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1、房地产开发房地产开发 课堂练习对于投资型物业购买者而言，（ ）往往决定了其愿意支付的价格水平。A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小C市场供求状况 D区域因素B新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（ ）。A商业中心 B娱乐用房C高级住宅、公寓 D廉租房C财务评价是根据（ ），计算评价指标，判别项目的财务可行性。A市场平均价格 B国家现行的财税制度和价格体系C影子价格 D集团企业之间的交换价格B下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（ ）。A提高抵押贷款利率 B降低抵押贷款利率C降低首期付款比例 D通货膨胀率上升A下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ）
2、。A房屋出售 B房地产抵押C土地使用权转让 D土地使用权出让D需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A第一阶段 B第二阶段C第三阶段 D第四阶段B建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用为（ ）。A建筑安装工程费 B城市基础设施建设费C基础设施建设费 D公共配套设施建设费B在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（ ）。A增加 B减少C改变 D不变A房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。A多样性 B固定性C稀缺性 D体积大、消耗材料多C规范房地产市场行为的方法有（ ）。A产权登记
3、B资质审查 C建立房地产价格评估制度 D城市规划指导E规范交易行为ABCE房地产开发投资较置业投资（ ）。A投资回收期长 B风险较大C提高投资者资信等级 D回报丰厚E. 能够得到税收方面的好处BD与其他投资相比，房地产投资的优点有（ ）。A能够得到税收方面的好处 B能抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长 D变现容易E提高投资者的资信等级ABE对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ ）特点。A土地费用高 B投资风险减少C投资风险增加 D开发周期缩短E投资收益较高AD房地产开发项目的规划管理主要体现在（ ）。A选址定点审批 B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程规划许可证”
4、D核发开工许可证E参与项目的竣工验收ABCE房地产置业投资的目的一般有（ ）。A满足自身生活居住 B满足自身生产经营的需要C转让给新的投资者 D出租给最终的使用者E. 便于抵押贷款ABD房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（ ）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响A建造成本 B租金或售价C专业人员费用 D地价E. 容积率ABDE房地产市场状况分析一般从（ ）方面进行。A竞争性物业发展状况 B房地产市场宏观因素C各类物业的供求关系 D房地产售价和租金水平E土地批租数量和分布ACDE政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（ ）。A调控土地供应计划 B城市规划指导C控制房价 D税收调节
5、E. 调整银行贷款利率ABDE某项目建设期为3年，建设期内每年年初贷款分别为100万元、200万元和400万元，年利率为8。若在运营期第4年末一次性偿还贷款，则应偿还的本利和多少元？ 解：现金流量图如图所示：F 100（18%）7200（18%）6400（18%）51076.49万元20 01002701F=?400某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为10。试求该投资项目的净现金流量、财务净现值，并判断该投资项目的经济可行性。年末收支012345678910购楼投资100500毛租金收入40801001001001001
6、0010060经营成本202030303030303020装修投资100200净转售收入1200净现金流量物业经营期内现金收入与支出表 单位：万元年末 收支012345678910购楼投资100500毛租金收入408010010010010010010060经营成本202030303030303020装修投资100200净转售收入1200净现金流量-100-500-80607070707070701060=54.44（万元）0 ，可行现金流量图如图所示，年利率为8%，半年计息一次，求年末终值F为多少？1001560 0108321040 020 09某投资者5年前以200万元价格买入一房产，在
7、过去的5年内每年获得净现金收益25万元，现在房产能以250万元出售。若投资者要求的年收益率为20%，此项投资能否达到要求的收益水平？ 25020 025F1200（1+20%）5497.66万元F225(F/A，20%，5)250257.4416250436.04万元由于F1 F2，即：收入小于支出，故，此项投资不能达到要求的收益水平。 某厂房建设项目，有两个技术方案：方案A初始投资1700万元，寿命15年，年运行费160万元，期末净残值80万元；方案B初始投资7800万元，寿命60年，年运行费120万元，期末净残值300万元，部分设施及建筑装修每10年更新一次，每次需250万元，设备15年更
8、新一次，每次400万元；基准收益率12%，请绘制两个方案的现金流量图，并进行方案选择（假定两个技术方案的技术功能效果相同）。解：AA=160+1700(A/P,12%,15)-80(A/F,12%,15) =407.45万元AB=120+250(A/P,12%,10)+400(A/P,12%,15)-300(A/F,12%,60) +(7800-250-400)(A/P,12%,60)=1081.86万元AA AB , 选择A方案 某一工程项目计划投资470万元，年收入160万元，年成本50万元，有效期6年，残值18万元，求企业的内部收益率。解：将整个经济活动期间的投资与收入折现，令其为0，有
9、： -470+（160-50）（P/A,i，6）+18（P/F,i，6）=0 设每年残值为3万元，则： -470+（160-50）（P/A，i，6）+3（P/A,i，6）=0 （P/A,i，6）=4.159 查表，可知（P/A,12%，6） （P/A,10%，6）的值与4.159接近，则： FNPV1=-470+（160-50）（P/A，10%，6）+18（P/F,10%，6）=19.24万元 FNPV2=-470+（160-50）（P/A，12%，6）+18（P/F,12%，6）=-8.63万元19.24-8.6310%12%x2-x 已知某项目的现金流量如图所示，设行业的基准收益率为12%
10、， 试计算该项目的净现值，并判断方案是否可行。50012001023451800某投资方案建设期为2年，建设期内每年年初投资400万元，运营期每年年末净收益为150万元。若基准收益率为12，运营期为18年，残值为零，并已知（PA，12，18）=7.2497，则该投资方案的净现值和静态投资回收期分别为？FNPV=150（P/A，12%，18）（P/F，12%，2）-400-400（P/F，12%，1）=1507.2497（1+12%）-2-400-400（1+12%）=109.77年份012345678910净现金流量-400-4000150150150150150150150150净现金流量累
11、计-400-800-800-650-500-350-200-50100Pt=（8-1）+50/150=7.33某单位现金流量表如下：年度12345678净现金流量-1000-1200800900950100011001200折现系数ic=10%0.9090.8260.7510.6830.6210.5640.5130.467折现净现金流量-909-991.2600.8614.7589.95564564.3560.4则该项目的净现值和动态投资回收期分别为（ ）。A1593.95、4.53 B. 1593.95、5.17 C.3750、4.53 D.3750、5.17解：FNPV=（-909-991
12、.2+600.8+614.7+589.95+564+564.3+560.4）=1593.95年度12345678净现金流量-1000-1200800900950100011001200折现净现金流量-909-991.2600.8614.7589.95564564.3560.4累计折现净现金流量-909-1900.2-1299.4-684.7-94.75469.25Pt=6-1+94.75/564=5.17 某开发商通过出让方式以1000元/平方米的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其它土地开发费为2000万元。已知该地块的规划建筑
13、面积为10000平方米，建造成本为2500元/平方米，专业人员费用为建造成本的12，电贴费和用电权费等其它费用为400元/平方米，管理费用为建造成本、专业人员费用及其它费用之和的5，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5和6。如果该项目的开发期为36个月，建造期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿和其它土地开发费在建造期开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其它费用和管理费用在建造期内均匀投入，贷款利息为9，写字楼建成后的销售价格为9600元/平方米，试求该项目的开发商成本利润率。解：项目总开发价值：销售收入：960010000=9600万元销售税费：96006%=576万元项目总开发价值：9600-576=9024万元项目总开发成本：土地成本：100010000=1000万元拆迁安置费：2000万元建造成本：250010000=2500万元专业人员费用：250012%=300万元电贴费：4001
