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1、个人住房贷款 一手住房贷款（PLAA） 二手住房贷款（PLAB） 易居宝 安居宝个人一手住房贷款（PLAA）一、产品定义个人一手住房贷款是指贷款人用自有 资金向借款人发放的用于购买一手住 房的商业性贷款，该贷款必须以所购 房屋为抵押。二、贷款原则 1、部分自筹2、有效担保3、专款专用4、按期偿还三、贷款的对象与借款人条件 1、对象：具有完全民事行为能力的自然人。2、借款人条件： （1）在中国境内具有常住户口或有效居留身份； （2）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还 贷款本息的能力； （3）已经签署购买住房的合同或协议。购买期房（建 筑工程进度必须符合当地政府和金融监管机构的相关规 定）
2、应同时提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件（ 项目与贷款人有按揭合作协议的除外）； （4）必须支付不低于所购住房全部价款30以上的首 期购房款。 （5）提供经贷款人认可的有效担保； （6）贷款人规定的其他条件。 贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借 款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人 贷款期限加年龄不超过60周岁。 贷款成数：个人一手住房贷款的最高成数不得 超过所购住房价值或评估价值的70(两项选其中 较低一项)，具体成数不得超过法律法规和监管规 定。单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和 信用记录逐笔确定。四、贷款期限、成数（以人民币贷款为例）五、贷款利率、还款方式（以人民币
3、贷款为例） 贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷 款利率，并可在规定范围内浮动。 还款方式：一年以上按月还本付息，一年 以内可一次性还本付息。根据央行最新政策 ，家庭第二套房贷 款利率不低于基准 利率的110%等额本息还款法和 等额本金还款法借款申请书； 具有法律效力的身份证件; 婚姻状况证明； 收入证明； 借款人在中国银行开立的还款账户； 购房合同、协议或其他有效文件； 首付款收据等; 其他资料。六、借款人申请贷款时应提供的资料 居民身份证 、户口本、 军官证等月收入一定金额以上需佐证： 纳税证明、银行对帐单、金融 资产等七、贷款资料初审u 借款人资格审查u 借款人还款能力审查 u 借款用途
4、审查u 担保条件审查 身份证明、年 龄、信用记录 等还贷比（50%和55%）、 收入证明及佐证等对项目、购房 合同、房价、 首付款、关联 关系等抵押物情况、抵押率等 抵押担保 质押担保 保证担保 其它贷款人认可的担保方式 八、贷款担保n抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和 抵押合同应当符合中华人民共和国担保法 的规定。 n以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案 手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交 付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权 证明文件。 n以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取 得房屋他项权证明文件。九、 抵押权的设立flv.doc物权法：预告登记 后，自能够进行不
5、动产登记之日起三 个月内未申请登记 的，预告登记失效 十、主要授信风险点 （一）借款人风险 1、借款人经济状况变化。随着市场经济的发展，下岗或 分流压力加大，借款人未来收入难以预测，借款人可能因 失业、疾病、职业变化、违法等原因致使经济条件恶化， 无法按计划偿还贷款。由于私营业主经营的不确定性，这 一风险对私营业主更加突出。 2、借款人投机、投资风险。部分借款人购房是以投资、 投机为目的，期望通过房产的升值而赚取差价收入。一旦 国家宏观政策调整、市场形势变化，将可能加大投机、投 资成本，导致借款人预期收益下降或还款来源落空，从而 影响购房贷款的偿还。 3、借款人欺诈风险。借款人违反金融管理法规
6、，采取捏 造事实、隐瞒真相或其他不正当手段（如借款人与银行内 部人员勾结作案）等，骗取银行贷款。 4、借款人恶意逃债。借款人素质低下，恶意逃避银行债 务，致使银行蒙受损失。主要授信风险点 （二）开发商风险 1、完工风险。由于各种原因，开发商不能按时按质竣工 交楼，引起购房人与开发商之间的纠纷，导致借款人还款 意愿下降，甚至中断还款，造成银行贷款的风险。 2、虚假按揭。开发商由于自身实力不足，或项目销售、 资金回笼情况不理想，采取通过公司员工、股东、关联企 业等关系人或其他人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷 资金。 3、重复抵押风险。某些地区抵押登记机关把关不严，开 发商以土地使用权和在建工程作
7、抵押在一家银行获取项目 开发贷款，售房时购房方又以所购房产作抵押向另一家银 行获取个人住房贷款。由此出现重复抵押，使后者抵押无 效，造成贷款风险。 4、项目风险。由于城市规划、城市建设等因素，致使开 发项目周边环境发生较大变化，影响居住而造成纠纷，出 现贷款偿还风险。主要授信风险点（三）营销模式风险 “间客式”营销服务模式即通过房地产开发商介绍客户并收集、整 理客户资料，银行仅对客户资料进行表面审查后即放款。这种营销模 式导致银行过多地依赖开发商、而忽视了利用自身资源主动接触、了 解和跟踪服务客户的重要性，放弃了银行作为贷款审批人对借款人进 行严格审查的职责，给消费信贷业务健康发展埋下了较大的
8、风险隐患 。 1、“间客式”导致银行不了解客户，弱化了自身的贷款审查职能，将 业务发展主要建立在“找项目”和谋求与开发商发展关系的基础上，有 些分行甚至将部分贷前调查、贷后管理等风险控制工作委托给开发商 。 2、过分依靠中介机构的担保，忽视对借款人资信的审查，在“间客式 ”营销模式下，银行过分关注开发商的担保，将注意力集中在对楼盘 项目的评估上，忽视了对借款人自身资信的审查，忽略了对第一还款 来源的审查。主要授信风险点（四）担保风险 1、抵押物价值风险。由于抵押物价值随着市场的变化而变化或前期 估价过程中存在人为高估等问题，造成由于抵押物价值下降而使银行 蒙受损失。 2、抵押物处置风险。一般认
9、为，住房作为价值较为稳定的抵押物， 是一个较稳妥的第二还款来源，但由于我国当前法律法规不完善及司 法环境等问题，造成银行对住房的抵押权有时难以实现。此外，司法 部门在立法取向上倾向于借款人，而将债权人的利益保护放在第二位 ，不利于银行对抵押物的处置，如：最高人民法院出台的关于人民 法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，直接导致以第一套住房作抵押时其处置尤为困难；担保法规定的“借款人违约时，抵押 权人若将抵押物拍卖、变卖，必须先与抵押人协商一致；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”等条款使押品难以变现，当借 款人不还款时，银行的损失难以弥补，权益得不到有效保障。 3、担保公司及开发商
10、的担保风险。在落实房产抵押前，个人住房贷 款一般由开发商提供阶段性担保，部分地区采用担保公司全程担保、而不是房产抵押的方式叙做个人购房贷款，如开发商/担保公司的实 力不强或对外担保金额过大，其担保能力将受到严重影响，银行贷款 将出现风险。十一、风险控制要点 （一）借款人风险的控制 个人住房贷款必须以自住为原则，对贷款购房用于经营或 进行投资、投机的，要从严掌握贷款。 受理借款人的住房贷款申请后，要对申请资料的完整性、 真实性和一致性进行调查，与客户面谈，现场了解楼盘建 设进度，核实并确认借款申请人身份、借款申请人工作单 位、借款申请人居住地址、首付款证明、担保人及共同借 款人及联系人信息、证明
11、借款人收入的文件、交易行为的 真实性，分析借款申请人的收入与其职业是否相符、是否 具有内在逻辑关系、借款申请人与开发商是否具有关联关 系、房价是否存在不正常高估现象，了解近期同一开发商 提供的借款申请中有无疑点，判断贷款数量是否合理。同 时，客户经理必须查询人行个人征信系统，了解借款申请 人在其他金融机构是否具有不良信用记录。风险控制要点 （二）开发商风险的控制 要严格审查开发商项目，对开发商提供资料的真实性、合 法性、有效性等进行审查；对开发商的资金实力、资信状 况、经营业绩、技术力量、盈利能力、纳税记录、担保能 力等进行重点调查。同时，信贷员必须对开发商和按揭楼 盘进行实地考察，对按揭楼盘
12、的地理位置、工程进度和质 量、完工风险、市场有效需求、功能配置、价格定位、物 业管理、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定 和评价。慎选合作对象和按揭楼盘。个人住房贷款合作对 象应重点定位在开发业绩良好的发展商及大型优质楼盘。 为防止开发商假按揭套取银行现金，要严格控制关系人贷 款。风险控制要点 （三）营销模式风险的控制 通过营业网点、理财中心、定向销售等渠 道直接营销客户，银行直接掌握客户信息 、主动筛选客户、自主审查客户的资信状 况，加强对第一还款来源的分析和掌控， 控制和分散消费信贷业务风险。风险控制要点（四）担保风险的控制 个人住房贷款原则上应以所购房产做抵押。银行应当对借款申请
13、人提 供的抵押物作全面彻底的审查，必要时到房管局或土地局做进一步调 查，确保抵（质）押物的真实性、合法性；严格执行贷款抵押的估价 制度，合理评估抵押物价值，根据相关规定确定抵押率。银行对借款 人的抵押物要进行登记，确保抵押行为的合法性和安全性。 对于由开发商提供担保的，要求开发商按所担保贷款的一定比例存入 保证金，并约定当借款人不能按时履约时，银行有权直接扣收保证金 。 对于由担保公司提供担保的，要严格审查担保公司资格，并注意担保 公司担保余额与其注册资本的比例关系、担保公司的营业期限和担保 收入的运用等问题。应要求担保公司定期提供财务报表，并按照担保 贷款余额的一定比例存入保证金，同时根据其担保金额的变动及时调 整保证金金额。
