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1、天津市CBD区域绍兴道项目商业部分策划建议 *建议内容一、项目所处区位分析二、区域商情特点分析三、本项目SWOT分析四、本项目市场定位五、本项目营销建议Date一、项目所处区位分析1、项目区位图分析 2、项目区位特点分析Date1、项目区位图分析本 项 目Date1、项目区位图分析本 项 目Date2、项目区位特点分析1）与天津市目前唯一CBD区域关系紧密，区域内商业地产发展迅速， 拥有连锁业品牌最多，商业氛围成熟；2）政策规划优势较为明确解放南路物流经济带、友谊路金融街；3）多数投资人青睐的区域；4）地铁一号线主要途经地区；5）高端百货业发展最早的区域Date二、区域商情特点分析1、河西区区
2、情；2、区域商圈；3、本项目商情特点分析Date1、河西区区情河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫 津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北 抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人， 辖20个街道办事处，407个居民委员会。 河西区是发达的工业区。区属企业近2000家，职工40000多人，有区街 集体经济、商业服务业经济、房地产经济、校办经济、劳动服务经济、 民政福利经济、居委会经济等7个经济系统 。 区商委系统所属企业近1000家 ，年交易额超亿元的市场4个，全区市场 年交易额达22亿元。 河西区有天津10大景观之一的
3、电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天 津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业展览馆、 国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。 区管三资企业近200家，年利用外资额1024万美元。区属企业的11大类 60多个产品系列打入国际市场，销往30多个国家和地区，年出口值1亿 元，创汇1000万美元。 DateEDUCATIONEDUCATIONCBDCBDCOMMERCIALCOMMERCIALT TOO UU RRCULTURECULTURETRAFFICTRAFFICDate梅江居住区梅江南 居住区海涵计划体院北 居住区南楼居 住区小海地 居住区CBD解 放 南
4、路 物 流 经 济 带友 谊 路 金 融 街天塔旅 游区本 项 目2、区域商圈Date3、本项目商情因子分析1）何为商情因子？商情等级划分2）本项目商情特点3）本项目商情等级描述Date1、何为商情因子？商情等级划分商情因子指商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指 商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。商情因子分为A、B、C、D、E5级Date商情等级A级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西单商业街；B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高
5、，小城市里同业竞争程较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其周边消费群，如北京十里河建材城等；D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户群；E级：社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区居民为主，消费主体的内容比较复杂。Date2、本项目商情特点1）项目周边社区较为陈旧，社区商业以小型餐饮为主，社区配套业欠完善，档次参差不齐；2）虽与小白楼CBD关系密切，但受自身交通条件、规模等投资人极
6、为关注的因素的影响，使本项目存在先天缺陷；3）本项目所在位置人气不旺，对于经营者未来经营有风险；Date3、本项目商情等级推断本项目E级D级Date商情等级与商铺价格A级60000元/300000元/ B级30000元/ 80000元/ C级10000元/ 30000元/ D级10000元/ 20000元/ E级 8000元/ 18000元/Date三、本项目SWOT分析1、STRENGTH 2、WEAKNESS 3、OPPORTUNITY 4、THREATDate1、STRENGTH1）地处海河沿岸，是海河开发的重点工程之一，水景优势、政策优势明显；2）与天津市CBD相连，数家国际知名企业云
7、集，区域内消费人员年龄集中在25-40岁之间，是最有消费实力的人群；3）地处天津市富人聚居区，消费人口数量大、消费能力强；4）区域内人文优势显著，文化底蕴深厚，与数所知名学府相邻；5）区域内基础设施完善、商业氛围浓厚，拥有极为成熟的商业中心小白楼商业中心，南楼商业中心Date2、WEAKNESS1）项目周边商业已很成熟，如何定位本项目的商业业态十分困难；2）周边现处于大规模施工状态，环境较差；3）项目单面临路，且为单行道，可及性与通达性均差；4）底商严重受高层酒店遮挡，可视性差；5）项目自身目前缺乏吸引投资人投资购买的有效卖点Date3、OPPORTUNITY1）海河开发的逐步扩展，海河节点工
8、程逐步实施，为本项目增添了强大的卖点；2）地铁一号线的贯通，往来交通的畅通，为本项目的销售带来强大的机会；3）周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提高，消费需求增大，商业销售成功率提升；4）项目周边社区商业目前还不成熟，未来发展潜力巨大Date4、THREAT1）项目所处区域其它体量相近项目对本项目极具竞争力；2）周边现有的配套性商业设施势必分流一部分投资人群或经营商家；3）项目自身配套的完善与否影响商业裙房的销售进度；4）交通问题是一大威胁Date四、本项目市场定位1、主题定位；2、形象定位；3、业态定位；4、价格定位Date1、主题定位生活在“CBD”，工作在“CBD”Dat
9、e2、形象定位方案A社区街铺王方案B中小企业办公首选Date3、业态定位商业：社区配套业、零售购物业、休闲美容业办公：SOHODate4、价格定位根据商铺投资原理，我们一般按:1）商情(A、B、C、D、E) 2）客流量 3）可视性因子 4）楼层 5）交通条件 6）停车条件 7）整个项目规划的科学性 8）硬件条件 9）经营商品的类型 10）周边房地产发展的趋势将某一些商业地产项目进行商铺价格的评估Date底商定价依据表商 情客流 量可视 性因 子楼层交通 条件停车条 件规划 科学 性硬 件 条 件经营商 品的类 型周边房 地产发 展趋势合计商铺均 价(元/平 方米)权权重%40305355333
10、3100凤凤凰城 底商111111111110 16200本项项目 商铺铺均 价11110.51.211119.7 159004030532.56333398.5Date五、本项目营销建议1、营销方案一2、营销方案二Date1、营销方案一先招商，后销售带租约销售产权式商铺招商对象：轻餐饮、休闲健身、社区配套销售对象：个体投资人Date2、营销方案二科学合理地进行物业的分割，进行零散销售销售对象： 1）中小企业业主 2）对此地段感兴趣的投资人 3）特殊行业经营者（私营诊所、美容等）Date二层分割方案首层分割方案12357691012111517161918202122232526272829 82204017018513520075601652002003505014018015014015090170220140200170200分 割 方 案Date3、营销方案三Date一层商业 二层办公Date一层分割方案商铺面积：20-70不等其中：2015个4012个5012个706个可任意拆分与组合商铺均价：21000元/Date二层分割方案二层分割方案5014018015014015090170220140200170200办公房均价：13000元/Date荣信行建议选择方案三 原因：便于提升平米单价（17000元/），实现利润最大化*THE ENDTHANKS！Date
