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1、 波涛置业汉口写字楼项目市场分析报告波涛置业汉口写字楼项目市场分析报告目 录前前 言言4一 汉口写字楼市场概况4 1.1 汉口写字楼市场发展回顾4 1.2 写字楼总体市场特征5二 汉口写字楼市场供应需求分析6 2.1 汉口写字楼市场供应分析62.1.1 供应量分析6 2.1.2 租金/售价分析7 武汉市写字楼价格指数 7 武汉市字楼市场成交价格 8 汉口写字楼市场板块价格特征 8 汉口写字楼市场板块租金特征 92.1.3 租售率分析10 2.1.4 物业特征分析11 2.2 写字楼市场需求分析12 2.2.1 市场需求概况12 2.2.2 市场需求特征分析13 三 项目调研分析143.1 项目
2、资源调查分析 14 3.1.1 地理位置及交通143.1.2 商务办公环境143.2 项目 SWOT 分析 14四 项目定位154.1 项目营销推广建议 214.1.14.1.1 推广策略推广策略 214.1.24.1.2 营销策略营销策略 224.1.34.1.3 项目营销思路项目营销思路 224.1.4.1. 项目销售目标项目销售目标22附附 件件 23前前 言言写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。【一 汉口写字楼市场概况】武汉是一个拥有数百年的历史和 800 万人
3、口的大城市，数度被评为“21 世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。1.1 汉口写字楼市场发展回顾汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）阶阶 段段时时 间（年）间（年） 代表写字楼项目代表写字楼项目武汉市经济发展武汉市经济发展水平水平I19921995泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场发展较快II19951998建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦发展很快III1998商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦减缓分分 析：析： 第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作
4、为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场后来由于市场变化，价格逐步走低。 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现： 城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； 近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的
5、潜在客户1.2 写字楼总体市场特征经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征： 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块 写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月 写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、代理服务业 写字楼出租率比较高，达到70以上；但销售率比较低，整体不到40 纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。【二 汉口写字楼市场供应需求分析】2.1 汉口写字楼市场供应分析2.1.1 供应量分析汉口地区主要写字楼项目板块分布情况
6、如下图表所示：（注：此处分析时写字楼不分等级）汉口写字楼供应板块特征45%18%14%23%建设大道“金融一条街”解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行街分分 析：析： 市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道金融一条街板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。 建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的 40，占汉口地区甲级写字楼物业规模的 60以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写板板 块块数数 量
7、量 ( (个个) )建设大道“金融一条街”10解放大道至武胜路4取水楼至江汉北路3沿江大道及江汉路步行街5合合 计计2222字楼市场发展比较成熟，但近年来板块供应量少，市场冷淡。 沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为汉口主要的商住办公楼聚集之地。2.1.2 租金/售价分析 武汉市写字楼价格指数武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示：写字楼历年价格指数表写字楼历年价格指数表年年 度度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1写写 字字 楼楼 指指 数数10101
8、0131016101810161019102310301035103810501065写字楼物业价格指数图1010 101310161018101610191023 1030103510381050106598099010001010102010301040105010601070123456789101112写字楼物业价格指数(注：以汉口和武昌写字楼为统计分析对象)分分 析析：2001 年以前上升缓慢，2001 年以后上升很快，特别是 2002 年以来同比涨幅达 3。这主要是和武汉市宏观经济发展水平有关。 武汉市字楼市场成交价格武汉市写字楼市场成交价格指数及变化如下图表所示：写字楼销售价格变
9、化图41284149 41634208427040504100415042004250430012345写字楼销售价格变化( 注：以汉口和武昌写 字楼为统计分析对象)分分 析：析：2002 年写字楼市场销售均价为 4126 元/平方米，2003 年一季度销售均价为 4270 元，呈现大幅上涨趋势。 汉口写字楼板块价格特征 汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.1写字楼指数41284149416342084270板板 块块平均售价平均售价( (元元/)/)建设大道“金融一条街”7000解放大道至武胜路5000取水楼至江汉北路4
10、000沿江大道及江汉路步行街4200平均售价4270板块写字楼售价比较图500070004000420042700100020003000400050006000700080001建设大道“金融 一条街” 解放大道至武胜 路 取水楼至江汉北 路 沿江大道及江汉 路步行街 平均售价分分 析：析： 从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划和浓厚的商务办公
11、氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以提升。 汉口写字楼板块租金特征汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示：板块平均租金比较图0102030405060701建设大道“金融一条街 ” 解放大道至武胜路取水楼至江汉北路沿江大道及江汉路步行 街 平均租金5530 252035板板 块块平均租金平均租金( (元元/月月) )建设大道
12、“金融一条街”55解放大道至武胜路30取水楼至江汉北路25沿江大道及江汉路步行街20平均租金35分分 析：析： 从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为 55 元/平方米/月，写字楼最高租金达到 80 元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势明显。 解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在 30 元/平方米/月左右，其价位居武汉市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于
13、受武汉广场和世贸大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一直以来是武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展，写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。2.1.3 租售率分析汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示：汉口写字楼板块出租率特征0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%设大道金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路平均水平平均出租率8570%7
14、5%70%75%分分 析：析： 汉口写字楼平均入住率为 75左右 建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达 85% 江汉路及沿江大道板块入住率达 70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较少，且租金比较低，因而入住率也很高 解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为 6575之间，入住率低于其它板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。2.1.4 物业特征分析物业板块比较分析如下表所示：物业板块比较分析如下表所示：项目项目 / / 板板块块金融一条街取水楼至江汉北路江汉路及沿江大道解放大道沿线及武胜路档次档次甲级写字楼一般档次写字楼商住公寓楼早期高档写字楼形象形象现代，气派一般商业外观商业外观规模规模大而集中小大而分散大而集中配套配套现代化，先进一般化不齐全老旧物管公司物管公司深港派物业管理公司本地物业管理公司沿海物业管理公司沿海物业管理公司板板 块块租售率租售率建设大道金融一条街85取水楼至江汉北路75江汉路及沿江大道70解放大道沿线及武胜路70平均水平75分分 析：析：从档次来看，表现出如下特征：从档次来看，表现出如下特征： 甲级写字楼一般有极佳的区位、通达性，高品质的承租人，专业化管理，建筑
