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1、谨呈：河南盛润置业有限公司谨呈：河南盛润置业有限公司盛润国际广场商业部分盛润国际广场商业部分竞标方案竞标方案2007年8月报告思路与结构营销策略项目定位物料准备费用预算郑州商业格局1Part市场分析分别为二七商业中心、碧沙商业中心和龙湖商业中心；按照规划，将在郑州市区建设41个区域商业中心，以服务本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。服务范围35平方公里，服务人口1015万人；以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。市级 商业中心41个区域商业中心数 十个社区商业郑州商业网点规划商圈更多
2、承载着郑州西区居民日常生活集散地的功能 郑州 市政 府规 划的 三大 市级 商圈郑州市商业分析二七商圈二七商圈碧沙碧沙 岗商岗商 圈圈龙湖龙湖商圈商圈目前代表郑州城市形象的 标志性商圈代表新郑州未来国际化商 业都市的繁华，但目前暂 未成熟本案其他增长 性商圈 曼哈顿商圈： 金水路未来路交叉口 以曼哈顿大型综合体项目 为核心科技市场商圈： 东风路文化路交叉口 以豫华中心大型综合体项目 为核心国贸商圈： 农业路花园路交叉口 以郑州国贸中心/丹尼斯全15层百货 项目为核心大学路商圈 大学路与中原路交叉 以华城国际为核心项目郑汴路商圈： 以中博专业市场和 东建材为核心的专业 市场中心商圈花园商圈： 以
3、花园商厦/中环百货/ 紫荆山为核心城市其他增长性商圈n 郑州商业区域发展不均衡，局部过于集中导致发展不受限；n 郑州整体处于成长过渡期，正在经历新一轮洗牌；n 国内外先进的商业运作模式还未引入，商业正处于升级换代时期； n 政府对商业引导力度不够，商业规划网点不够合理；n 城市商业业态单一，同质化竞争恶劣，缺乏大型一站式购物中心；n二七商圈 密集，扎堆严重。郑州商业小结项目片区商业/餐饮/酒店分布曼哈顿欧凯龙 （ 永乐电器）正道花园 商厦易初莲花紫金山百货东建材中博汽车广场集美家私本项目德亿歌剧院索菲特国际饭 店韵池吧索菲特国际饭 店空间三酒吧热舞会所英皇会所燕芙康乐园本项目金碧辉煌夜总会半岛
4、国际 俱乐部脸谱会所良子足疗民航大酒店中洲皇冠索菲特兴亚建国酒店德亿大酒店越秀酒楼威威娱乐 广场曼哈顿欧凯龙 （ 永乐电器）东建材中博汽车广场集美家私项目片区商业/餐饮/酒店总结1.单店格局,还没有形成完整的商业圈 2.没有提供一站式服务商业 3.购物环境达不到要求 4.商业的软硬件达不到要求 5.在项目西边曼哈顿商业中心正在形成，但沃尔玛 暂时未能签约，给项目蒙上一重阴影 6.名门盛世/名门世家/广汇PAMA等都有裙楼商业推出 ，片区商业竞争激烈 7.金水路集中了郑州五星级、四星级酒店，代表了郑 州高端酒店集中片区 8.片区集中了高端商务餐饮和休闲娱乐项目片区商业启示录1.由于金水路政商大道
5、的强大聚合作用，片区集中了郑州高端餐饮/休闲/娱 乐/酒店，带有明显特征的区域级商业中心形成势在必然。2.但因为上述业态多是建设在老物业，难于重新整改，导致缺乏集中、一站 式高端商务生活配套综合体。3.曼哈顿超大型综合体项目的存在，囊括了中高端所有业态，本项目的商业 竞争出路在于寻求合适的差异化，不能与曼哈顿项目正面交锋。4.随着郑开大道的开通，包括机场快速路、107环路等城市主干快速路的连 通，金水路作为城市形象主干道纺发新的光彩，这对于本项目是有利因素。5.片区原有较多高档社区：建业社区/英协花园/银基王朝等，而建设中的广 汇PAMA等其他社区皆为高档社区，这将加强项目片区高档定位的支持力
6、度。项目商业突破口在哪里？1.城市东西交汇处、城市形象大道、100米超高城市建筑、过人的硬软件配 套、写字楼商业综合体、充足停车位等等，我们的商业具备一站式高端商务 生活综合体的基础条件。 2.强调集中、一站式、高端、写字楼和商业的相互相补，是我们突破的方 向。 3.因位置、交通、停车位的明显优势，本项目商业覆盖面较大，所以，将停 车位的优势充分发挥出来，将能够凸现项目优势。 4.品牌商家的强大号召力是项目能否体现一站式高端商务生活的基础。 5.销售和经营并重。 6.高端业态规划是考虑到项目本身的商务交往和外围的需求，但同时也需要 部分中端档次的业态组合，针对写字楼本身和周边普通白领的需要，特
7、别是 餐饮。报告思路与结构营销策略项目定位物料准备费用预算郑州商业格局项目的位置项目位于金水路与中州大道交汇处 占地39.8亩,该项目无 论是建筑规模、规划设计还是建筑外观、配套档次，都堪称 郑州市标志性建筑 。燕庄项目鸟瞰燕庄项目鸟瞰项目概况商业区域分布及面积指标总 经 济 技 术 指 标总占地面积26561 总建筑面积13.6万 容积率5.121商业总面积3.6万写字楼总面积6.5万项目商业指标项目商业指标金水路，依金水河从西至东贯穿了整个郑州，因其繁华的面貌，便利的 交通，政治、商业机构的聚集，以及优雅的城市氛围被誉为“郑州的长 安街”。畅通郑州交通更是金水路所肩负的重要职责，自西向东，
8、其联结了南阳路、 文化路、花园路、城东路、东明路、未来路、107国道等郑州的重要交通干道 ，将郑州的交通紧紧凝结成为一个系统顺畅的交通网络，而特别是在金水路 东段，金水路成为进入国道、联结郑东新区、联系开封的最为重要的关键与 出口.金水路交通流量极大，最大通行能力为每小时5500辆，而高峰期小时流量 达6000辆 项目周边交通概况-金水路这条横贯东西的城市大动脉上，政府机关云集，河南省省委、河南省公安厅、河南 省建设厅、河南省妇联、河南省军区、河南省统战部、黄河水利委员会等众多省市 级机构都聚集在金水路两侧；金融商业机构繁多，中信实业银行、交通银行、中国 建设银行、中国银行、广东发展银行、欧凯
9、龙以及其他大型经济体都设置于此；高 尚酒店、会馆数量众多，中州假日酒店、民航大酒店、金桥宾馆、河南饭店等等星 级酒店环侧相傍。项目周边交通概况-公共交通状 况线路线路区间时间市区线路 209路丰庆花木城-燕凤路沈庄6:00-21:30市区线路 K115路紫荆山-姚桥7:00-19:00市区线路 87路长途客运东站-帝湖花园6:00-21:00市区线路 77路公交二公司-东建材6:00-21:30市区线路 58路世纪联华汝河路店-长途客运东站6:00-21:00市区线路 43路会展中心-紫荆山7:00-19:00市区线路 37路通利公交公司-长途客运东站6:00-21:30市区线路 26路会展中
10、心-火车站6:00-20:30市区线路 23路碧沙岗-长途客运东站6:00-21:30市区线路 305路市急救中心-黄庄6:45-18:30市区线路 K916路长途客运东站-中原路西环路口7:00-20:00市区线路 51路医学院路-鸵鸟园8：40-18：00项目所在区域共有12条公交线路,四通八达,交通环境优越.酒店名称地 址星 级最低价格(RMB) 中州皇冠假日酒店郑州 金水路115号598 索菲特国际饭店郑州 城东路289号598 郑州兴亚建国酒店郑州 金水路东段机场路68号530 中州假日酒店郑州 金水路115号568 德亿大酒店郑州 市金水路东段机场路9400 未来康年大酒店郑州 未
11、来大道69号396 中州快捷假日酒店郑州 金水路115号298 金桥宾馆郑州 金水路43号440 海天大酒店郑州 城东路288号248 郑州大公馆酒店郑州 红专路东段129号240项目周边的多家星级酒店、高档餐饮及娱乐场所，为本项目聚集了大量的高端 消费人群。威威会所半岛国际俱乐部脸谱会所热舞会所金壁辉煌夜总会 金堂鲍鱼香港鱼翅鲍托斯卡纳意大利餐 厅豫皇鲍祥记燕翅鲍珍宝捞起西湖春天越秀酒家杭州新开元项目周边环境概况-酒店、高端餐饮及娱乐场所物业名称地 址物业类别 建业置地广场金水中州大道与郑汴路交汇处西北角商住楼正弘旗金水农业路与东明路交叉口高尚社区浦发国际金融中心金水金水路与玉凤路交汇处写字
12、楼未来商务公寓金水郑州市纬四路东段19公寓鑫苑中央花园金水郑州市金水路与中州大道交汇处高尚住宅独立空间金水金水路与南阳路交汇处高尚住宅发展东郡金水金水路与金凤路交叉口高尚住宅兴达通苑大厦金水金水路95号商住楼凤栖梧桐金水燕南路顺和路南高档小户型企业一号金水民航路与107交汇处写字楼怡家公寓金水路76号公寓清华园soho广场金水路与南阳路交汇处商住鼎峰英协公寓金水郑州郑汴路号高尚住宅莲花嘉园郑州市民航路西段住宅时尚patery金水路76号高档小户型上海年华金水纬五路与未来大道交叉口住宅中周都会广场金水郑州市金水路与经三商住裕利翠堤金水金水路82号住宅锦江国际花园金水郑州市未来大道73号公寓未来花
13、园未来大道与纬五路交叉口高尚住宅名门世家金水路南，玉凤路西高档综合体项目周边集中了大量的中高档物业，包括住宅、公寓等聚集了大量的具备较高消费能 力的消费群体。项目周边环境概况-周边物业项目优劣势分析Strengths优势 项目位于郑州黄金地段，地理位置优越,得天独厚的地段优 势有利于商业的快速发展和升值。 项目位居郑州重要交通枢纽，商源往来频复，交通优势明 显。 高标准整体规划建设，有利于高端形象的建立。 商业建筑面积达3.6多万平方米，具备整体规模效应。 发展商实力雄厚，市场信心较强 拥有1000多个停车位，硬件设施配套具强劲竞争优势。 Weakness劣势 位于城市新老区交汇地带，地处边缘
14、，商业借势能力弱 整体区域商业气氛仍然不足 办公楼位于项目中央,电梯井位置商业隔断,硬伤较大 项目长宽比例相差太大,客户引入及经营难度高,直接影响后期销售 项目东临老107国道，车流多人流少，停驻消费引力弱 周边常住人口少，消费支撑力不强 Opportunities机会 借助曼哈顿等商业中心崛起，错位经营共生共融； 位属城市战略发展重要地带，具备发展基础 未来进一步扩大的潜在商业功能使商业地产项目的前景将 更繁荣兴旺 商务办公蓬勃发展 规划起点高，必将成为郑州新的标志性商业格局。 Threats威胁 地方经济、产业发展规模导致消费滞后 区域发展定位，短时期内对其的支撑有限。 周边商业对项目的影
15、响 曼哈顿商业中心短时难成规模本项目已具备地段、规模的先天优势，如能在建筑外观、经营定位、商品品牌等方面下足工夫，将成为郑州的商业地标，经营前景十分乐观，项目非常具有升值潜力。 定位原则定位原则定位原则可分为一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位 时普遍遵循的原则，个例原则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具 体如下： 一般原则 定位要符合时代和区域特征 定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点 定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性 定位要有足够的市场接纳力 项目原则 与区域商业发展趋势同向 与区域商业有效缺口相吻合 业态规划突出项目特色主题定位 ISOL地带（I所
16、地带）ISOL即城市消费的情趣空间Interesting Space of Life其直接字面意思即是：都市情趣空间；是一个城市主 流休闲、娱乐、餐饮以及前沿时尚的集中地。它的目的和价值在于通过整体环境和氛围 的营造为消费者提供异质于日常生活的体验。定位利益点（即带给消费者什么样的价值）ISOL地带即城市的中央休闲区专属地带， Interesting Space of Life其直接字面意思 即是：都市生趣空间；是一个城市主流休闲、娱乐、餐饮以及前沿时尚的集中地。它的 目的和价值在于通过整体环境和氛围的营造为消费者提供异质于日常生活的体验。功能定位功能定位办公室：生存空间家：生活空间I所：生趣空间现代城市的发展让生活节奏变得越 来越快，竞争让生存的压力越来越 大，家与办公地消耗了人们太多时 间，所以人们需要异质于日常生活 的体验来丰富自己的生活（旅游业 由此得到空前的发展）“I所”由此 而生。可以说“I所”是城市发
