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1、购物中心项目考察泉州营销企划部潘婷婷2013年5月7日 一、北京蓝色港湾 二、北京三里屯 三、上海新天地 四、上海恒隆广场2一、蓝色港湾3位置北京燕莎商圈和丽都商圈核心 开发商北京蓝色港湾置业有限公司项目特色中国首家Lifestyle Shopping Park建筑类别综合性商业交通状况市中心核心地段，交通极为便利。建筑面积地上两层，6万平方米(部分挑高9米) 地下两层，9万平方米占地面积13万平方米 容积率0.63绿化率30.72 停车位车位：地上1300 地下8004蓝色港湾经营业态规划；蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑，按不同的区位，商业功能划分为美瑞时尚百 货、活力城主题店、品
2、牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。包含30多家餐 饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的 选择 美瑞百货亮马食街传奇影城亮码头酒吧街 中央广场品牌街交通动线1、位于北京国际化程度最高的朝阳区，东面及南面为朝阳 公园湖湖南岸及东岸分别是奥运沙滩排球比赛场地和 208米高的“朝天轮”。2、毗邻地铁14号线3、选址在小区主入口附近，对外保持与交通动线良好接驳蓝色港湾停车场人流动线1、对内既与小区保持动线贯通，又保持距离2、街区内部动线设计零死角3、动线处理：缓坡、扶梯4、5000平方下沉式广场，人气聚集地蓝色港湾项目分析7优势： 1、位于市中心
3、板块 2、周边交通便利 3、周边配套完善 4、自持全部物业，只租不售 5、特色建筑、易吸引人 6、地处传统高档居住板块劣势： 1、停车位偏少 2、市中心大量同质商家，竞争压 力大 3、市中心交通拥堵二、北京三里屯8项目概况：位置：朝阳区工体北路和三里 屯路的交汇处 毗邻使馆区，东侧是传统的酒 吧街，充满着浓厚的外交氛围 和人文气息，是东西方交汇之 处开发商:香港太古地产 占地面积：5.3万平方米 建筑面积：13.5万平方米 停车设施：约890个车位三里屯Village由十九座低密度建筑物组成，分为南北两区，外加一个瑜舍酒店，包括众多国 际品牌专营店、 零售店铺、精品酒店、餐厅酒吧和设有1700
4、个座位八个银幕的大型影院 项目格局开阔， 花园、庭院、小 巷点缀其间， 南北两区各具特色， 一个是本土新贵和国际品牌旗舰店的融合地，而另一 个则是奢华时尚和 国际顶尖品牌的汇聚区。南区建筑面积7.2万平， 为广场、街巷式结合的 建筑群体北区建筑面积4.8万平， 为围合 式庭院设计和特色酒吧交通动线：地域内有10条纵向、12 条横向街巷项目四至：东起为三里屯 酒吧一条街，南侧抵工人 体育场北路，西至新东路 ，北临无轨电车二厂公交 ： 113路 115路 406路 416路431路 701 路 758路117路110路 118电车 120路 208路 403路 673路 623路 地铁 10号线团
5、结湖下车 2号线东四十条人流动线： 地面设置广场，可举办活动，有效聚拢 人气 扶梯、楼梯垂直的交通动线 多个出入口，便于自行选择11广场 北京三里屯项目分析12优势： 1、周边交通便利 2、周边配套完善 3、特色建筑、易吸引人 4、位于拥有多个大型零售项目、 五星级酒店、涉外高档公寓、高档 写字楼及使馆区的三里屯地区，为 其营造了良好的国际商业氛围。 5、营业面积1000平米以上的阿迪达 斯、苹果等环球店和旗舰店拉动了 全项目零售额增长，这些品牌不仅 能够吸引更多的消费群体，而且还 能带动其他品牌的发展。劣势： 1、停车位偏少 2、引导通往二楼通道少 3.、绿化空间较少 4、10座楼间都有连接
6、，但并不是 想去那座楼就可以直接到达 5、交通曲折，易迷路三、上海新天地13n 太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础n 上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程， 计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一 区域的老式弄堂也列入改造范围n 1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地 ，开始新天地改造项目n 瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万 人的动迁安置n 土地面积： 约52万平方米n 总建筑面积：约110万平方米n 物业构成： 零售（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地n 开发商： 瑞安集团 南里建
7、成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱 乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的 玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各 地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时 尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中 心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具 品味的休闲娱乐热点。 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建 筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式 来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台 湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的 所在地，沿街的石库
8、门建筑也将成为凝结历史文化与艺术 的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次 代表大会（一大）会址所在,辟为步行街。交通动线 ：15新天地1、位于市中心，北至太仓路 ，西至马当路，南至自忠路， 董志黄陂南路2、紧靠地铁1号线、8号线、 9号线3、公交：146、781、911、 926、42路、大桥1线、146（ 内圈）、隧道8线等，人流动线分析 ： 1、设置中庭，提供了充足的休息空间 2、多个出入口，便于选择 3、扶梯、楼梯垂直动线17 项目SWOT分析优势： 1、位于市中心板块2、打造打人工湖、环境优越3、商业氛围浓厚、易聚集人气4、地处“中共一大”会址旁边，对旅游 人群有一定吸引力
9、劣势：1、地处市中心，交通拥挤2、指示牌少，易迷路四、上海恒隆广场18项目概况：位置：位于静安区南京西路北 侧的1266号，陕西北路与西康 路之间。 开发商:恒隆地产 占地面积：地上66层，288米 ，地下3层，裙房5层，占地 30788平方米 建筑面积：购物中心五层，共 53600；第一座办公楼（66 层）78300，第二座办公楼 （48层）81400 停车设施：拥有800个泊位 定位：高端奢侈品购物191、中国规模最大的路易威登专 卖店2、首次进入上海品牌：chanel 、Hermes、CD、Celine3、恒隆广场与高档品牌较为集 中的中信泰富广场、梅龙镇广 场比邻，三者相互烘托，使南
10、京西路成为耀眼的“金街”。 交通条件：位于陕西北路与西康 路之间。地铁：2号线南京站公交： 935.921.37.104. 109.128.23.21路 等20211、设置多处扶梯，推动人流循环 2、设置商业广场，形成商业街区形式 3、多个出入口，实现人流无死角人流流线2222 上海恒隆广场项目分析优势： 1、周边交通便利 2、周边配套完善 3、自持全部物业，只租不售，获得 租金及物业增值收益 4、充分利用了南京西路上强大的客 流优势劣势： 1、停车位偏少 2、以高端奢侈品为主，导致人气 不足 3、洗手间相对较少23心得体会：从招商方面来说：应该做的是选商，而不是招商从经营模式来说：开发商自持全部物业，只租不售，收取租金及拥有物业升 值的利润从营销模式来说：先大后小 大型主力商家的成功是项目营销的前提从建筑方面来说：以特色吸引人，以独特的生活理念聚集人气从项目定位来说：客户定位结合本地化市场需求 从业态来说： 多品牌组合及多业态融合（价位和产品体现高性价比） 善用外界因素，追求与自身的良性互动 成功的商业应该是人流动线、建筑立面、购物环境、商家品牌、业态组合等 各方面考虑细致周全23
