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1、本报告是严格保密的。超高层住宅案例的系统研究2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征；当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵； 当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时； 当超高层成为一种“现象”前； 我们需要准备些什么？当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地；当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在 的逐渐接受；当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐 觉醒；
2、当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789n超高层与普通高层的差别在哪里？n当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎 样的特征？n在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统 研究决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和 开发成本的比值密切相关 进而我们又发现：市场超高层成功在城市、地段资源、成
3、本、客户、开发商作为等存在着 某些共性； 我们得出：4超高层是什么？本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317895从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生 了质的变化u我国民用建筑设计通则 （JG3787）将住宅建筑层 数划分为：13层为低层；4 6层为多层；79为中高层 ；凡超过100米均为超高层。u联合国1972年国际高层建筑 会议将高层建筑按高度分为四 类：（1）916层（最高为 50米）；（2）1725层（最 高到75米）；（3）2640层 （最高到1
4、00米）；40层以上 （即超高层建筑）。 u日本建筑大辞典将56层至 1415层的建筑定为高层建筑 ，15层以上为超高层建筑。 100米高度带 来的质的变化户型成本实用率安全性物业管理通透性差 异形房间 面积的影响 阳台 开窗公摊较高 消防楼梯增加 每50米设置避难层 实用率多在70左右成本比高层高出 15%25% 对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大 量增加电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题便于统一管理 日常运行能耗高 后期维护管理费用高其他开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防 要求的变化超高层的界定在不同国家 不同，但建筑高度超过 100米时，在开发成本与 技术要求方
5、面会产生质的 变化。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317896从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化 ，只是形态上的差异独栋、双拼、 联排叠拼、洋房、 多层小高层高层、超高层对高度 的感知对空间 的感知低中低中高有天有地， 独门独院邻里空间， 亲近院落空中感受， 俯视园林开阔视野， 远眺景观从客户
6、角度，对 高层与超高层的 区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右 的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差 别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超 高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空 间感觉类似2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317897从销
7、售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与 高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：l看不到景观的楼层与高层均价相差无几；l可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而 价格相比高层也会出现一个跳差超高 层层楼 盘盘超高层层均 价高层层均 价备备注深圳 金域 蓝蓝湾17000元/ 平米（ 2006年） ，排除市 场泡沫， 正常价位 为9000元 /平米8200元/ 平米（ 2004年 ）珠海 金域 蓝蓝湾2008年8 月4日， 均价 16000元/ 平米15000元 /平米超高层 33层以 下价格 与高层 接近，
8、33层以 上价格 出现跳 差 芜芜湖 世茂 滨滨江 花园预计均价 8500元/ 平米预计均 价8000 元/平米武汉汉 世茂 锦绣锦绣 长长江均价 15000元/ 平米均价 14500元 /平米本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317898技术要求产 生质的变化 ，成本增加客户对高层 与超高层的 感知没有明 显区别与高层价格无 大的差别，但 顶层部分可以 实现溢价123所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的 感知、销售价格上都与高层无本质差别那么
9、，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317899超高层住宅的市场共性六大规律本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178910u澳大利亚黄金海岸uSierra Grandu迈阿密海岸线案例u新加坡吉宝湾u国外案例国内案例u香港凯旋门u香港贝沙湾u深圳万科俊园u深圳擎天华庭u深圳港立豪园u青岛
10、东海路9号u成都河畔新世界u成都华宇金沙港湾u杭州盛元慧谷u杭州东方润园u宁波凌江名庭u重庆海客瀛洲u超高层系列u万科金域蓝湾系 列l深圳、珠海、天津、 成都、厦门、南京、 广州、无锡、福州u世茂滨江系列l上海世茂滨江花园l哈尔滨世茂滨江新城l南京世茂滨江新城 l武汉世茂锦绣长江l福州世茂外滩花园l芜湖世茂滨江花园 l昆山世茂蝶湖湾l案例借鉴的原则不是要寻找一模一 样案例进行模式照抄，而是要挖掘这个案例产生背后所隐 含的条件。通过分析国内外大量超高层案例，我们得出超 高层住宅市场成功6大共性规律本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策
11、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178911在市场化的条件下，超高层成功市场实现需要 经济发展与高度城市化的支撑市场化条件下超高层出现 的宏观经济背景：u经济发展水平较高l城市的GDP总量达到 3000亿元以上超高层开始 出现l城市的GDP总量达到 6000亿元以上超高层大量 出现城市化率较高l城市化率达到60左右开 始出现超高层l城市化率达到80左右超 高层大量出现现现象城市GDP（ 亿亿元）城市化率超高 层层住 宅大 量涌 现现北京912084.3% 上海1176588.7% 广州674478.5% 深圳6657100%开始 出现现 超高 层层住 宅
12、武汉310068% 南京320775% 佛山355880% 成都332055 青岛370059% 福州197550 超高层成功共性一出现超高层的城市基本指标本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178912超高层多位于城市新区或核心地段，并依赖强 势资源驱动超高层多具有强势水景 资源l世茂滨江系列多拥有一线 海景、江景资源，如武汉 锦绣长江、芜湖世茂滨江 花园等超高层若位于城市政府 新区，开发商多主动承担 “城市运营商”角色l开发商会采取综合多元化 的地产发展模
13、式，发挥出 土地最大价值综合社区包括了住宅、商 业、办公、酒店、教育、 娱乐等设施，功能结构上 得以互补，资源得以共享在开发土地过程中被要求 考虑被开发区域对整个城 市所产生的经济效益，被 要求具有一定的景观性， 注重与周边环境的融合楼 盘盘技术术指 标标城市运营营商物业类业类 型武 汉汉 世 茂 锦锦 绣绣 长长 江占面： 90.25万 建面： 165万 容积率 ：2.3 绿化率 ： 53.6%从两江四岸复 合功能区（ RBD）发发展 要求出发发，为 武汉新区创造 了一个集商业 、旅游、休闲 娱乐、商务 办公、酒店及 高尚居住为一 体的综合功能 区；不仅仅与四 新地区建设设形 成互动动，更促
14、 进进了武汉汉三 镇镇的均衡发发展住宅产品 为纯板式 高层与超 高层，沿 江有部分 联排别墅 ； 占总体量 20的商 业业、写字 楼、酒店 为辅助， 烘托出良 好的高端 住宅物业 形象 南 京 世 茂 滨滨 江 新 城占面:51 万 建面 :150万 容积率 ：2.3 绿化率 ：65%所在的城市功 能区为为南京政 府着力打造的 滨滨江板块块的核 心发发展区域， 是打造长江之 畔全新南京城 市形象及文化 吸引力的主要 区域新城由17 栋50层的 超高层层建 筑、五星 级级酒店、 沿江商业业 步行街、 市民广场场 、文化广 场场、幼儿 园、中小 学以及大 型购购物超 市等组成 福 州 世 茂 外
15、滩滩 花 园占面： 77357 建面： 27万 容积率 ：2.73 绿化率 ： 56.30%项项目根据福州 “东扩东扩 南进进“ 的未来城市格 局，开发闽发闽 江 沿岸150米纯 板式超高 层豪宅， 4栋百米 板式豪宅 商业业配套 ，6000平 米五星级级 会所芜芜 湖 世 茂 滨滨 江 花 园占面： 19万 建面： 56.5万 容积率 ：2.73 绿化率 ：60%位于芜湖市迄 今为止最大的 市政配套工程 滨江公园 的一期工程内 ，三号地块应应 市政府之邀， 作为为城市运营营 商承建的文化 艺术艺术 中心 由8幢33 53层的 高层、超 高层住宅 和2幢五 星级级酒店 组成超高层成功共性二芜湖世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江本报告是严格保密的。2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178913市场客户具备视野开阔、能够接受较新鲜事物 的特质超高层成功共性三超高层客户共性世茂滨江系列万科
