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1、房地产开发企业所得税 政策北京市地方税务局 王素江 金融危机与08汇缴 会计与税收背景情况介绍 国税发200931号文是在国家税务总局关于外商投资房 地产开发经营企业所得税管理问题的通知（国税发 2001142号）、国家税务总局关于房地产开发业务征 收企业所得税问题的通知（国税发200631号）的基础 上进行重编修订、补充后而制定的。 充分吸收、借鉴了国税发200631号的主要内容，并吸收 了2001142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行 业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合 并调整。 分为六章三十九条，并更名为办法较原31号文通知 更正式。 转发文号：京国税发200992
2、号 第一部分 主要政策变化要点一、企业销售未完工开发产品的 计税毛利率 1、自2008年1月1日起，我市房地产开发企 业销售未完工开发产品取得的收入计算缴 纳企业所得税时，经济适用房、限价房和 危改房项目的计税毛利率按3确定。 2、自2009年1月1日（税款所属期）起，我 市房地产开发企业销售未完工开发产品取 得的收入计算缴纳企业所得税时，除经济 适用房、限价房和危改房项目以外的其他 开发项目的计税毛利率由20调整为15 。二、视同销售的变化 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题 的通知（国税函2008828号）有关规定和通 知第二十四条的规定执
3、行。 房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将 开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提 折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得 税问题的通知（国税发200631号）和国家 税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得 税管理问题的通知（国税发2001142号）的有 关规定执行。三、几项预提费用的处理 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发 票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金 额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10% 。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可 按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设 施必须符合已在售
4、房合同、协议或广告、模型中 明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定 必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用 、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用 是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建 维修基金或其他专项基金。四、广告和宣传费、业务招待费计 算基数 房地产开发企业通过正式签订房地产销 售合同或房地产预售合同所取得的 收入，可作为广告和业务宣传费、业务招 待费的计算基数。第二部分 2008年汇缴应关注的 主要问题一、开发项目开工前需要 报送哪些资料1、报送开发项目（成本对象）情 况备案表 成本对象由企业在开工之前合理确定，并 报主管税务机关备案。成本对象一
5、经确定 ，不能随意更改或相互混淆，如确需改变 成本对象的，应征得主管税务机关同意。 房地产开发企业在开发项目（成本对象） 开工前或已向税务机关备案的开发项目（ 成本对象）发生改变时，应及时向主管税 务机关报送开发项目（成本对象）情况 备案表，办理开发项目备案手续。 开发项目属于经济适用房、限价房和危改 房项目的，办理备案手续时，还须同时附 报由北京市发展和改革委员会、北京市建 设委员会等相关部门批准其项目立项的文 件和其他相关证明材料。2、报送土地预算成本情况表 凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前 向主管税务机关报送土地预算成本情况表： （1）未采用占地面积法分配土地成本的房地产开 发
6、项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法 分配土地成本； （2）土地开发同时连结房地产开发，属于一次性 取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务 机关同意后，其土地开发成本可先按土地整体预 算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整 。二、开发项目完工后需要报送哪些 资料 房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所 得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税 年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报 送： 开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二） 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告 。 差异调整情况报告的基本内容应包括： 开发项目的地理位置及概况、
7、占地面积、开发用途、初始 开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工 产品的收入及其毛利额、已销完工产品收入及其毛利额、 计税成本等。三、关于房地产开发企业将开发产 品转为自用的处理问题 房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题 的通知（国税函2008828号）有关规定和通 知第二十四条的规定执行。 房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将 开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提 折旧并在计算企业所得税时予以扣除的，按照 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得 税问题的通知（国税发200631号）和国家 税务总局关于外商投资房
8、地产开发经营企业所得 税管理问题的通知（国税发2001142号）的有 关规定执行。四、纳税申报表的填报口径 为解决房地产开发企业因政策调整带来的 企业所得税纳税申报表填报口径变化，在 国家税务总局未明确新的填报口径前，房 地产开发企业销售未完工开发产品取得销 售收入时以及销售未完工开发产品完工结 转销售收入时，企业所得税季度预缴和年 度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国 家税务总局明确后，再行调整。 除本填报口径以外，企业所得税月（季 ）度预缴纳税申报表（A类）、企业所 得税年度纳税申报表（A类）中各行次的 填报，仍按照国家税务总局关于中华人 民共和国企业所得税年度纳税申报表的补 充通知（国税
9、函20081081号）执行 。（一）企业取得销售未完工开发产 品收入时的填报 1、季度预缴申报时的处理 企业本期取得的销售未完工开发产品收入 额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利 额，季度预缴申报时填报在企业所得税 月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4 行“利润总额”。 2、年度汇算清缴申报时的处理 （1）销售未完工开发产品收入额的填报 企业取得的销售未完工开发产品收入额， 年度汇算清缴申报时填报在企业所得税 年度纳税申报表（A类）第1行“营业收入” 栏和附表一(1)收入明细表第4行“销售 货物”栏及附表三纳税调整项目明细表 第19行“其他”栏第4列“调减金额”。 （2）预计毛利额的填报 企业
10、取得的销售未完工开发产品收入额按 照规定的计税毛利率计算的预计毛利额， 年度汇算清缴申报时填报在附表三纳税 调整项目明细表第52行“房地产企业预售 收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业 税金及附加、土地增值税的填报 企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业 税金及附加、土地增值税如果会计处理时 未计入营业税金及附加等科目核算，季度 预缴申报时，其数额在企业所得税月（ 季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利 润总额”栏减除；年度汇算清缴申报时填入 附表三纳税调整项目明细表第19行“其 他”栏第4列“调减金额”。（二）企业销售未完工开发产品完 工结转销售收入时
11、的填报 1、季度预缴申报时的处理 已按照上列第一条第一款调增处理的预计 毛利额，季度预缴申报时在企业所得税 月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4 行“利润总额”栏减除。 2、年度汇算清缴申报时的处理 （1）企业所得税年度纳税申报表（A 类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)收入 明细表第4行“销售货物”栏不包括已按照 上列第一条第二款第一项处理的销售未完 工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报 时将其填入附表三纳税调整项目明细表 第19行“其他”栏第3列“调增金额”。 （2）实际毛利额与其对应的预计毛利额差 额调整的填报 已按照上列第一条第二款第二项处理的预 计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附
12、 表三纳税调整项目明细表第52行“房地 产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调 减金额”。3、销售未完工开发产品实际缴纳的营业 税金及附加、土地增值税的填报处理 已按照上列第一条第三款处理的营业税金 及附加、土地增值税，季度预缴申报时， 其数额在企业所得税月（季）度预缴纳 税申报表（A类）第4行“利润总额”栏增加 ；年度汇算清缴申报时填入附表三纳税 调整项目明细表第19行“其他”栏第3列“调 增金额”。第三部分 主要政策内容一、收入的税务处理 （一）收入的范围： 开发产品销售收入的范围为销售开发产品 过程中取得的全部价款，包括现金、现金 等价物及其他经济利益。 （二）收入的确认： 企业通过正
13、式签订房地产销售合同或 房地产预售合同所取得的收入，应确 认为销售收入的实现。 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品 的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭 据（权利）之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应 按销售合同或协议约定的价款和付款日确 认收入的实现。付款方提前付款的，在实 际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应 按销售合同或协议约定的价款确定收入额 ，其首付款应于实际收到日确认收入的实 现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确 认收入的实现。 4、采取委托方式销售开发产品的，应按以 下原则确认收入的实现： （1）采取支付手续费方式委托销售
14、开发产 品的，应按销售合同或协议中约定的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。 （2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属 于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、 受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的 ，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价 格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的 价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收 入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协 议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方 与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价 格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之 日确认收入的实现。 （3）采取基价（保底价）并实行超基价双
15、方分成方式委托销售开发产品的，属于由 企业与购买方签订销售合同或协议，或企 业、受托方、购买方三方共同签订销售合 同或协议的，如果销售合同或协议中约定 的价格高于基价，则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已 销开发产品清单之日确认收入的实现，企 业按规定支付受托方的分成额，不得直接 从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价 的，则应按基价计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接签订销售合同 的，则应按基价加上按规定取得的分成额 于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。 （4）采取包销方式委托销售开发产品
16、的 ，包销期内可根据包销合同的有关约定， 参照上述1至3项规定确认收入的实现；包 销期满后尚未出售的开发产品，企业应根 据包销合同或协议约定的价款和付款方式 确认收入的实现。 （三）代收代缴款项的处理 企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价 内或由企业开具发票的，应按规定全部确 认为销售收入；未纳入开发产品价内并由 企业之外的其他收取部门、单位开具发票 的，可作为代收代缴款项进行管理。 （四）销售未完工开发产品取得收 入的税务处理 房地产购销合同在开发产品竣工前后均可 能签订，按照有关规定，房地产开发企业 按规定取得预售许可证后，可上市预售房 地产。在预售中取得的价款
