目规划： 项目拟建一集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓等多种功能于一体的有相当影响力与辐射力的高档综合社区，代表现代都市多元化生活的大型社区，是中航地产深圳中航城在长三角的升级版。 销售动态: 酒店式公寓面积在45-90平米之间，装修标准1200元/平米，70年产权 2010年1月售价8000元/平，目前封盘，年后再开，预计价格8500元/平天虹百货写字楼酒店式 公寓格兰云 天酒店商业街住宅天虹百货写字楼酒店式 公寓格兰云 天酒店重点个案12项目享受昆山市政府和开发区管委
10、会双重行政配套辐射；项目自身 配有酒店和商业，休闲娱乐得到良好的保障；未来片区以商务办公 为发展方向，为酒店式公寓的发展带来机遇前进东路，昆山主干道之一，衔接上海与昆山；核心位置，位于昆山市政府和开发区管委会中间中航地产引进旗下全国连锁四星级酒店格兰云天大酒店以及全国连锁的天虹商场，并与之配套30000平米大规模国际商街，以国际品质引导国际生活潮流。项目区位价值项目区位价值区域发展价值区域发展价值配套和服务价配套和服务价 值值城东片区未来以商务办公为主要发展方向，商业将以中小体量、高档次的形态出现，商业的大量兴建为作为配套的酒店式公寓带来了良机格兰云天四星酒店天虹百货重点个案13中航国际公寓面
11、积在45-90平米之间，厅、卧、厨、卫一应俱 全，入户玄关、独立厨卫、空中庭院、南北双阳台等优化设计 ，使精致空间于细节之处尽显人性化重点个案14项目的客群主要以投资客为主，他们主要看上项目优越的地 理位置、品牌开发商的实力保障以及区域未来的发展 自住型客户的购买需要主要是在附近工作，就近居住，同时项目引进四星酒店格兰云天大酒店及天虹商场，满足客户休闲娱乐的需求 投资型客户主要看上项目的升值潜力：项目位于昆山的主干道前进东路，是衔接昆山和上海的重要道理；优越的地理位置尽享双重政府配套；片区的发展以商业办公为重点，酒店公寓作为配套产品得到良好的发展重点个案15分析总结昆山在售项目主流面积区间多在
12、45-75平方米之间， 同质化竞争较为严重，大面积产品供应不多40455055606570753580859095鹿城一品东方国际广场 御景苑M2中航城30城东 隆祺丽景国际双星叠座天成佳园领御中心区 域城南城东主流面积区间16昆山酒店式公寓市场主要集中于城市的中心板块，规 模不大，客户主要以投资为主 从分布上看，昆山酒店式公寓一般位于城市中心区域，且大多为产权为70年。 从面积上看，面积范围为45-75平方米左右的小户型为主。 从装修上看，普通精装型标准为1200元/平米；高档精装标准为2500元/平米。 从配套上看，酒店式公寓通常自带商业和会所配套设施，通常会所内的配套设施为：健身房、游泳
13、池和咖啡厅。 从客源上看，主要客源来自上海，昆山（以中心城区、张浦为主），基本为投资客。分析总结17昆山写字楼市场分析昆山写字楼分布现状昆山写字楼发展趋势昆山在售写字楼列表重点个案分析市场分析总结18写字楼分 布现状昆山写字楼目前集中分布在中心城区，东部及南部开发 区；近2年由单一城区向“东南” 片区拓展趋势明显中心区南部片区东部片区西部居住区北部居住区19写字楼发 展趋势中心区南部片区东部片区老城中心，商业 ，金融发展成熟出口加工区， 京沪高 铁，沪宁城际铁路，沪 宁高速，G312等便捷 交通东部经济开发区， 历经10年发展，入 驻企业众多中部发展成熟，东南部依托开发区及大交通优势开 始迅速
14、发展；东部经济开发区的大力规划，是未来 写字楼的集中供应区域20写字楼租 金状况中心区中档写字楼租金为1.5-2元/平/天，核心区高端 写字楼租金达到2-3元/平/天；城南中高档写字楼租金 集中在1.5-1.7元/ 平/天项项目名称租金（元/平 米/天）城中诚泰商务广 场1.5新百商务会 馆1.1-1.5名仕商务广 场1.3-1.5沪士商务中 心1.7-1.9创业大厦1.5-1.6长城国际广 场2-3（只租不售 ，尚未面 世）城南利得国际1.5-1.7现代广场1.5-2 新都银座1.4-1.5日月星城1.2-1.3日月星城新都银座利得国际MP诚泰商务 广场长城国际 广场新百商务 会馆沪士商务
15、中心21写字楼租 赁客户日月星城新都银座利得国际MP诚泰商务 广场长城国际 广场新百商务 会馆沪士商务 中心项项目名称租金（元/平 米/天）城中金融，咨询服务，房地产相关 行业为主，各电子企业办 事处较多，少量IT、电子 、机械类城南物流、贸易类企业为主，少量 企业办事处及金融企业 中心区发展成熟，写字楼租赁客户各行各业都有，根据写字楼的档次不 同，进驻企业大小与规模不同；南部片区打造出口加工区，物流贸易企 业众多；东部写字楼目前仍处于建设阶段，租赁市场尚未形成22在售写字 楼分布中航城隆祺丽景 国际中茵世贸广 场现代广场 （MP）新鼎岸商务 大厦23项项 目 区 位地 理 位 置项项 目 名
16、 称定 位体 量售 价 （ 元 / 平 ）开 盘盘 时时 间间销销 售 状 况楼 层层 状 况标标 准 层层 （ 平 ）主 力 面 积积核 心 配 置室 内 装 修社 区 配 套城 东前 进 东 路 沿 线 ， 经 济 开 发 区中 航 城5A 甲 级1幢 ， 约 3 万 方10 0 0 0 （ 报 价 ）未 定/ 3- 2 5 F12 0 060 - 8 0VRV 中 央 空 调 ， 三 菱 电 梯毛 坯天 虹 商 场 楼 宇 顶 部 射 灯 隆 祺 丽 晶 国 际5A 甲 级2幢 ， 约 4 万 方 , 约 6 5 0 套10 0 0 01 0 年 1 月 2 3销 售 1 1 0 套4- 2 7 F95 05 5 - 7 0 平VRV 中 央 空 调 ， 东 芝 电 梯矿 棉 板 吊 顶 ， 网 络 架 空 地 板五 星 级 北 京 长 城 饭 店城 中前 进 中 路 沿 线 ， 市 中 心中 茵 世 贸 广 场5A 甲 级1幢 ， 约 1. 7 万 方 ,
