最新法律法规检索

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1、上海博和律师事务所 最新法律、法规、司法解释、指 导文件检索报告二零一二年三月十日民商事部分n一、法规概览二、法规解读n城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 解读n颁布机构：上海市高院n颁布时间：2010年12月28日n背景文件：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释 、上海市高级 人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答 n概述：指南主要是针对最高院司法解释的规定进行细化解 释，并且着重针对司法解释所规定的转租、不定期租赁、 合同解除、无效、优先购买权、装饰装修赔偿等条款的举 证责任分配进行阐述。n重点条文解读n第七条 承租人拖欠租金的，出租人有权要求

2、及时支付； 承租人对出租人主张租金的请求予以反驳的，应当举证证 明已支付租金的要件事实。n在对该条进行解释时，上海高院认为：“约定分期支付租 金的，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定 支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构 成独立的债务。”n该解释与最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效 制度若干问题的规定第五条“当事人约定同一债务分期 履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”存在冲突。 n第十一条 对于出租人提出的转租合同无效主张予以否认 的，承租人应当举证证明存在出租人明示或默示同意转租 的要件事实。 n如果出租人在六个月期限内提出异议，表示不同意转

3、租的 ，应认定转租合同无效，否则视为转租合同有效。n六个月期间为除斥期间 n第十三条 在租赁合同确认无效前后，或者履行期限届满 、租赁合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人 可主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费；承 租人能够举证证明订立合同时存在欺诈、胁迫等事实的， 可以要求不参照该约定标准计算。 n租赁纠纷解释第五条就规定，房屋租赁合同无效，当 事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的 ，一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提 及履行期届满或合同解除等情形，但这些情形下所涉使用 费问题的本质相同，故可以按相同标准处理。n第十五条 房屋租赁合同无效或者解除后

4、，承租人主张装 饰装修物损失赔偿的，应当举证如下要件事实：n(一)装饰装修行为经过了出租人同意；n(二)装饰装修物与租赁房屋形成了附合关系；n(三)出租人对合同无效、解除负有过错或违约责任。 n租赁合同无效的，装饰装修损失是指“现值损失”，是指 合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，该价值的确定 除非双方达到一致外，般需要经中介评估。 n租赁合同解除的，装饰装修物的损失为“残值损失” 。 所谓残值即指合同解除时装饰装修物的剩余“价值”，合 同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除 的损失范围。 n现值损失与残值损失的区别第十六条 承租人主张行使优先购买权的，需要举证证明存在如下要件事

5、实： (一)出租人具有出卖房屋的行为； (二)承租人同意以同等条件购买房屋； 出租人或先买受人否定承租人主张的，应当举证证明存在限制优先购买权行使的要件事实。 n赠与、互易、征用不属于出卖房屋行为n价格条件是同等条件中最基本、最核心的条件n出租人与第三人在合同中约定第三人必须履行从给付义务时，如果这种从给 付能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优 先购买权人应当证明能够履行同样的从给付，才能视为“同等条件”。n部分房屋享有优先购买权，整体出售时必须购买整体房屋才能行使优先购买 权。n如果出租人允许第三人分期付款，则优先购买权人不能以分期付款作为同等 条件，除非提供了充

6、分而适当的担保 上海市高级人民法院：2011民事法律适用问答 n当事人未在合同约定的或法定三个月的异议期内对另一方 当事人的合同解除或债务抵销提出异议的，是否意味着合 同解除或债务抵销成立 n适用合同法司法解释（二）第24条的前提是：提出合同解除或债务抵 销的一方当事人必须首先具备合同法第九十六条及九十九条关于合同 解除及债务抵销的条件，即必须具备合同约定解除权或法定解除权， 或互负到期债务，且债务的标的物种类、品质相同的前提；其次应当 以法律法规规定的方式通知对方当事人。 n合同一方当事人违约，但尚未造成实际损失的，违约金是 否应当支持? n若一方当事人违约但并未造成实际损失的，并非排除违约

7、金条款的适 用，只是根据违约一方当事人的请求，依据诚实信用原则和公平原则 ，结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素， 适当调整违约金数额。 n被保险机动车无证驾驶或醉酒驾驶发生交通事故。交警未 认定其全责，保险公司承担交强险垫付责任后，其追偿范 围如何认定? n保险公司在机动车交强险限额内垫付的抢救费用，无须根据被保险人 过错大小确定追偿数额，由存在无证驾驶或醉酒驾驶等过错的致害人 全部承担。 n个人之间形成劳务关系，提供劳务一方在劳务过程中因第 三人的行为遭受损害，应当如何处理?n对于个人之间形成劳务关系即个人雇佣关系中，接受劳务一方(即雇 主)对提供劳务一方(即雇工)不再

8、承担无过错责任，而是根据过错责 任原则来确定赔偿责任。因此，当提供劳务一方因第三人行为遭受损 害，应当由第三人承担侵权责任；如接受劳务一方存在过错，应当承 担相应责任；对于第三人逃逸或者无力赔偿的情况，可以根据民法 通则第四条的规定，由接受劳务一方对提供劳务一方给予适当补偿 。 n房屋中介机构提供中介服务，买卖双方已签订房屋买卖合 同，但尚未办理网签手续及过户登记手续的，是否可以认 定中介公司完成中介服务?n房屋买卖合同的网签手续为行政管理手段，并不影响买卖合同本身的效力， 中介公司是否完成中介服务的义务，应当依据当事人的合同约定来确定。如 合同对中介公司的中介义务未作约定或者约定不明，根据目

9、前上海房屋中介 操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以 及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。n建筑工程合同被认定无效后，发包人要求按照合同约定扣 除质保金，是否应当支持? n根据建设工程司法解释的规定，合同无效情形下，建设工程竣工 验收合格的，工程价款的支付可以参照合同约定。扣留质保金即部分 工程款，也是合同对支付工程价款的约定。无效合同结算中，发包人要求按照合同约定扣除质保金的，可予支持。 上海市高级人民法院：立案问题解答n起诉时，以公司为被告确定管辖的，如认为公司实际经营地为主要营 业地即公司住所地的，应提供哪些证据?n实务中，很多公司异地经营，如原告

10、主张被告实际经营地为其住所地的，原 告至少应提供被告公司在此经营的证据材料，如挂牌营业的近期照片、租房 协议、网站公示营业地或类似证据。n起诉时，以个人为被告确定管辖的，原告起诉时难以提供证明被告住 所地或经常居住地的证明材料，应如何处理?n原告为证明被告的题述事项，一般需提供身份证、户籍资料或相关单位证明 等材料。但原告因客观原因确实只能提供明确地址而无法提供相关证明材料 的，各法院可根据各自情况利用社区法官、调查法官或其他方式对相关地址 予以核查后作出处理，如无法核查，也应先予以立案，不能以原告未提供相 关证明材料为由拒绝受理。 n关于涉外婚姻受理的范围? n涉外婚姻案件主要涉及两个因素：

11、一是婚姻双方国籍；二是婚姻缔结地。其 中只要有一个因素不涉外，我国法院即有管辖权，并应按民事诉讼法相 关规定确定管辖法院。 （原有规定没有婚姻缔结地的规定）n敬老院是否可作为当事人的经常居住地? n敬老院并非专业医疗机构，可以作为经常居住地。n关于消费者在网络买卖中对“送货地“的约定，可否认定 为是对合同履行地的认定? n虽然网络买卖中的“送货地”与规定中的“合同履行地”及“交货地 ”均有较大区别，其更类似“货物到达地”的概念，但我们认为该约 定仍可视为对合同履行地的约定。 n实践中，对民诉法第二十五条规定的协议管辖五个联结点 所设定的范围应如何掌握? n最高人民法院在1995年的关于当事人在

12、合同中协议选择管辖法院问 题的复函中规定，如果当事人约定被告住所地、合同履行地、合同 签订地、原告住所地、标的物所在地以外的人民法院管辖的，因其超 出法律规定的范围，应认定该约定无效。就当事人住所地而言，原、 被告的住所地、实际经营地、居住地均应包含在这一范围内。标的物 所在地，应不仅限于诉请中提出的标的物，与案件直接相关的标的物 也应包括在内。如房地产中介合同中，当事人约定在房屋所在地法院 起诉应视为有效约定。 婚姻法司法解释三n第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权 登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三 ）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应 认定为夫

13、妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女 名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额 按份共有，但当事人另有约定的除外。 n该条第一款“父母婚后给子女买房”，是指父母支付全款给子女购买 房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后 支付首付款，夫妻共同还贷，产权登记在出资方子女名下，首付款可 以认定为只赠与出资父母的子女，离婚时该房屋应认定为夫妻共同财 产，对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产。由于个人财产婚 后的自然增值仍然归个人所有，故离婚时首付款的增值部分也应判归 一方所有。 n对于婚后一方父母赠与子女公司股份并进行工商登记的情形，可以

14、比 照该条的规定，认定一方父母只是向自己的子女赠与公司股份。n第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产 支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不 动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方 协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不 动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的 个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产 增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的 原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 n计算公式：双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分实际总房 款(总房款本金+已还利息)x离婚时房屋的市场价值。实际分割时考虑

15、到需要照顾子女和女方的权益，不能完全对半进行分割。 n假如离婚时房屋出现贬值的情形，从照顾子女和女方权益的原则出发 ，起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。 n以上观点来自最高人民法院杜万华、程新文、吴晓芳关于适用中 华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）的理解与适用 一文刑事部分n一、法规概览n最高人民法院关于办理减刑、假释案件具体应用法律若干 问题的规定 n关于进一步加强危害生产安全刑事案件审判工作的意见 n关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二） 的补充规定n上海市高级人民法院：关于本市办理部分诈骗类犯罪案件 具体数额标准的意见 n上海市高级人民法院未成年人刑事案件量刑指导意见

16、实 施细则(试行) n上海市高级人民法院：第十次检、法联席会议纪要 上海市高级人民法院：关于本市办理部分诈 骗类犯罪案件具体数额标准的意见n诈骗罪、有价证券诈骗罪：数额较大、巨大、特别巨大的 标准为1万、10万、50万；n合同诈骗罪标准分别为2万、20万、100万。单位犯合同诈 骗数额（2008年）标准：10万、30万、100万，原有标准 的单位自然人倍比为20倍、6倍、5倍，按该倍比对应单位 数额应为：40万、180万、500万。n贷款诈骗罪：2万、20万、100万。n票据诈骗罪、金融凭证诈骗、信用证诈骗：1万、10万、 50万；单位：10万、100万、500万。n保险诈骗罪：1万、10万、50万；单位：5万、50万、250 万。上海市高级人民法院：第十次检、法联席会 议纪要n最高人民法院人民法院量刑指导意见(试行)所规定的 量刑方法和具体量刑标准，不宜在法庭量刑辩论中直接引 用。n关于对一人公司追究刑事责任的问题n按照本市第七次检法联席会议纪要的精神，对同时符合下列条件 的一人公司，应当视为刑法上的单位：(1