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1、兴鼎置业以正合 倚奇胜兴鼎置业以正合 倚奇胜透析长沙高端物业市场寻求项目制胜之道兴鼎置业以正合 倚奇胜沟通纲要:一、市场分析二、定价分析 三、推售策略四、品质管理 兴鼎置业以正合 倚奇胜一、市场分析兴鼎置业以正合 倚奇胜长沙房价发展历程长沙房价的发展历程：9195年： 10001500元/平方米；97年开始: 2000元/平方米；2000年2004年:在2400元/平方米上下徘徊；2005年2006年:接近3000元/平方米；截止2007年7月底,均价已接近3500元/平 方米。兴鼎置业以正合 倚奇胜长沙房地产市场现状3000元以下的产品严重缺失;3000-3500元的产品成交量继续放大,需求
2、量也极为旺盛;3500元4000元之间的供求量最大，面临极大竞争，且该区间 的价格呈震荡型；目前市场均价5500元以上高档产品类型较为丰富，市场接受已 不具备心理压力，销售较为稳定，但价格制定仍偏谨慎；别墅、洋房市场已经完全成熟，价格从6000-12000全线突破。兴鼎置业以正合 倚奇胜本案欲打造河西高端物业的标榜，必须采用高端物业的打法！必须打破地域界限，跳出河西！放眼全城！兴鼎置业以正合 倚奇胜长沙高端物业的发展进 程兴鼎置业以正合 倚奇胜长沙市高端物业过渡期2001-2004年启蒙期（2001年前 ）成长期2004-2007年兴鼎置业以正合 倚奇胜高端物业启蒙期（2001以前）此阶段入市
3、主要项目有：新富城、鸿园、岳麓山庄、银洲 度假村等。市场处于启蒙阶段，“豪宅 ”的出现，令长沙的先富阶 层和爆发一族有了可以显示 自己身份和地位的房子；高端物业的缺失(物业类型 不够齐全和丰富)，市场供 应量极小，高端消费市场呈 火爆销售局面；为数不多的豪宅聚集了长沙 绝大多数的富人，高端物业 消费市场由此打开。兴鼎置业以正合 倚奇胜高端物业过渡期（2001-2004年）此阶段入市项目主要有：梦泽园、王府花园、巴黎香榭、名都花园、亚华-香舍花都当时市场均价为2200元/ 平米左右时，以3500元/ 平米左右的高价高调入市 ； 高档楼盘多位于偏远的城 市次中心位置，市场反应 不大，消费者接受度不
4、高 ； 销售周期较长，如王府花 园，梦泽园等； 市场开发的主流为中低档 楼盘，高端物业消费市场 受到较大的冲击；处于该期间的高端项目基 本虎头蛇尾，3500成为该 时期的价格临界点。本土 发展商对房价的谨慎从此 开始。兴鼎置业以正合 倚奇胜此阶段高端市场尚处于真正的起步期，值得关注的是亚华香舍花都、金色华庭等楼盘凭借创新、个性的营销推广手法为长沙高端物业市场的发展开创了上升的渠道。而名都花园、惟一星城等高档项目没有上述楼盘的幸运，在当时的市场行情下，其高开高走、超过价格临界点的销售策略致使其后期惨痛跳水，销售周期普遍较长。名都花园：一期3800元/平米 二期2800元/平米以内惟一星城：一期4
5、000元/平米 二期3000元/平米左右兴鼎置业以正合 倚奇胜此时期是长沙房地产的一个黑色的、伤心的阵 痛期，影响较为长久。之后几年，直到现在，诸多开发商在制定入市 价格时都异常谨慎。兴鼎置业以正合 倚奇胜高端物业成长期（2004-2007年）此阶段处于发展成熟期的高档楼盘，虽然有不成功的个案（沁园春），但大都楼盘能够凭借着各自的产品特色及先进的营销手段，使其价格在市场上屡创新高。因此我们将他们列为重点分析对象，为本案推售策略的制定提供依据。兴鼎置业以正合 倚奇胜1.稀缺资源型：此类产品以江景、山景为主要卖点，以高姿态，高标准，高价格切入市场。2.城市综合建筑型：此类产品大多有着优越的地理位置
6、，以丰富的物业形态，高标准的物业配套满足不同投资者的需求。3.大型社区型：此类产品大多以大规模分期开发为主，以高品牌影响力以及鲜明的产品特色迎合高端市场。成长期高端物业型态 ：兴鼎置业以正合 倚奇胜成长期个案深度剖析兴鼎置业以正合 倚奇胜金色屋顶占地面积:6256.20平方 米建筑面积：5.5万平方 米容积率：6.96绿化率：34.7%分摊率：北栋17.3%， 南栋18%主体建筑高达百米，31 个楼层基本资料：稀缺资源型兴鼎置业以正合 倚奇胜配套标准： 社区特色架空层纯法式风格园林多功能高级会所 主要配套美国第一品牌特灵户式中央空调世界500强日本松下户式新风系统意大利明名牌户式热水系统世界第
7、一外墙品牌德国STO外墙保温系统顶级外立面STODINOWA金属漆立面系统全球领先技术南玻LOWE中空镀膜玻璃欧洲第一品牌丝吉利娅门窗五金兴鼎置业以正合 倚奇胜价格变化趋势：主要营销手 段：1、开盘前50套送名牌家电 ； 2、凡买房者送（雅典居）名家装修设计 。兴鼎置业以正合 倚奇胜实际开盘均价=5500*0.98-装修设计费300-精装费500 =4590元/平米目前销售均价=7200*0.98-装修设计费300-精装费500 =5352元/平米均价上涨幅度为762元/平米，上涨比例为16.67%兴鼎置业以正合 倚奇胜占地面积:104919.10平方米总建筑面积:200000平方米总户数:1
8、076停车位:868个项目首先推出的“新外滩花 园“为第一期工程，拟开发 成沿江大道滨水区商住小区 ，地处湘春路与沿江大道交 汇处的靠右街角地，西临湘 江大道，东临北太平街，北 临拟建中的市民绿化广场南 临晴佳巷。 华盛新外滩基本资料：稀缺资源型兴鼎置业以正合 倚奇胜硬件配套标准：长沙首创的5.9米挑高空中景观大阳台； 品牌新风系统； 两梯三户的奢侈电梯配置、双层架空设计营造的三重立体景观 以及总统府级别的管家物业服务。价格变化趋势 ：注:所有顶层单位保留推出，对外报价超过10000元/平米兴鼎置业以正合 倚奇胜主要营销手段：以湘江沿岸一线江景以及本岸独特的设计标准为核心，以新时代的 外滩生活
9、为定位面世；以拉大景观差、朝向差及楼层差为主要营销手段，江景差价最高达 1700元平米；开盘均价为4000元/平米左右，最低起价单位仅为3300元/平米左右 。兴鼎置业以正合 倚奇胜实际开盘均价=4000*0.98 =3920元/平米目前销售均价=5600*0.98 =5488元/平米均价上涨幅度为1568元/平米，上涨比例为40.45%兴鼎置业以正合 倚奇胜卓越蔚蓝海岸基本资料：占地面积:371628平方米 总建筑面积:500000平方米 开工时间:2005-7-29 停车位:3026 建筑类别: 别墅、洋房 容积率: 1.60 绿化率: 43% 项日产品主要以退台式叠 景洋房为主，点缀部分
10、独 具风格的坡谷TOWNHOUSE和 半山TOWNHOUSE, 以及部分 小高层，整个小区依地形 脉络而建，营造亲地、保 持山势地貌的溪谷花园山 城的特点 稀缺资源型兴鼎置业以正合 倚奇胜价格变化趋势：（一期洋房均价）注：小高层预计开盘均价达4200元/平米兴鼎置业以正合 倚奇胜实际开盘均价=3500*0.98 =3430元/平米目前销售均价=5200*0.98 =5096元/平米均价上涨幅度为1666元/平米 ，上涨比例为48.5%兴鼎置业以正合 倚奇胜藏珑 基本资料：占地面积:307300平方米 总建筑面积:460160平方米 容积率: 1.50 绿化率: 40% 项目定位为中高档生态住
11、宅，建设内容主要包括独 栋别墅、双拼别墅、花园 洋房、高层住宅、商务楼 ，会所、星级酒店以及与 之配套的综合服务设施 一期以带电梯高层、花园 洋房为主和部分独栋别墅 和联排别墅稀缺资源型兴鼎置业以正合 倚奇胜最新销售动态： 目前洋房均价7000元/平米，别墅均价10000元/平米且 目前都已销售完毕； 电梯房均价5200元/平米。兴鼎置业以正合 倚奇胜稀缺资源型项目特点： 项目依托的江景、湖景、山地等独特的地理资源以及鲜 明的产品特色高调入市； 别墅、洋房、小高层等综合性项目在推售手法上，先推 洋房及别墅提升项目形象及物业档次，拉升楼盘整体价 格，最后再推小高层来实现楼盘价值的利润最大化； 除
12、藏珑外大部分项目开盘实际成交均价基本控制在4000 元/平米以内，尾盘销售均价在6000元/平米左右。兴鼎置业以正合 倚奇胜占地面积：12654平米 总建筑面积：106230平米 总户数：670（小550/大120户 ） 容积率：7.5 绿化：22% 交房标准：精装修 CBD中心区首个全精装修小户 型，地处黄兴路，五一商圈中 山路商圈三重商圈核心区域。 上城金都基本资料：城市综合建筑型兴鼎置业以正合 倚奇胜配套标准：墙面：墙漆地面：复合地板门窗：豪华防盗门、铝合金型 厨房：整体橱柜、洗涤槽品牌抽油烟机卫生间：整体卫浴，洁具、品牌热水器 其他相关配套：直饮水、天燃气入户、壁挂空调、高级衣柜、有线
13、、 网线 兴鼎置业以正合 倚奇胜价格变化趋势 ：高价入市，对外报价5100元平米； 开盘当天9.2折、第二天9.4折、第三天9.6折、第四天0.98折； 以后长时间内折扣标准为一次性付款9.7折，按揭9.8折； 开盘送首付款的30%，送维修基金，送装修。主要营销手段 ：兴鼎置业以正合 倚奇胜实际开盘均价=5100*0.96-精装费500 维修基金 =4293元/平米目前销售均价=6300*0.98-精装费500 =5676元/平米均价上涨幅度为1381元/平米 ，上涨比例为32.16%兴鼎置业以正合 倚奇胜占地面积:18648平方米； 总建筑面积:180000平方米 ； 总户数:1956； 4
14、1%的绿化率，68米的楼间 距，大型广场、儿童游乐场 、室外康体设施等； 配套8000平米园林及30000 平米的停车场。湘域中央基本资料：城市综合建筑型兴鼎置业以正合 倚奇胜推售栋 号建筑层 数总套 数产品类型面积区间销售均价1号栋30616写字楼8015004157.782号栋33622小户型主动式公 寓37574838.393号栋33463精致两房78854646.794号栋33264中央大第 三、四房1301416200量价控制情况：兴鼎置业以正合 倚奇胜价格变化趋势：兴鼎置业以正合 倚奇胜实际开盘均价=4100*0.98 =4018元/平米目前销售均价=6200*0.98 =6076
15、元/平米均价上涨幅度为2058元/平米，上涨比例为51.21%兴鼎置业以正合 倚奇胜用地面积1.5万平米 总建筑面积 达17.75万平米 14层是裙楼，上部份由三栋排列 ”三角型”的高层塔楼构成。前两 栋是27层，是商务楼；后一栋是32 层，为小户型公寓。 其分摊为23%，容积率达8.99，绿 化率是15%。 车库面积是3.7万，地下停车位有 688个，配比为1:0.8， 是一个集A级写字楼，酒店式行政 公馆，国际公寓，精品商业，空中 商务俱乐部和大型地下停车场于一 体的高效商务综合体。 中天广场基本资料：城市综合建筑型兴鼎置业以正合 倚奇胜价格变化趋势：兴鼎置业以正合 倚奇胜 作为CBD核心
16、区域的集写字楼,国际公馆,国际公寓余一体的综 合体,前期还未入市就受到投资者的高度关注; 对外报价4700的价格在当时也是最高的,但还是难挡投资者的 置业欲望; 没有正式的开盘，就直接销售,商业是整层招租，一次性付款 9.9折，按揭无折扣。 主要营销手段：兴鼎置业以正合 倚奇胜实际开盘均价=4700*0.98 =4704元/平米目前销售均价=6200*0.98 =6076元/平米均价上涨幅度为1372元/平米，上涨比例为29.1%兴鼎置业以正合 倚奇胜占地面积:40000平方米总建筑面积:200000平方容积率: 4.50 绿化率: 40%总户数:住宅近900户，小户型60由7栋高层住宅、1栋高层小户
