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1、l思考的问题：l1.业主的权利和义务以及业主的自 治自律；l2.业主大会召开的条件，业主大会 解决问题的程序与方法；l3.业主委员会产生的条件，业主委 员会的权利和义务。第三讲 业主、业主大会和业主委员会 第一节 业主、业主大会和业主公约l一、业主和非业主使用人的权利和义务l（一）业主及其权利和义务 1、业主：是指物业的所有权人，即房屋所有权 人和土地使用权人，是拥有物业的主人。在物 业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物 业管理服务的主体。l2、业主的权利l按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务 。l提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建 议。l提议制定和修改业主公
2、约、业主大会议事规则。l参加业主大会会议，行使投票权。l选举业主委员会委员，并享有被选举权。l监督业主委员会工作。l监督物业管理企业履行物业管理合同。l对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 知情权和监督权。l监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理。l法律、法规规定的其他权利。l3、业主的义务l遵守业主公约、业主大会议事规则。l遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用、公共秩序和环境卫生的维护等多方面的规章制 度。l遵守业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出 的决定。l按照国家有关规定缴纳专项维修资金。l按时缴纳物业管理费用。l法律法规规定的其他义务。l问
3、题：不履行义务还能享受权利吗？l（二）非业主使用人的权利和义务l非业主使用人是指不拥有物业的所有权，但通 过某种形式（如签订了租赁合同）而获得物业 使用权，并实际使用物业的人。l二、业主大会l业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大 管理事务的业主自治管理组织。l当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表 ，组成业主代表大会。l（一）业主大会的召开 1、首次业主大会的召开 2、业主大会的年度会议 3、业主大会的特别会议 4、召开业主大会的法定人员 5、召开业主大会的公告l（二）业主大会的内容l1、听取业主委员会工作报告l2、审议和通过上一年度财务决算报告和下一 年度财务预算l3、审议和通过业主公
4、约、业主委员会 章程等文件l4、决定物业管理企业的选聘、续聘和解聘， 批准物业管理委托合同l5、选举、撤换业主委员会委员，监督业主委 员会工作l6、决定有关业主利益的重大事项，决定物业 管理的其他事项l（三）业主大会决定问题的方式和程序l1、可以采用会议或书面征求意见等形式。会议表决采取投 票、举手等形式l2、所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会 ，参加投票，行使法定权利，承担法定义务。l3、业主应亲自参加业主大会并投票，或委托他人出席和投 票。否则，视作弃权，但必须服从大会的决定。委托他人 投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。委托 书须由业主签字，如业主为法人，需加盖公
5、章。l4、如该物业由两人获两人以上共有，则该物业投票权可有 下列方式执行：（1）由共有业主授权；（2）由各业主授 权其中一人l5、业主大会出席人数达到规定人数时，在会上提出待决定 事项，由出席会议的业主表决，以半数通过有效。如遇反 对票和赞成票票数相等时，则由会议的主持人除自己已投 一票外，再自投一决定票（赞成票或反对票），但此规定 不适用于与本人或直系亲属有利害关系的事项。l6、业主投票时，票数的计算，原则上按业权比例确定。l三、业主公约 1、业主公约是一种管理规约，属于协议、合约性质， 是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主 使用人）有共同约束力的、有关业主在物业使用、 维护和管理等
6、方面权力、义务的行为准则。2、业主公约的内容 （1）业主使用、经营、转让出租拥有物业时应遵守 的事项。 （2）业主对物业进行室内装修时应遵守的事项，包 括是否收取装修押金，装修押金的退还方式。 （3）业主管理费缴纳的方式和时间。不按时缴纳的 处罚措施。 （4）前期物业物业管理服务协议中约定应在业 主公约中保留的内容。第二节业主委员会l一、业主委员会l业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主 实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中 选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合 法权益的社会团体。 l二、业主委员会的产生和组织l（一）业主委员会的产生l（二）业主委员会的登记l（三）业主委员会的组织l
7、1、根据物业规模的大小，业主委员会设委员5- 15名，其中正主任1名，副主任2-3名。l2、业主委员会主任通常由主要业主代表担任。l3、业主委员会可聘请执行秘书1名，负责处理本 会日常事务。执行秘书可以不是本会委员。l4、业主委员会委员为兼职，主任可以为兼职或 专职。l5、业主委员会主任有损害业主合法权益的，经 半数以上委员同意，可以召开业主委员会会议， 重新在委员中选出新的业主委员会主任。l三、业主委员会的权利和义务l（一）业主委员会的权力召集和主持业主大会。修订业主公约、业主委员会章程。通过公开招标等方式选聘物业管理企业，代表 业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意 后负责履行。审议物业
8、管理服务费标准及使用办法。审议年度管理工作计划、年度费用概预算。检查、监督物业管理企业的物业管理工作。监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物 业管理维修基金的监督使用。业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。l（二）业主委员会的义务筹备并向业主报告工作执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主 的监督。贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关 的法律、政策规定，协助物业管理企业落实各 项管理工作，对住户开展多种形式的教育。严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项 管理目标的实现。接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府 部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。本会做出的决定不得违反法律、法规政策
9、，不 得违反业主大会的决定，不得损害业主的公共 利益。l四、业主委员会会议l业主委员会会议包括例会和特别会议 1、例会是常规会议，每3个月至少举行一次。 有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认 为有必要时，可召开特别会议。 2、业主委员会会议的召开应由召集人提前7天 将会议通知及有关材料送达每位委员。 3、业主委员会会议由主任召集、主持。主任因 故缺席时，由副主任主持。第三节业主委员会与物业管理企业的关系及聘用l一、业主委员会与物业管理企业的关系 1、法律关系 2、经济关系l二、物业管理企业的聘用l（一）物业管理企业的选聘l（二）物业管理企业的续聘和解聘l1、物业管理企业的续聘l2、物业管理企业的解聘 （1）自然解聘 （2）提前解聘
