《2018上半年郑州房地产市场报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2018上半年郑州房地产市场报告（114页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都丌可被擅自引用、复制和传播。 2018上半年郑州房地产市场报告河南中原策略中心 总 顾 问：方循 主 编：赵伊成 作 者：徐爱坤、张雪紧、王艳果、简瑜、蒋琦 邮 编：450018 电 话：0371-66375760 66378991 传 真：0371-66375761 地 址：郑州市郑东新区建业总部港C栋5楼A511 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都丌可被擅自引用、复制和传播。 河南中原策略中心 前 言 从全国层面来看，坚持住房居住属性，分类调控、因城施策仍是2018年房地产政策主基调，
2、通过对部分城市政策调控试水（长沙、西安等） ，预计下半年会有更多城市进入更严苛的调控环境，预计此轮调控周期较长，同时土拍任务、资金周转等因素迫使房企积极拍地，致使土地市场更加火热，总而言之，房企拿地、项目入市需谨慎；受郑州市政府严厉的调控政策影响，2018年上半年郑州市场整体量增价稳，金融政策则是“各银行首套利率不断上浮，放款速度放缓”等；目前来看市场局势已经稳定，政府调控的任务基本完成，随着七部委30城联合检查的开展，河南省也积极响应出台相关政策，对房地产市场的规范发展具有重要的意义； 报告从政策环境、土地市场、房地产供销量价、房企销售等方面进行分析，理清政策基调，研判行业走势，以供业内人士
3、交流参考。 数据声明： 本报告数据来源于市场调查、相关信息平台、郑州房管局及中原地产监控数据平台，分析结果仅供参考。本报告为“河南中原房地产顾问有限公司”内部研究成果，仅供内部流通和服务中客户内部查阅，版权及其最终解释权均归本公司所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。数据统计口径说明： 1、城市经济数据统计口径来自河南统计局、郑州市统计局，中原地产（河南）数据库；2、土地市场数据统计口径来自郑州国土资源局、中国土地信息网，市内八区包含金水区、管城区、二七区、中原区、高新区、惠济区、郑东新区、经开区，大郑州统计范围指市内八区及荥阳、巩义、上
4、街、登封、新郑、中牟、新密、航空港区； 3、整体市场以及区域市场数据统计口径为郑州市网签备案数据，包含市内八区及新密、荥阳、中牟、新郑、航空港区；4、开盘数据来自中原地产（河南）数据库，包含市内八区及荥阳、中牟、新郑、航空港区。目 录 contentPart1 ：宏观环境分析Part2 ：土地市场 Part3 ：商品房市场 Part4 ：板块市场 Part5：开盘统计 Part6 ：房企研究 Part7 ：未来市场研判 Code of this report | 5 Part1宏观环境分析Code of this report | 6 2018年楼市政策基调:坚持“房住不炒”定位，深化差别化调
5、控【政策环境】政策基调 年初，住建部有关负责人在澄清兰州、合肥、成都、 等地调控松绑系误读时强调 ，住建部对房地产调控 的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。 “”期间，住建部部长王蒙徽表示 ，今年将坚 持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续 性、稳定性，进一步夯实地方政府的主体责任。 五一前后住建部约谈了12个城市政府负责同志，强 调要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房 子是用来住的、不是用来炒的”定位。 5月19日，住建部发布通知，重申坚持房地产调控目 标不动摇、力度不放松，强调各地要坚持调控政策 的连续性、稳定性，因地制宜，精准施策。 1st 4th 2nd 3rd 住建部年
6、内四次对房地产表明坚决态度： 调控不动摇不放松！ 限购城市扩容、升级，限售城市扩容明显，调 控转变为以限售为主，且向县级城市下沉 1st 2018年上半年调控政策基本特点 居民去杠杆，限贷从紧，首付比及利率持续走 高 对网签、售价等销售环节监管加强 保障合理购房需求（公证摇号、按比例向刚需 家庭倾斜等） 东北、中西部城市“补调”明显 调控政策与人才新政、租赁政策齐头并进 2nd 3rd 4th 5th 6th Code of this report | 7 【政策环境】全国调控政策 2016.3收紧：限购开始 核心一线城市提高购房门槛，同时提高限贷标准 ， 楼市调控风潮席卷全国。 2016.9
7、收紧：限购蔓延 9天21城重启楼 市限购限贷政策，以核心城市周边及热点二线城市调控较为严厉。 2018.3放宽落户 人才政策出台 2017.9收紧：调控加强 租赁政策上线 2018.5收紧：调控范围扩大 力度加强 2017.3收紧：限售开启 调控下沉至东部三大经济圈内的热点三四线城市和全国 普通二线城市，超过30个城市及地区发布“限售”政策。 普通二线及热点三四线城市纷纷开启限售、限购、限贷、限价模式，调控力 度进一步加强。租赁政策上线。 近60个城市出台户籍人才政策，其中二线省会城市（如西安、郑州）力度较大，措施包括 降低落户学历要求，落户绿色通道，人才购房补贴等。 全国范围的 三四线城市调
8、控深入，七 部委联合巡查，各 地调控政策不断加强，调控更加精细化。 2018年全国调控政策围绕着人才引进、分类调控两方面展开，60多个城市出台户籍人才政策， 争抢人才落户，另一方面调控范围和力度也不断加强，三四线城市成为调控的主战场。Code of this report | 8 Code of this report | 9 【政策环境】调控加码 限购 限售 一线城市 二线城市 三线城市 四线城市 五线城市 需证满两年 需证满三年 需证满五年 房住不炒 2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，增幅高达65%。目 前全国已有50余城实施限购政策，60余城
9、实施限售政策， “房住不炒，分类调控”整体基调 不变。 2018年上半年，自定调了房地产市场基调不变，坚持房住不炒以后，近二十个城市陆续加码楼市调控政策，限购、限售范围不断扩大、力度不断加强。例如，海南、沈阳、兰州和 成都升级限购政策，大连、太原等城市加入限购行列；青岛和兰州加强限售，哈尔滨、杭州湾新区、长春、丹东、宜昌、济阳、奉化和景洪等城市加入限售队伍。 Code of this report | 10 七部委 联合治理 投机炒房： 打击操纵房价房租、捂 盘惜售、捏造散布虚假 信息、制造抢房假象、 哄抬房价、违规提供 “首付贷”等投机炒房 团伙； 违法违规开发企业： 打击从事违规销售、变
10、相加价、一房多卖、霸 王条款、价格欺诈以及 限制阻挠使用公积金的 房地产开发企业； 房地产“黑中介”：打击暴力驱逐承租人、捆 绑收费、阴阳合同、强制 提供代办服务、侵占客户 资金、参与投机炒房的房 地产“黑中介” ；虚假房地产广告： 打击发布不实房源和价格 信息、进行不实承诺等欺 骗、误导购房人的虚假房 地产广告。 2018年6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，重点包括投机炒房、 房地产“黑中介” 、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面在北京、上海、 郑州等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。 【政策环境】七部委联合开展30城治理专项行动 Cod
11、e of this report | 11 2016.9.15郑九条出台 【郑州政策】郑州上半年相关政策梳理2017.2.102016.12.222016.10.32016.10.2郑州限购 政策开启 郑州限贷开启 2016.10.31土地熔断细则 出台 2016.12.14复垦券 土拍准入 限购、限贷 升级 限贷“松口”2017.3.17购房不得补缴 社保、个税 2017.5.3郑州重启限购 2017.6.27郑州限价 政策出台 2017.11.23郑州人才政 策落地 2016.10.3住建部九不准 2017.23央行加息 2018.6.28七部委联合 整治三十城 2018.5.18租购同权
12、 政策落地 2018.3.21棚改新政：老 旧片区不再大 规模拆迁 2018.6.7郑州城市规划管 理技术规定审批 通过 航空港土拍新政 2018.6.132018.2.7中心城市行动 纲要公布 2017年郑州市的调控政策已见成效，郑州房价趋于平稳，没有较大涨幅，2018上半年郑州出 台政策相对较少，整体维稳。Code of this report | 12 【郑州政策】2018郑州购房政策梳理限购区域：郑州市8大区（金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区）以及航空港区、新郑市、 荥阳市、中牟县。 非限购区域：上街区、登封市、新密市和巩义市。 限购（限购区域内） 本市
13、户籍 户籍家庭 限购2套 单身人士 限购1套 外市户籍 满足以下条件之一者 1、在郑州连续缴纳24个月的社保/个 税 2、在郑州工作的全日制本科大学生 限购1套 企业 注册时间不足3年 暂停购房资格 限售 在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得不动产 权证书之日起不满3年的不得上市转让。 其他 在郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房，自签 署赠与合同并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买 住房。 Code of this report | 13 【郑州政策】租购同权 郑州市人民政府办公厅关于印发 郑州市国有建设用地新建租赁
14、商品住房供应管理暂行办法的通知 郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市利用安置住房用作租赁住房暂行办法的通知 郑州市人民政府办公厅关于印发 郑州市利用自有土地建设租赁住房管理暂行办法的通知 郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市国有建设用地新建租赁商品住房供应管理暂行办法的通知 通知将城中村或拆迁户手中的房屋进行统一管理的政策实时落地，同时规定经相关部门登记备案的承租人，可享受承租方落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务优惠。 通知规定租金标准原则上按照不高于同区域住房市场租金%70的标准确定， 且政府统建的人才公寓需预留一定数量的周转房，以方便政府引进柔性人才，同时确定了人
15、才公寓的供应对象及满足条件。 通知规定建设单位要按照有关规定办理不动产登记，纳入郑州市租赁住房统一管理，所建租赁住房只租不售，租赁年限同土地年限一致。租赁住房不得单独转移，单独办理房地产转移登记，若办理不动产整体转移登记，不得改变原有用途。 通知明确了土地一级市场供应租赁性住房的保障体系 ，同时最新规定了开发商自持的最高上限原则上不得超过宗地住宅总建面的%15，有效避 免了开发商为了拍地无限提高租赁比例， “房住不炒”背景下，新政的实施对郑州培育多元化住房租赁供应体系，满足不同住房需求具有重要意义，同时为促进我市房地产市场平稳健康发展，加快推进国家城市中心建设，吸纳人才落户郑州，服务郑州发展奠
16、定了基础。 该文件的出台，导致学区房租金进一步上涨，对部分高价学区房有一定的抑制作用，但是不会对郑州整体市场的房价有所影响，长期看来租购同权政策会对刚需客户造成冲击。 5月18日，郑州市 “租购同权”的落地文件正式出台，文件分别从安置住房、人才公寓建设、 国有建设用地、自有土地建设用地四个方面，规定了租赁住房的主要来源，明确了“租房户” 在办理落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育等公共配套服务的优惠措施。Code of this report | 14 【郑州政策】港区土拍熔断机制2018年6月13日，航空港区发布了郑州航空港经济综合试验区国有建设用地（住宅）使用权 网上挂牌交易限价竞买暂行办法，规定限价竞买，加入熔断机制。 网上竞地价 第一环节 起始价的%200为熔断价 一次性网上竞 综合房价 价高者得 一次性网
