北京经济适用房市场报告

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1、北京 2003 经济适用房市场报告2003 经济适用房（北京）研究报告经济适用房（北京）研究报告九力营销顾问 王新明 为了把握北京市经济适用房市场的发展趋势及需求动态，九力营销顾问公司在 2003 年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对北京市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本报告分为供给、需求、未来发展趋势及预测 3 个大的组成部分。第一部分 谁在购买经济适用房一、经济适用房购房群体在年龄上呈“U”型分布 经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差异性，总体而言呈“U”型分布：35 岁以下（的群体和 40 岁以上（的群体比较密集， 36之

2、间的群体比较少。图 经济适用房需求群体年龄分布 二、外来群体对经济适用房需求有一定需求 和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大，在总体需求群体中，外来群体的需求比重占 1 成略强。前不久有关经济适用房对外来群体（不具有北京市户口的群体）开放的讨论，以及经济房在房价上浮 3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。图 经济适用房需求群体户口分布 三、经济适用房需求群体中低学历群体比重较大 和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群体比重比较大，占 50%左右。图 经济适用房需求群体学历分布 四、经济适用房需

3、求群体主要在“国有性质”及“私营企业”工作 普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占 1/5 略强。图 经济适用房需求群体单位性质分布 从经济适用房需求群体的职位分布来看，主要是“普通职员” 。图 经济适用房需求群体单位职位分布 五、的经济适用房需求群体的家庭年收入超过 6 万元 根据北京市相关规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过 6 万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在 6 万元以上的占了 1/4，那么这部

4、分群体的需求如何满足呢？似乎目前金融系统和相关部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存在这样的趋势，但原因却完全不同） ，相对而言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。图 经济适用房需求群体家庭年收入分布 第二部分 居住现状分析九力营销顾问公司 王新明一、5 成以上的潜在购房群体没有自己的住房 从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，5 成以上没有自己的住房，其中约有 3成属于“租房大军”的一份子，约有 1/6“和父母亲戚挤在一起”

5、，另有 1 成住在“单位宿舍”。图 经济适用房潜在购买群体目前居住现状 二、约有 15%的潜在购房群体已购公房或者商品房 有购买经济适用房需求的潜在用户 8 成以上属于“首次购房” ，但同时也有 1 成以上的群体已经购买过“公房”或者“商品房” ，对比上面的数据，我们会发现还有另外 3 成潜在需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子并拥有合法身份） ，甚至可能包括一些所谓的违章建筑等，有自有住房群体还希望购买经济适用房的原因主要在于：1拆迁因素（见下图） ，有 4 成以上的潜在用户属于此列；2希望改变居住环境，无论是公房，还是以前早期的商品房在

6、设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代” ，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；3另外，存在出于投资考虑的可能性，对于已经拥有住房的群体，完全可以在“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择一套回报比较好房子出租；图 经济适用房潜在购买群体购房经历 三、拆迁户成为经济适用房市场的需求主力 调查发现，4 成以上的潜在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁） ，拆迁补偿款只能购买经济适用房。图 是否因为拆迁购买经济适

7、用房 四、购买经济适用房基本上为了“自己居住” 和普通住宅市场以及公寓市场存在很大不同的是，购买经济适用房的群体基本上是为了“自己居住”，投资群体在经济适用房市场所占比重非常小。图 购买经济适用房的目的 五、经济适用房潜在购买群体工作地点分布 从经济适用房潜在购房群体的工作地点位置分布来看，朝阳区分布比较集中，约占 4 成，其次是“海淀” 、 “东城” 、 “西城” ，以上 4 个区域的潜在购房群体约占总体 8 成。图 经济适用房潜在购买群体工作地点分布 第三部分 需求分析九力营销顾问公司 王新明一、经济适用房区域需求 从目前经济适用房大的区域需求来看，东部的需求最旺盛，占 60%，其次是北部

8、，其次是南部，占 对西部的需求仅占 表 东部区域需求分布东部 百分比 朝阳路沿线 州区域 坝区域 井区域 部其他区域 5 小计 60 表 南部区域需求分布南部 百分比 方庄区域 台区域 头区域 部其他区域 苑区域 计 北部区域需求分布北部 百分比 回龙观区域 通苑区域 平区其他区域 计 西部区域需求分布西部 百分比 西四环沿线 线地铁往西沿线 景山区域 计 、经济适用房价格需求 对经济适用房价格的需求主要集中在 2500，占 这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价在 2500 元/平米的项目也存在较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少。图 经济适用房价格（单价）需求分布 从经济适

9、用房的总价需求来看，40 万是经济适用房的价格门槛，总价需求在 40 万以下的约占 9 成，另外约有 1 成的潜在用户可以承受 40的总价。图 经济适用房价格（总价）需求分布三、经济适用房面积及户型需求 从经济适用房的面积需求来看，80米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型 2居室的面积要求，另外 60米的需求也比较强烈，占 3 成；100米存在一定需求，60平米以下的需求约占 1 成。图 经济适用房面积需求分布从户型来看，2 居是需求的主体，约占 8 成略弱，对 3 居也有一定的需求比例，占 1/6，对 1 居和 4 居及以上的需求比较小，对比面积需求和户型需求，基本一致。图 经济适用房户型

10、需求分布对户型的需求归根结底是由未来入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是 3 个人的家庭，一个家庭的结构是：夫妇 2 人+小孩；另一个是一个老人+ 婚姻前期的夫妇2 人（还没有小孩） ，这两个家庭对于户型及功能布局的需求完全不一样，前者两居在一定时间可以满足要求，而后者可能需要考虑 3 居。对比入住人数和户型需求，我们可以发现基本上符合以上的分析思路。图 经济适用房入住人数分布四、经济适用房内部空间布局及建筑形式需求 随着京城经济适用房项目不断增加，供给量爆发性增长，经济适用房不可避免也面临着一定的竞争压力，从而迫使开发商在产品设计、户型设计、内部空间布局等方面花费心思，同时消

11、费者对于经济适用房的要求也在不断提高。首先，从户型的空间布局来看，平层仍是需求的主体，占 8 成，另外错层和复式也有一定的需求空间，这也在一定程度上表现出了未来的发展趋势。图 对不同空间布局经济适用房的需求另外，从建筑形式来看，塔楼将很难满足潜在用户的需求，最受欢迎的是“板式小高层”，其次是“多层”。图 对不同建筑形式经济适用房的需求五、经济适用房装修需求 图 对经济适用房装修的要求潜在用户对于装修问题，意见比较分散，4 成用户不希望提供装修，另有 3 成用户希望提供初装修，另有少量潜在用户希望提供“菜单式装修”或者“精装修” 。六、经济适用房配套需求 目前北京经济适用房项目都比较大，动辄上百

12、万甚至几百万平米，整个社区基本上属于一个小社会，加上目前在建/新建的经济适用房项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。从本次调研的结果来看，潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈：比如像“超市” 、“菜市场” 、 “银行” 、 “药房”等；另外对“餐饮” 、 “运动场馆” 、 “健身中心”的需求程度也比较高；对于“书店” 、 “24 小时便利店” 、 “美容美发” 、 “洗衣店”均存在一定需求。表 对经济适用房配套的要求配套 百分比 配套 百分比 综合超市 24 小时便店 市场 美容美发店 行 洗衣店 房 百货店

13、馆 修理店 动场馆 花店 店 其他 6 健身中心 29 七、经济适用房认知渠道 从潜在用户获知经济适用房的信息渠道来看，“房展会”和“报纸”是最主要的渠道，另外“电视广告”也起到了比较重要的作用，同时“户外广告”也是重要的认知途径。表 经济适用房认知渠道信息渠道 百分比 报纸 78 房展会 78 电视广告 外广告 地产公司的活页宣传 17 网络 志 友或别人推荐介绍 音机广告 、经济适用房需求群体购买周期 从潜在购房群体的购买周期来看，约有 3 成的潜在用户准备在半年内购买，有 4 成潜在用户准备在 1 年内购买。图 经济适用房需求群体购买周期 2003 经济适用房（北京）供给分析九力营销顾问

14、公司 王新明一、2003 北京经济适用房供给数量 2003 年北京市经济适用房供给数量达到 22 个，其中朝阳区 4 个，占 18%；丰台区 11 个，占 50%，宣武区 1 个，占 5%；石景山区 2 个，占 9%，大兴 1 个，占 5%；昌平 3 个，占14%。表 经济适用房供给分布（数量）项目区域 楼盘数量（个） 朝阳 4 丰台 11 宣武 1 石景山 2 大兴 1 昌平 3 合计 22 图 经济适用房供给分布（数量百分比） 二、2003 北京经济适用房供给面积 2003 年北京市经济适用房的总体供给量为 平米，从各个区域经济适用房总体的供给面积来看，朝阳区以 348 万平米排在第一位，占总体供给量的 其次是丰台区，供给量为 290 万平米，占总体供给量的 昌平以 250 万平米的供给量排在第三位，占总体供给量的 大兴区的总供给量达到 216 万平米，占总体供给量的 石景山区供给量为 平米，占总体供给量的 宣武区供给量为 3 万平米，占总体供给量的 表 经济适用房供给面积及分布项目区域 供应量（万 朝阳 348 丰台 290 昌平 250 大兴 216 石景山 武 3 合计 经济适用房供给面积及分布 三、2003 北京经济适用房价格 2003 年北京市经济适用房总体均价为 3511 元/平米，其中宣武