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1、房地产投资项目财务分析v房地产投资项目财务分析概述v房地产投资项目财务分析基本报表v传统的财务分析指标v现代的财务分析指标v房地产投资项目财务分析的应用天马行空官方博客：http:/ ；QQ:1318241189；QQ群：17556963261房地产投资项目财务分析概述611房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员 在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成 本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料 和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算 财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿 能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和 判断投资项目在财务上的可行性。61房地
2、产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2编制基本财务报表。3财务分析指标的计算与评价。4进行不确定性分析。5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作 出投资项目财务上可行与否的最终结论。61房地产投资项目财务分析概述612财务分析的作用1衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务 净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进 行的。61房地产投资项目财务分析概述2衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿 还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进 行的。3衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不
3、 应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这 种衡量是通过资金来源与运用表进行的。62房地产投资项目财务分析基本报表621现金流量表1现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各 年的现金流入、现金流出和净现金流量的计 算表格。 62房地产投资项目财务分析基本报表2现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为 ：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以 全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自 有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税 后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等 评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投 资的盈利能力，为各个方案进
4、行比较建立共同基 础。其表格形式见表6-1。序号项 目合 计1 23 N1现金流入 11 12 13 14 15 16 17销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余值 回收经营资 金 2现金流出全部投资财务现金流量表 表6-1 单位：万元21 22 23 24 25 26 27开发建设投资 经营资 金 运营费 用 修理费用 经营 税金及附加 土地增值税 所得税3净现 金流量4累计净现 金流量计算指标： 1、财务 内部收益率（%）：2、财务净现值 （ic= %）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表 续表6-1 单位：万元62房地产投资项目
5、财务分析基本报表2）资本金现金流量表资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从 投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为 计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金 流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净 现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表6-2。序号 项 目合计1 23 N1现金流入 11 12 13 14 15 16 17销售收入 出租收入 自营收入 净转售收入 其他收入 回收固定资产余 值 回收经营资 金 2现金流出资本金现金流量表 表6-2 单位：万元21 22 23 24 25 26 27 28 29资本金 经营资 金 运营费 用 修理费用 经营 税金及附加
6、 土地增值税 所得税 借款本金偿还 借款利息支付3净现 金流量4累计净现 金流量计算指标： 1、资本金财务 内部收益率（%）：2、财务净现值 （ic= %） 资本金现金流量表 续表6-2 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年 现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以 计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量 。（2）两表的区别。（3）计算期（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开 发后出租项目和置业投资项目的区分。62房地产投资项目财务分析基本报表4）投资者各方现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用
7、以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值 等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能 力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时， 就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表6-3。序号项 目合计1 2 3 N1现金流入 1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）应得利润 资产 清理分配 回收固定资产 余值 回收经营资 金 净转 售收入 其他收入2现金流出 21 22开发建设投资出资额 经营资 金出资额3净现 金流量4累计净现 金流量投资各方现金流量表 表6-3 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表622资金来源与运用表1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表是反映房地产投资项
8、目在计 算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资 金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项 目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要 的财务信息。其表格形式见表6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。序号 项 目合计1 23 N1资金来源 11 12 13 14 15 16 17 18 19销售收入 出租收入 自营收入 资本金 长期借款 短期借款 回收固定资产余 值 回收经营资 金 净转售收入 2资金运用现金来源与运用表 表6-4 单位：万元21 22 23 24 25 26 27 28 29 210开发建设投资 经营资 金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利
9、润 借款本金偿还 借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金现金来源与运用表 续表6-4 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表2资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金 流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈 余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为 资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负 值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大 于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资 金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡 分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余 栏目。62房地产投资项目财务分析基本报表3与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用
10、表时，与现金流量表一样， 出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设 项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6）序 号项 目 合 计1 2 3 N1资金来源11121314销售收入 资本金 长期借款 短期借款2资金运用21222324252627开发建设投资 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出售项目资金来源与运用表 表6-5 单位：万元序号项 目 合计1 2 3 N1资金来源111213141516171819出租收入（或自营收入 ） 资本金 折旧
11、费 摊销费 长期借款 短期借款 回收固定资产 余值 回收经营资 金 净转 售收入2资金运用出租与自营项目资金来源与运用表 表6-6 单位：万元212223242526272829210开发建设投资 经营资 金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金出租与自营项目资金来源与运用表 续表6-6 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表623损益表1损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的 利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况 的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益 静态分析的信息资
12、料，可以计算投资利润率、投 资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指 标。其表格形式如表6-7。序号 项 目合 计1 23 N1经营收入11 12 13销售收入 出租收入 自营收入 2经营成本 21 22商品房经营成本 出租房经营成本3运营费用4修理费用损益表 表6-7 单位：万元5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润 91 92 93盈余公积金 应付利润 未分配利润 计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表 续表6-7 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表2损益表的内容及计算1）关于利润总额损益表中的利
13、润总额一般应为：利润总额=经营收入经营成本运营费用 修理费用经营税金与附加土地增值税62房地产投资项目财务分析基本报表（1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收入总成本费用经营税金与附 加土地增值税其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附 加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据 和辅助报表得到。其表格形式见表6-8。序号项 目合 计1 23 N1销售收入 2总成本费用3经营税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润 71 72 73盈余公积金 应付利润 未分配利润 计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房
14、地产项目的损益表 表6-8 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表（2）以出租为主的房地产项目利润总额利润总额=出租收入经营成本经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加 的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到 。其表格形式见表6-9。序号项 目合 计1 23 N1出租收入 2经营成本3经营税金及 附加4利润总额5所得税6税后利润 61 62 63盈余公积金 应付利润 未分配利润出租型房地产项目的损益表 表6-9 单位：万元62房地产投资项目财务分析基本报表2）关于税后利润税后利润=利润总额所得税其中，所得税=应纳税所得额所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入） 就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为33%。62房地产投资项目财务分析基本报表3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润 等于可供分配利润，一般按照下列顺序
