房地产物业管理 房屋维修管理

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1、房地产策划大全物 业管理 团圆网 www.tuanyuan.tv房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）一、 房屋维修的概念狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括：对房屋

2、的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）房屋陈旧、破损的原因：1自然因素 风吹、雨打、日晒等2使用因素 使用磨损、腐蚀等3生物因素 霉菌、白蚁等4地理因素 地基承载力不均、碱化作用等5灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划

3、、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）房屋维修的特点： 1受原有条件的限制2大量、经常性3. 项目多，涉及面广，零星分散 4. 技术要求高5. 具有生产和服务双重性 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）一、 房屋维修管理的概念与特点(一)房屋维修管理的概念 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代

4、 理商、广告公司）房屋维修管理：指物业管理公司根据国家和地方相应的 标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护 、修缮等的运筹统筹性工作。 房屋维修管理的目的与任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年 限防止和消除房屋及其附属设备发生损毁保障使用者的安全、改善住用条件 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）（二）房屋维修管理的特点 1复杂性2计划性3技术性房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工

5、程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）三房屋维修管理的意义1利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的 安全性能，改善住用条件与质量。 2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使 房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业 、国家带来直接的经济效益。 3利于城市建设和管理，美化环境，美化生活 ，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑 造良好的经营形象，为其他业务的发展打下 扎实的基础。5搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营 中创收。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工

6、程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）第二节 房屋维修管理的内容房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）一、房屋维修管理的原则1用户第一、服务第一的原则 2预防为主，管、修结合的原则 3经济、合理、安全、实用的原则 4“区别对待”的原则 5有偿服务的原则房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商

7、、代 理商、广告公司）二、房屋维修管理的内容（一）房屋安全与质量管理 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）三方面工作：房屋完损等级评定房屋安全检查危房鉴定及排险房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）1房屋完损等级评定以建设部1985 颁房屋完损等级评定 标准为据，按统一标准、统一项目、 统一方法对现有整栋房屋

8、进行综合性的 完损等级评定。任务：搞清情况（房屋的质量状况分布 ），提供管、用、养、修房依据房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）2房屋安全检查目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐 患，采取抢修加固、排除险情的措施。 分类：按时间间隔：定期检查、不定期检查按任务与内容：日常性检查、随时抽查 、重点检查、普查 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企

9、业实战（开发商、代 理商、广告公司）3危房鉴定及排险解危主要工作：（1）制定危房鉴定标准 三种情况：整幢危房局部危房危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定（3）确定解危办法4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）（二） 房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的 各个技术环节，按国家的技术标准进行科学 管理。 三个基本环节： 1科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确 定经济

10、合理的修缮费用标准； 2监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程 要求，确保施工质量与安全生产； 3建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打 下好的技术管理基础。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）（三）房屋维修的施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定 施工程序、施工质量标准和技术经济要 求，运用科学的方法对房屋维修施工过 程中的各项工作进行有效的科学的管理 。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计

11、、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：做好维修工程的招标维修工程的设计和技术交底承包合同签订施工质量监管、工程竣工验收价款的结算维修技术资料的整理、建档等房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）自行维修施工管理的基本内容： 落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维 修设计方案和施工组织设计； 做好维修工程开工前的准备工作 ； 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施

12、； 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制 管理和全面协调衔接； 加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用 空间。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）（四）房屋维修行政管理房屋修缮的一般责任：所有人承担 租赁私房的修缮责任：依约承担 人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发

13、商、代 理商、广告公司）第三节 房屋修缮工程房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）一、房屋完损等级评定房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度 评定依据：1985部颁房屋完损等级评定标准 评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些 特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等） 等 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房

14、产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）房屋完损等级一般分为五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重 损坏房、危险房。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）1完好房指房屋的结构、装修和设备各 部分均完好无损，不需要修理或经一般 小修就能具备正常使用功能的房屋。2基本完好房指房屋结构基本完好牢固，少 量构部件有轻微损坏，但还稳定。屋面 或板缝局部渗漏，装修

15、和设备有个别零 部件有影响使用的破损，但通过维修可 恢复使用功能的房屋。房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）3一般损坏房 指房屋结构有一般性损坏，部分构 部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装 修局部有破损，油漆老化，设备管道不 够畅通，水、电管线，电器等有部分老 化、损坏或残缺，不能正常使用，需要 进行中修或局部大修，更换部件的房屋 。 房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商

16、业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）4严重损坏房指年久失修的房屋，房屋的部分结 构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形 或强度不足，个别构件已处于危险状态 ，屋面或板缝严重漏水，设备陈旧不齐 ，管道严重堵塞，水、电、照明的管线 ，电器等残缺及严重损坏，已无法使用 ，需要进行大修或改造的房屋。房地产策划大全房地产项目工程 管理 2010房产大师案例集地产营销 策划 研究报告规划设计、项目工 程、营销策划、商业地产、管理综 合 团圆网 企业实战（开发商、代 理商、广告公司）5危险房屋指承重物件已属危险构件，结构丧 失稳定和承载能力，随时有倒塌可能， 不能确保使用安全的房屋。 房地产