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1、葫芦岛城市发展简介葫芦岛 新城 2010-2011年房地产市场背景初步分析葫芦岛位于渤海之滨，地处辽宁西南部，东邻锦州市，西接山海关，北靠朝阳市，东距省会城市沈阳270公里，西距首都北京380公里。素有“关外第一市”的美称。是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。自1989年，提升为地级市后，葫芦岛市成为该地区政治，经济中心。葫芦岛城市发展城市概况2葫芦岛城市简况葫芦岛城市规模与人口葫芦岛市幅员1万平方公里，下辖一市（兴城市），两县（绥中县、建昌县），三区（龙港区、连山区、南票区）。2006年葫芦岛全市总户数94.4万户，总人口278.7万人，比上年增长11，其中非农业
2、人口为85万人，占总人口的30.5；其中，葫芦岛市区人口近50余万人。葫芦岛城市发展城市概况4葫芦岛城市发展城市概况3葫芦岛经济发展依托资源，区位优势，以及长期的工业投资建设，葫芦岛市 已形成较为以第二产业为主导的产业结构。在40个主要工业部门中，葫芦岛拥有36个，占90%。其中农业、矿产采选业、能源工业等资源开发型产业构成国民经济基础机构，石油化工、有色金属冶炼、机械造船、建材等行业构成国民经济的主体结构。消费结构不断改善生活质量明显提高。 全年在岗职工平均工资18367元，增长20.2，城区居民人均可支配 收入12009元，增长22.6，城乡居民住房条件继续改善，2007年末城区 居民人均
3、住房使用面积达18平方米。葫芦岛城市发展城市概况52007年，全市地区生产总值实现419.7亿元，其中一、二、三产业增加值分别为59.7亿元、206.4亿元和153.6亿元分别比上年增长7.1%、18.2%和13.7%；产业结构为14.2%：49.2% 3：36.6 % 。规模以上工业企业预计实现总产值677.6亿元，比上年增长13.1%；葫芦岛城市发展城市概况6葫芦岛城市发展格局葫芦岛市规划形成“一核一带，二心三轴”的城镇体系空间结构。使连山区、龙港区及兴城之间联系日益紧密，加强了现有中心城区、产业区和旅游区的功能关系，使基础设施建设区域整合，并产生资源共享的发展态势。一核：固化形成包括葫芦
4、岛城市、兴城城市的组合型中心城市，成为市域都市核心区。一带：京沈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、102国道组成的辽西走廊通道沿线，与高桥、塔山、葫芦岛市区、兴城、曹庄所组成的东北西南走向的狭长地带将建设为经济增长与人口集中、东北与华北联系等重要功能积聚的空间。二心：将绥中、建昌两县建设发展为市域片区中心城市。三轴：两条功能辐射轴和一条城市功能联系轴。葫芦岛城市发展城市概况7葫芦岛大都市区连山区龙港区兴城市 葫芦岛三位一体发展战略示意图葫芦岛城市发展城市概况8北港经 济开发 区连山区：连山区，葫芦岛主城区之一。1985年撤县建市，经历了长时间的建设，现已发展成为市政配套完善，商业设施发达的区域
5、中心。总近70万规模人口也使连山区在城市内部形成中最具有城市活力区域。同时，连山区也是锦石化等的大型厂矿企业的聚集所在地，工业基础较好。但也因此在城市环境方面受到一定的影响。在城市化进程中，待改造棚户区何厂矿企业较多，改造建设难度大。近几年，随着葫芦岛不断加大城市改造力度，连山区市政建设取得明显成果，葫芦岛城市发展城市概况9龙港区：龙港区原是一个以冶炼、造船、化工、机械为主的海滨城区。根据城市建设发展需要，自92年以来大力发展市政设施，改善居住环境，尤其政府部门，事业单位以及大型金融机构的迁入，为该区域的发展建设起到极大促进作用，以至发展成为功能完善、环境优美的生态新城区。葫芦岛城市发展城市概
6、况10葫芦岛城市发展城市概况11自89年升级为地级市以来， 葫芦岛在建立现代化园林式滨海城市的总体战略发展下，凭借优越的天然条件和日趋完善城市配套设施，已发展成为渤海湾海岸线上新兴的一座生态易居城市。2002年，葫芦岛已被列入 “国家级园林城市”；2003年，全国城市综合评分居第二名；2004年，荣获“中国优秀旅游城市”；葫芦岛城市发展滨海园林城市11自89年升级为地级市以来， 葫芦岛在建立现代化园林式滨海城市的总体战略发展下，凭借优越的天然条件和日趋完善城市配套设施，已发展成为渤海湾海岸线上新兴的一座生态易居城市。2002年，葫芦岛已被列入 “国家级园林城市”；2003年，全国城市综合评分居
7、第二名；2004年，荣获“中国优秀旅游城市”；葫芦岛城市发展滨海园林城市11作为国家级园林城市的葫芦岛，森林覆盖率35%，城区绿化覆盖率57%，居全省第1位，拥有258公里海岸线，居全省第二。城市依托森林，具有“依山观海”的特色；四季分 明，冬无严寒，夏无酷暑，海洋性气候明显；年降水量600毫米、平均气温9；城市基础设施完善，街市繁华、商业发达；葫芦岛是一个宜居、旅游的新兴城市。以2007年统计数据来看，接待国内外游客680万人次，增长28.3%。葫芦岛是中国优秀旅游城市，拥有众多国家级的风景名胜：兴城古城 全国现存最完整的明代古城；兴城首山公园 国家森林公园；菊花岛 “北方佛岛”之称；水上长
8、城 世界文化遗产地；葫芦岛城市发展滨海园林城市131、矿藏资源。是国家重要的有色金属基地，现探明矿藏50余种，已开发利用31种，钼、 锰为优势矿种，连山钼矿、建昌锰矿、铅锌矿闻名全国，地质储量分别占全国30%以上，为全国第二大钼精产地。2、海底油气资源。已探明近海石油储量3亿吨，天然气储量135亿立方米。并依托开采出的天然气，建成了一个现代化大型化肥厂锦天化。葫芦岛城市发展物产富庶宝地133、沿海滩涂资源。有500万亩近海水面，相当于耕地的1.5倍；沿海滩涂21万亩，盛产鱼、虾、蟹、贝类等海产品，海产品年产量35万吨。设施化养殖已经达到36万平方米，其中兴城现代渔业园区是全省唯一的农业产业化渔
9、业园区。4、山区粮果资源。拥有耕地340万亩、果园250万亩，果树总株数居辽宁省第1位，年产水果65万吨。葫芦岛城市发展物产富庶宝地14连接两大经济圈 .位于环渤海经济圈的中间位置，是东北和华北两大经济区域的“节点”城市，是东北入关的门户。葫芦岛葫芦岛城市发展雄踞要塞门户15交通便利。辖区覆盖整个“辽西走廊”，京哈铁路、京沈高速公路、秦沈电气化铁路、102国道4条交通干线和正在建设的滨海大通道贯穿全境。距沈阳240公里、2个小时车程，距北京420公里、3个小时车程。东距锦州机场50公里，西距山海关机场20公里。港口城市。海岸线长258公里，居辽宁省第2位；宜港岸线16.5公里，港口、码头10座
10、，葫芦岛港为天然深水不冻良港，国家一类口岸。目前，港口吞吐能力1000万吨，现吞吐能力达到5000万吨，远期目标是建成亿吨大港。葫芦岛城市发展雄踞要塞门户16葫芦岛是辽宁省重要的工业城市，现有规模以上工业企业214家，其中，大中型企业43家，国有大中型企业资产总计434亿元，形成了石油化工、有色金属、船舶机械、能源电力四大支柱产业国家重点企业：锦西石化分公司是国家特大型石化企业，年原油加工能力650万吨；葫芦岛锌厂是中国最大的锌冶炼基地，精锌产量居 亚洲第1位；锦化化工（集团）是特大型化工企业，生产能力居亚洲前列；渤船重工是国家大型船舶企业，绥中发电是亚洲单机容量最大的火力发电厂、我国重要的能
11、源基地；绥中海上361油田年产原油500万吨，是 我国已开发的最大海上油气田。葫芦岛城市发展新兴工业强市17到2010年，基本完成老工业基地调整、改造、振兴任务，打造四大基地：1、国家重要的有色金属基地。主要是依托现有资源和重点骨干企业，全力打造锌、铜、钼、铝、铅、锰等国家重要的有色金属基地。2、国家重要的能源电力基地。主要是继续扩大火力发展规模，同时开发核电、风力发电等清洁能源。3、环渤海重要的石油化工基地。充分发挥石化产业优势，以重点石化企业为龙头，以重大石化项目、精细化工项目为核心，建设石化工业产业园区。4、环渤海重要的船舶机械制造基地。渤船重工具备制造VLCC级超大型油轮和8000标箱
12、超大集装箱船的能力，造船能力达到250万吨，并形成船舶配套工业园区。葫芦岛城市发展新兴工业强市18辽宁“五点一线”开放战略辽宁省着眼于未来20年的发展需求，确定了沿海“五点一线”开放战略，大面积整合沿海地区有效的土地资源，承接国际产业转移，吸引国内外资金和项目。这 “五点”分别是辽西锦州湾沿海经济区、营口沿海产业基地、大连长兴岛开发区、大连庄河花园口工业区、丹东产业园区。同时，在渤海、黄海岸边建成1443公 里的滨海大通道，将辽宁沿海6市、5个沿海重点开发区串联起来，形成“”字型黄金海岸。其 中，葫芦岛经济开发区作为 “五点一线”西端的起点，拥有100平方公里，海岸线长32公里，占锦州湾三分之
13、二的面积。葫芦岛城市发展未来璀璨之星19葫芦岛城市发展未来璀璨之星20北港工业区是葫芦岛经济开发区的核心区，先导区，规划面积35平方公里，06年初正式被省政府列为“五点一线”重点发展区域之一。目前，已经完成了规划，正 在加快基础设施配套建设，今年要完成投资8亿元，现已落实项目16个；移址建设的葫芦岛港今年将完成“两杂两油”（1个1万吨石化泊位、1个5万吨成品油 泊位和两个7万吨散杂泊位）四个泊位建设，10月份实现通航。葫芦岛城市发展未来璀璨之星21充分发挥北港工业区的区位、港口、投资成本以及环境等方面的优 势，把北港工业区建成以港口为牵动、以工业为主体的对外开放先导区，体制创新的实验区，特色产
14、业的聚集区。发展目标为，利用5年左右的时间，再造一个葫芦 岛工业，到2015年，完成北港工业区整体开发建设任务。届时北港工业区经济总量超过葫芦岛市现有水平。葫芦岛城市发展未来璀璨之星23在振兴东北工业城市的宏观发展的大背景下，葫芦岛市凭借优越的具有战略意义的地理区位，以及工业、能源、矿产、沿海等资源和产业优势，得到快速的发展，城市发展动力强劲。同时，葫芦岛市政府在市政配套完善、城市环境建设、地区产业升级等方面的投入力度不断加大，使葫芦岛市赫然成为渤海湾中一座极具旅游、开发、投资、发展价值的新兴城市。24葫芦岛市房地产市场情况综述自年以来，葫芦岛市房地产市场得到一定的发展，而在年又出回落迹象，总
15、体发展水平较为滞后；但自2006年，葫芦岛市在整体经济取得较快发展的背景下加快城市化进程，房地产市场反映活跃，住宅市场价格增幅明显，年市场价格与上年同期相比，增幅近20.6，成交面积增幅近增幅近68.4%，整体房地产市场进入上升阶段。我们依据掌握的信息与数据，结合与业内人士、政府官员的访谈，对葫市房地产业的政策环境、土地供给、产业结构、住宅价格、需求来源等因素进行了研究与分析。26葫芦岛市房地产市场情况27葫芦岛市房地产市场情况28发展环境 在国家振兴东北工业的大背景下，葫芦岛的第二产业以平均速度得到明显的发展，对当地的经济水平提升作用显著。 随着有色金属国际需求市场的日渐庞大，刺激了当地矿产
16、业起到快速的发展。尤其是提高部分地区和部分人的经济发展速度。 依托临海 政府加快城市化进程，棚户区改造工程的逐步落实，在一定程度加大了市场的潜在需求。葫芦岛市房地产市场情况29土地来源葫芦岛市土地供给受制老城区拆迁改造压力大，其新增供应土地主要来源于，棚户区改造新增的建设用地；城市外延征占的新增建设用地。城市新区中心区将不断完善建设，大量土地被征用，土地供应已接近饱和。可供的土地贮备已寥寥可数。政府在此背景下，提出“三位一体”的发展规划，强调向西偏移，与兴城靠近的开发方向。土地供给 葫芦岛市房地产市场情况30已建成项目在建成项目可开发土地岔沟片区葫芦岛市房地产市场情况31土地价格：葫芦岛市自2005年以来，土地成交价格持续保持较为平稳水平。目前来看，以葫芦岛市本土开发商为单一开发主体的市场格局使土地一级市场竞争并不激烈。据了解，2005起年葫芦岛市土地市场依据地级
