土地增值税解读

《土地增值税解读》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税解读（120页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、2008年12月21日，国务院办公厅发布关于促进房 地产市场健康发展的若干意见，规定将现行个人 购买普通住房超过5年改为超过2 年转让的，免征 营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的，由 按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入 减去购买住房原价的差额征收营业税。此外，意见也对非普通住房转让环节的营 业税进行调整。将现行个人购买非普通住房超过5 年转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收 营业税，改为超过2年。这次税收政策的调整降低了住房交易成本，促 进二手房市场发展，同时也鼓励普通住房消费，一 定程度上提升房地产市场的交投。 土地增值税第一讲 概述 第二讲 税制要素第三讲 征收管理第

2、四讲 减免税政策解读第五讲 清算管理第一讲 土地增值税概述 第一讲 土地增值税概述 内容:概念、特点 一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值 额为征税对象,依照规定税率征收的一种税 。1993年12月13日国务院发布了中华人民 共和国土地增值税暂行条例,财政部于1995年 1月27日颁布了中华人民共和国土地增值税暂 行条例实施细则,土地增值税自1994年1月1 日起在全国开征。二 、特点(一)土地增值税在房地产转让环节按次 征收,也就是说,每转让一次应税房地产就征收 一次土地增值税。(二)土地增值税以转让房地产所取得的 增值额为计税依据 。在计算应

3、纳税额时采用转 让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收 。从税款征收方式看,类似所得税。(三)在征收管理中，引入了评税法。土 地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全 部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后 的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不 实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房 屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定 房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取 得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除 项目金额。这一点类似财产税。(四) 土地增值税是贯彻国家宏观调控政 策而出台的一个税种,是国家利用税收经济杠杆 对房地产业进行必要的调节。也就是说,土地增 值税不以收入为目的,

4、是作为宏观调节的手段作 用于房地产市场,因此土地增值税又是一个特定 目的税。第二讲 税制要素 第二讲 税制要素 内容： 征税范围和纳税人 转让收入的确定 扣除项目的确定 计算方法 注意事项第一节 征税范围一、相关概念 房地产:房产和地产的统称。房产又称建筑 物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地 ，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表 的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地 产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产 都称为房地产。 产权：财产的所有权，是财产所有者依法享 有占有、使用、和处分的权利。 .土地使用权：是指土地使用人根据法律、合 同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的 使用

5、权利。建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门 、有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指 除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建 筑物。 附着物：是指附着在土地之上不能移动，一 经移动即遭损坏的物品。如附着于土地之上的 花、草、树木等。F.土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身 份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为 。G.土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土 地使用权再转移的行为。二、征税范围的一般规定土地增值税的课税对象是有偿转让国有土 地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。包 括：A.国有土地使用权,B.建筑物，C.及地上附着物。(一)

6、土地增值税只对转让国有土地使用 权及地上建筑物和附着物征税,转让集体土 地行为不征税。既对转让国有土地使用权征税 也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。(二)土地增值税对国有土地使用权及地上建 筑物和附着物的转让行为征税。A.转让,B. 产权发生转移 (三)土地增值税是对转让房地产并取得收 入的行为征税，也就是说是对有偿转让行为征 税。对以继承等方式无偿转让的房地产,则不予 征税。只有房地产的转让行为同时具备上述三个 条件时，才属于土地增值税的征税范围。三、征税范围的若干具体规定 以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营,如果投资 、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投 资或作为

7、联营条件的(房地产开发企业除外),暂 免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的， 按规定征收土地增值税。 例:甲以一宗20万平方米的土地与乙出资2亿元人 民币合作成立一非房地产企业,搞机械加工。甲 将土地使用权转让到新成立的企业，对甲是否 征收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是 否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样 征税。2. 合作建房对于一方出地,一方出资金,双方合作建房, 建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如 果建成后转让的,按规定征收土地增值税。 3. 企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转 让到兼并企业中的, 暂免征土地增值税;4. 房地产抵押在抵押期间不

8、征收土地增值税。待抵押期 满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收 土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产 产权转让的,属于征收土地增值税的范围。5交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地 使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收 入,按照规定属于征收土地增值税的范围。个人交换原有住房的免征土地增值税。 同时符合两个条件：A.个人B.住房6.房地产出租房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房 地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围 。7.房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的 转让,不属于征收土地增值税的范围。8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物 及附着物国家

9、收回或征用,虽然发生了权属的变更, 原房地产所有人也取得了收入,但按照土地增 值税暂行条例的有关规定,可免征土地增值税 。9. 以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税 范围。具体讲,包括以下情况。A.房地产继承。是指继承者依照法律规定 ，继承产权人房地产。以法律判决或相关证明为依据确认继承的真 伪。B.赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围 ：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋 产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻 养义务人。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国 境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的行为。其中,社会团体是

10、指中国青少 年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会 ;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合 会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政 部门批准成立的其他非营利的公益性组织。四、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地 上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位 和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个 体工商业户及国内其他单位和个人:还包括外商投资企 业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国 公民等。从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免 征收土地增值税。土地增值值税的的纳纳税人有以下特点： A.不论论法人和自然人B.不论经济性质或注册类型

11、 C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人第二节 房地产转让产转让 收入的确定土地增值值税的计税依据是转让转让 国有土地使 用权权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额值额 。增值额为纳值额为纳 税人转让转让 房地产产的收入减除 条例规规定的扣除项项目金额额后的余额额。 计计算增值额值额 需要把握两个关键键：一是转让转让 房 地产产的收入，二是扣除项项目金额额。 转转让让房地产产的收入包括货币货币 收入、实实物收入 和其他收入，即与转让转让 房地产产有关的经济经济 利益 。对纳对纳 税人申报报的转让转让 房地产产的收入，税务务 机关要进进行核实实，对隐瞒对隐瞒 收入等情况要按评评 估价格确

12、定其转让转让 收入。一、转让转让 收入的确定（房地产产开发发企业业和非房地产产开发发 企业业均适用） （一）以交易双方签订签订 的销销售合同所载载的售房 金额额确认认收入。对销对销 售合同所载载商品房面积积 ，与有关部门实际测门实际测 量面积积不一致，而发发生 补补、退房款的，应应在计计算土地增值值税时时予以 调调整。转让转让 收入包括全部价款和有关的经济经济 利 益。具体有三类类： 货币货币 收入。包括现现金、银银行存款 、支票 、 汇汇票 、国库库券 、金融债债券 、股票等有价证证券 。其实质为转让实质为转让 方因转让应转让应 税房地产产而向对对 方收取的价款。 实实物收入。一般是指转让应

13、转让应 税房地产产取得 的各种实实物形态态的收入。如钢钢材、水泥、房屋 等 。 需要说说明的是实实物收入的价值值要进进行评评估确定收入。其他收入。指转让应转让应 税房地产产取得的无形 资产资产 或其他具有财产财产 价值值的权权利。如专专利权权 、商标权标权 、商誉权权 、著作权权 、土地使用权权等 。其价值值要进进行评评估确定收入。（二）以评评估价格为为房地产转让产转让 收入根据土地增值值税实实施细则细则 第十四条第（三 ）款规规定：房地产产的成交价格低于房地产评产评 估 价格，又无正当理由的，由税务务机关参照房地 产评产评 估价格确定转让转让 房地产产的收入。在执执行此项规项规 定时时，房地

14、产产成交价格低于 30%（含30%）以上的，按下列顺顺序确定：（1）有评评估价格的，税务务机关根据评评估价 格确定转让转让 房地产产的收入。 （2）没有评估价格的按下列顺序确定：A.按本幢建筑物平均销销售价格确定；B.按本企业业当期的销销售平均价格确定；C.按同一地区，同一年度销销售的同类类房 地产产的平均价格确定。第二节节 扣除项项目的确定一、扣除项项目的确认认原则则在土地增值值税清算中，计计算扣除项项目金 额时额时 ，以实际实际 支付并取得合法有效凭证证为为准 ，对对只有实际实际 支付没有取得合法有效凭证证的， 或者只取得合法有效凭证证没有实际实际 支付的，不 得计计入扣除项项目。 具体有

15、以下六项项原则则：1、相关性原则则。各项项成本和费费用必须须是在 清算项项目开发发中直接发发生的或应应当分摊摊的。2、准确性原则则。即应应当在“开发发土地和新建 房及配套设设施的成本”、“开发发土地和新建房及 配套设设施的费费用”中分别归别归 集，不得混淆。3、真实实性原则则。即扣除项项目金额额中所归归集的各 项项成本和费费用必须须是真实发实发 生的。 4、合法性原则则。即扣除项项目中因支付款项项而取 得的凭证证必须须是合法有效凭证证。 5、实际实际 支付原则则。除另有规规定外，合法有效凭 证证金额额与实际实际 支付金额额不一致的情况下，扣除 项项目以实际实际 支付金额为额为 准。 6、配比原

16、则则。纳纳税人分期开发项发项 目或者同时时开 发发多个项项目的，应应按照受益对对象，采用合理的 分配方法，分摊摊共同的成本费费用。二、基本扣除项项目（一）土地取得成本。取得土地使用权权所 支付的金额额。包括纳纳税人为为取得土地使用权权所 支付的地价款和和在取得土地使用权过权过 程中为为 办办理有关手续续，按国家统统一规规定交纳纳的有关 费费用。具体为为：（1）按照中华人民共和国城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例的规定，以招、拍 、挂等出让方式取得土地使用权的，为为取得土 地使用权权的所支付的土地出让让金；（2）以行政划拨拨方式取得土地使用权权的，为为 转让转让 土地使用权时权时 按规规定补补交的出让让金；（3）以转让转让 方式取得土地使用权权的，为为向原 土地使用权权人实际实际 支付的地价款。（二）房地产产开发发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费。 （2）前期工程费。 （3）建筑安装费。 （4）基础设施费。 （5）公共配套设设施费费。 （6）开