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1、资产评估学第一篇 资产评估的基本理论与基本方法第一章 资产评估的基本概念第一节 资产评估与市场经济 第二节 资产评估的特点 第三节 资产评估的目的 第四节 资产评估的主体与客体 第五节 资产评估与会计、审计的关系第一节 资产评估与市场经济一、资产评估（valuation)的概念市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要 交易的资产是以非现金的形式存在 评估资产评估的概念：资产评估是指专业评估机构和人员，按 照国家法律、法规和资产评估准则，根据特 定目的，遵循评估原则，运用科学方法，对 资产的价值进行分析、估算并发表专业意见 的行为和过程。资产评估
2、涉及十项基本要素：1.评估主体 2.评估客体（评估对象） 3.评估依据（法律依据、准则依据、权属依据及取价依据） 4.评估的目的（特定资产业务） 5.评估原则（行为规范和准则） 6.评估程序（评估环节和顺序） 7.价值类型（评估结果的价值属性） 8.评估方法（成本法、收益法、市场法三种基本方法） 9.评估假设（基本前提假设、基本假设及具体假设） 10.评估基准日（评估时点）二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物资产评估产生于生产要素需要市场配置的 时期，因此计划经济时期不需要资产评估。三、资产评估在市场经济中的作用v（一）为资产业务提供价值尺度v（二）界定与维护各产权主体的合法v（三）优化
3、资源配置v（四）促进企业账实相符和资产完整v（五）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利 进行第二节 资产评估的特点一、现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状 况对资产进行评估。1.反映现状完全以现实存在为依据2.以现实为基础反映未来3.强调客观存在二、市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1.评估依据市场2.评估结果接受市场检验三、预测性以资产未来时空的潜能说明现实。四、公正性评估机构与人员应与资产业务无利害关系组 织保证。评估按公允的、法定的准则和规程进行技术 保证。五、咨询性评估结论是专业化评估意见，无强制执行的效力 。最后的成交价取决于买卖双方的讨价还价。第三节
4、资产评估的目的资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的决定 价值类型评估方法和参数制约资产评估目的狭义：仅指产权变动 资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并 发行股票企业出售 企业租赁 土地成片出租房地产买卖 房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估税收（补偿评估）我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需 要评估的规定：（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限
5、公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、清算；（4）除上市公司以外的原股东股权比例变动；（5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让；（6）资产转让、置换、拍卖；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）确定涉讼资产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务 需要评估的规定：v占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估:（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分 资产实施无偿划转；（2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位 ）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。v占有单
6、位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估 ：（1）收购非国有资产；（2）与非国有单位置换资产；（3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。第四节 资产评估的主体与客体一、资产评估的主体1.评估机构（法人） 2.专业评估人员（自然人）二、资产评估的客体（一）资产的含义资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所 拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、 债权和其他权利。（二）资产评估对象的分类1.按被估资产是否具有综合获利能力分为：单项资产与整体资产 1）定义单项资产单台（件）资产；评估的是单个生 产要素的价格整体资产一组单项资产组成的具有获利能力 的资产综合体，例如企业；评
7、估的是资产综合体的获 利能力2）整体与单项的区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单 独计算获利能力。 3）单项可确指资产的价值总和并不一定等于整体资产的 价值企业整体资产价值=单项可确指资产价值+不可确指的 商誉（或资产的经济性贬值）v2.根据资产的存在形态分为：v 有形资产与无形资产v3.根据资产的法律意义分为：v 不动产、动产和合法权利 v4.根据被评估资产在企业经营活动中是否持续使用分为：v 固定资产与流动资产5.根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：可确指资产与不可确指资产6.根据财务会计制度规定和工程技术性特点分为：固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工
8、程、递延资产及其他资产不可确指资产：商誉可确指资产有形资产除商誉外的无形资产第五节 资产评估与会计、审计的关系一、资产评估与会计的关系 （一）联系资产的会计计价利用评估结论资产评估需要参考和利用会计资料 （二）区别基本职能、资产确认和计价依据、目标不同 二、资产评估与审计的关系 （一）联系 （二）区别第一篇 资产评估的基本理论与基本方法第二章 资产评估的基本原理第一节 资产价值形成理论第二节 资产的价值类型第三节 国际评估准则定义的价值类型第四节 资产评估的基本前提假设第五节 资产评估原则一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论第一节 资产价值形成理论资本 劳动 的报酬 土地供给（生产）决定价
9、值生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用商品的价值量二、买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。效用价值论是收益法的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产 评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。供求决定价值论是市场法的理论基础。第二节 资产的价值类型一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产
10、所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等二、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值（fair market value)指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场价格形成的条件买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人（二）投资价值（investment value）v指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值v对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。 因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的 获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操 作行为即价值创造直接有关。（三）账面价值（b
11、ook value）v指资产的账面原值减去累计折旧后的余额，或账面价值减去负债后的余额（对企业而言）。v资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为 资产评估的依据。原因：1.财务报告中的资产是以历史成本计价的2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负 债项目，也不考虑权益资产的成本。（四）内在价值（intrinsic value）指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允市场=内在市场内在 价值资产的获利能力账面 价值资产的创建成本内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的 主要因素。内在价值与市场价值（五）重置价值（re
12、placement value）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。一般在非市场和有限市场条件下运用。（六）清算价值指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后 以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：1.买卖双方地位不平等2.没有充足的时间询价清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值（七）在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。第三节国际评估准则定义的价值类型一、资产评估中价值类型的实质与意义为不同
13、的资产业务提供适用的价格标准特定资产业务决定价值类型二、资产评估中市场价值与市场以外的价值根据国际评估准则的观点：v市场价值（market value basis of valuation）v非市场价值（valuation basis other than market value ）资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市 场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。（一）市场价值的定义自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销 之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估 计数额（二）市场价值以外的价值也称非市场价值，或
14、其他价值。凡不符合市场价值定义 条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。以非市场价值为基础的评估业务可分为两类：一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或 非产权变动）一类属于 特殊评估 对象非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售三、国际评估准则定义的价值类型及各种价值 类型的内在联系1.公开市场价值=市场价值 2.投资价值=非市场价值投资方投资价值公允价值投资交易中出售方投资价值非市场价值7.账面价值3.内在价值对于可在公开市场出售的资产而言：内在价值=市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产：内在价值=非市场价值 4.重置价值为公
15、允市价 设定了上限 与内在价值相一致=市场价值 与内在价值不一致=非市场价值 第四节 资产评估的假设资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也 是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场 假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假 设。一、交易假设假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的 交易条件等模拟市场进行估价。二、公开市场假设是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件 下接受何种影响的一种假定性说明或限定。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。三、继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调
16、资产对未来的有效性。采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益 。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上 可行。四、清算假设也是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。 即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假 定说明。在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。第五节 资产评估原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（二）客观公正性原则（三）科学性原则二、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则资产价值取决于未来。 （二）供求原则供求关系影响价值。 （三）替代原则资产的价值受替代性资产的市场价值影响。 （四）贡献原则资产价值取决于其贡献。 （五）评估时点原则评估要有基准日。第一篇 资产评估的基本理论与基本方法第三章 资产评估的基本方法第
