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1、邢台七里河项目投资分析汇报邢台七里河项目投资分析汇报项目介绍第一部分目 录市场分析与定位第二部分规划定位第三部分财务测算及成就共享初步分配方案第四部分项目开发第五部分项目介绍第一部分分 目 录一、项目介绍城市地理位置北京天津桥东区 桥西区一、项目介绍-地理位置 邢台地处环渤海经济区腹地，北临石家庄，距石家庄市区126公里、车程2小时，南邻 邯郸、距邯郸市区55公里，车程1小时，西倚太行山与山西省毗邻。经济实力位于河 北省第七名，人口总数位列河北省第六位。*宏观经济观经济 指标标邢台市城市人口721.69万市区人口98.57（含邢台县县市区部分）GDP/增速1604.6亿亿元/7.4%人均GDP
2、/增速22277元/6.9%固定资产资产 投资资/增速1486.4亿亿/18.2%城市居民人均可支配收入/增速1655.9亿亿元/22945元居民储储蓄存款余额额1655.9亿亿元/22945元三产产比例16.6：52.7：30.7城市居民人均居住面积积34.23支柱产业产业 情况钢钢及钢钢制品、煤及煤化工、建材工业业、食品加工、纺织纺织 服装 、汽车车及零配件制造、电电子信息、医药药邢台市经济基本竞争力居河北省市 第7位一、项目介绍城市经济统计数据来源：邢台市2013年国民经济和社会发展统计公报一、项目介绍地块区位目标市场目标市场沙河市沙河市目标地块商业中心邢台市政府 12公里20分钟沙河市
3、政府 25公里30分钟桥西区政府 6公里10分钟p地块位于邢台七里河生态新城; 百泉大道南侧，沿河景观大道北 侧，南水北调西侧; p距老城区中心商业区和市政府 约20分钟车程。 p存在约2.5公里的城市空白带。一、项目介绍地块交通条件目标地块桥西区政府邢台市政府桥东区政府邢台县政府老城区中心商业中心百泉大道（快速路）景观大道西环路滨江路钢铁路冶金路守敬路新华路开元路襄都路新兴大街中兴大街团结大街泉南大街泉北大街邢州大街南 环 路 重大交通节节点距离/用时时路径路况邢台市/桥东 区/邢台县政府12公里/20分钟百泉大道-新华道等双向6/4车道桥西区政府6公里/10分钟百泉大道-钢铁 路等双向6/
4、4车道邢台人民医院12公里/20分钟百泉大道-新华道等双向6/4车道邢台市商业中心10公里/15分钟滨江路-中兴路双向4车道羊范高速收费站2公里/3分钟西环路双向6车道羊范高速收费站一、项目介绍地块概况地块基本信息占地：总面积3800亩首期763亩 容积率：1.0 地价：45万元/亩 总价：34335万元 楼面地价：675元/平米 付款时间: 2014年5月15日支付50%； 2014年11月15日支付50%。建筑密度：我司定 建筑限高：我司定 90/70:无 商业比例：我司定 公建配套：幼儿园、小学 （政府划拨地月60亩，不 在首期红线范围内）是否符合土规：符合 是否符合林规：不涉及 是否符
5、合城规：符合 是否具备开工条件：具备首期南水北调南水北调七里河七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路供地计划：首期： 763亩，容积率1.0，综合地价45万/亩，计划于 2012年5月供地。二期： 根据项目开发情况而定，综合地价55万元。三期 根据项目开发情况而定，综合地块地价65万元一、项目介绍地块周边景观首期南水北调南水北调七里河七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路玉带桥七里河水面七里河景观带七里河亲水平台七里河景观大道一、项目介绍地块原貌及地块内附着物首期南水北调七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路搅拌站 七里河管委会承诺2014年6月初清场一、项目介绍地块四至图首期南水北调南水北调
6、七里河七里河百泉大道（快速路）景观大道西环路一、项目介绍土地利用总体规划、林业规划目标 地块土地利用总体规划：土地为建设用地，符合土地利用总体规划。一、项目介绍城市总体规划（控规）土地利用规划：首期地块共763亩，为商品房建设用地。城市总体规划一类居住用地、二类居住用地、商业用地，教育用地（划拨）。首期一、项目介绍报批、征地、补偿情况报批：首期地块763亩，已批763亩，约定5月供地。首期一、项目介绍市政配套情况供电方面 1、由邢台市政府协调供电部门在首期土地出让以前架设2回10kV专线至首期土地红线边缘， 解决施工临时用电；同时，预留68回的供电管道，该预留管道投资由乙方承担； 2、在201
7、4年6月以前，由邢台市政府协调供电部门完成投资将110kV变电站从现时的1万 kVA扩容至25万kVA或15万kVA+16.3万kVA向项目用地供电，解决首期约750亩用地的开发 用电，邢台市政府需与供电部门协调相关事宜； 3、邢台市政府协调供电部门争取省供电公司在项目区投资110kV变电站用于项目开发；如争 取无果或争取结果仍不能满足项目开发的，则我司需根据项目开发需要，自建变电站，邢台市政府 及供电部门配合完成变电站建设申报等事宜。 供水方面 永久性供水管网的要求：供水至地块红线边缘的水压不低于0.30Mpa；到户水压不低于 0.14Mpa。 1、邢台市政府同意地块的竞得者的施工用水可从七
8、里河抽取，由邢台市政府负责投资将临时 施工用水管道铺设至供地红线边缘，并免收施工期间的水资源费及废水排放费； 2、为解决项目施工期间的生活用水及饮用水，我司需与水厂协商接驳一根DN400生活给水管 到地块边缘，具体事宜由邢台市政府协调； 3、邢台市政府协调水厂解决竞得者开发所需用水（首期不少于2万立方米/天）。 污水处理厂 2014年10月以前邢台市政府负责在地块附近建一座至少能满足该地块项目开发需求的污水处 理厂，该污水处理厂由甲方负责经营管理，并免收地块内酒店、学校、会所等公共建筑所产生污水 的污水处理费。 弱电、燃气、供暖、有线电视等管线 2014年5月15日前将弱电、燃气、供暖、有线电
9、视等管线接至地块红线边缘。一、项目介绍政策要求开、竣工要求 依项目土地摘牌后政府规定为准开工报建手续办 理 可以边开工边报 建预售条件 提前预预售 总投资的25%，主体工程的三分之一预售监管政策不监管限购/限价无抗震设防等级7级按揭贷款对接情况尚未接触融资条件尚未接触冬歇期1月至3月开发报 建费用总费 用： 元/ （总费 用涵盖所有开发报 建费用） ； 其中：城市基础设 施配套费 元/ 、人防易地建设费 元/ 土地税费标 准 契税：4%优惠政策项目开发所涉及的行政事业性收费一律免收；项目开发所涉及的经营 性收费 享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊 建设所占土 地均由邢台市
10、政府划拨供给。一、项目介绍重要情况补充重要情况补充 目标地块其他特点：目标地块位于邢台市区西南侧，地块南侧为七里河，东侧为南水北调工程，景观条件优越，适宜打造优质的水景住宅项目；地块已经清表，场地地貌类型简单，整体基本无起伏；邢台市基本无别墅产品，为我司进入邢台市场创造条件。额外需承担的费用和公建配套：幼儿园和小学（政府划拨地约60亩） 优惠政策：政府同意不打桩卖楼，交纳保证金后提前预售；项目开发所涉及的行政事业性收费一律免收；项目开发所涉及的经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由甲方划拨供给；设置四条公交专线。一、项目介绍操作方式操作方式说明操作方
11、式： 与邢台市政府签署合作拿地协议，通过正常招拍挂程序定向获取。一、项目介绍地块不利因素分析目标地块桥西区政 府邢台市政 府老城区中 心商业中心百泉大道（快速路）景观大道西环路滨江路钢铁路冶金路守敬路新华路开元路襄都路新兴大街中兴大街团结大街泉南大街泉北大街邢州大街南 环 路 邢钢冬半年： 西北季风夏半年： 东南季风目标地块距离邢钢直线距离2.5公里，但由于邢台市为暖温带亚湿润季风气候，冬半年为西北季风、夏半年为西南季风，我司目标地块位于风向垂直地带，受污染影响较小。河北省削减煤炭消费及压减钢铁等产能任务分解方案明确，邢台市共净压减炼铁产能232万吨、粗钢产能264万吨，净削减煤炭消费250万
12、吨。1、目标地块位于邢台市区西南，位于七里河生态新城，邢台市内唯一河流，景观资源优越，河水清澈透底。2、目标地块预计5月15日挂牌，提前预售，预计11月即可开盘。3、邢台市区约近100万人口，沙河市20万人口，全市常住人口721万，邢台市经济排名河北第七位，市场容量充足。4、邢台市房地产市场均价5500元/平米，2012年商品房成交量206万平米，2013年商品房成交量245万平米，年增长约19%，房地产市场发展快速、稳健。5、七里河先前出让的土地价格为60万/亩，经过我司与邢台市政府的谈判，我司目标地块地价为45万/亩，土地成本较低。6、政府优惠条件相对优厚，政府已经基本同意“不打桩卖楼”提
13、前预售，项目开发所涉及的行政事业性收费一律免收、经营性收费享受减半优惠；学校、幼儿园、派出所、社区居委会、医疗门诊建设所占土地均由邢台市政府划拨供给。一、项目介绍小结分 目 录市场分析与定位第二部分二、市场分析与定位城市发展方向分析老城商业中心邢台市政府城市发展方向目标地块城市发展方向七里河生态新城1、城市发展方向的走向：桥西区西北 侧、七里河生态新城 2、形成目前城市发展方向的原因；桥 东区为老城区，桥西区西北侧为政府主 要发展方向；七里河生态新城经历多年 治理后，生态环境显著提高，并成为城 区现在的主要拓展方向。 3、政府对于城市发展方向的实质性扶 持措施；优先安排用地指标，减免税费 等。
14、 4、对于城市发展方向上重点行政、商 业、配套设施项目的布局及计划：七里 河新区处于起步阶段，相关配套建设还 处于规划阶段，已经建好的商业项目为 锦江不夜城。 5、周边是否存在影响发展方向的城市 ：无影响。 城市发展方向对目标地块利弊 的分析结论： 为邢台市未来城市发展主要发展，生态 环境优越，河景资源秀丽，招商引资政 策扶植力度大，存在约2公里的城市空 白带。二、市场分析与定位土地市场情况目标地块桥 东 区桥 西 区邢台永康地产项目 郭守敬南路以东、张家营街以 北，2011年6月。107亩，总 价1亿元，容积率2.78，93万 元/亩，楼面价502元/。邢台双达地产项目 开元路与团结路交叉口
15、东北角， 2013年10月。132亩，总价3.71亿 元，容积率3.7，280万元/亩，折 合楼面价1135元/。邢台润新地产项目 龙泉大街南侧、信都路西侧 ，2012年9月。103亩，总 价0.92亿元，容积率2.2，88 万元/亩，折合楼面价602元 /。兴达路以东，泉北大街以南项 目，2013年5月。111亩，总 价1.753亿元，容积率3.49， 157.4万元/亩，折合楼面价 677元/。邢台市华源地产项目 桥西区，地质十一队以西、茶 棚沟以北，2011年1月。23 亩，总价0.32 亿元，容积率 2.4，134万元/亩，折合楼面 价838元/。二、市场分析与定位住宅市场板块分析桥
16、西 区桥 东 区N百泉大道新兴大街泉北大街新 华 路邢 洲 路襄 都 路钢 铁 路守 敬 路郭守敬大道团结大街东 环 路石 安 高 速中兴大街滨 江 路西北板块 5000-8000元/东北板块 4800-5500元/西南板块 4500-5500元/七里河板块 4000-5500元/燕云台麒麟郡阳光巴厘岛唐宁10号水印城盛世公馆领世城邦永辉巴黎麒麟湾安联德国印象七十九号院巅峰国际天一城左岸春天水岸蓝庭自然城泉北泉花千树东方格兰维亚安联风度柏林国际新城盛世春天未来城水榭翰城现代城万隆广场凰家广场中北世纪城世贸天街新华里188三奕润城甜城国际锦江不夜城秀水湾牛街18万象天成上东城东南及开发区板块 4200-5000元/佳洲美地漫香林 目标地块恒大名都二、市场分析与定位住宅市场板块分析板块块 基本特征在售 产产品房价 （元/平米）桥西区 西北板块未来行政中心
