房地产标杆企业成本管理流程精解

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1、1房地产标杆企业 成本管理流程精解 2课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业 课程讲授专家主讲。 在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时 ，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程 的关键控制点，解读这些流程制定的原因和 目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管 理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流 程制度并融会贯通，避免生搬硬套。 3课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度 深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点 分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例 4课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、 采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 5课程目录1

2、工程合同管理 2签证变更管理 3预结算管理 4工程档案管理 5招标采购管理 6全成本管理 61.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解 合同管理分工原则 合同管理遵循原则 合同结算约束原则1、现场项目经理进行评估 2、对供应商评估 工程合同分类原则工程合同管理71.1 标杆房企制度流程工程合同拟稿审批表 审批流程 工程合同管理81.2 标杆房企工程付款审批流程 u工程付款审批流程 付款原则 特别事项 工程付款审批表工程合同管理91.3 合同精细化管理工程合同管理1、推行标准化合同（提高效率，减少风险） 2、合同交底：没有执行，合同写得好也没用 3、样板管理：记录单 4、合同执行情况检查：合

3、纵连横 5、修改原则：WORD修改技巧101.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一 u合同名称技巧：巧舌如簧（补充协议书） u合同签署时间：小心致命 u备案合同内容：有备无患 u官司裁决方式：甲乙有别（仲裁是一锤定音 ）工程合同管理111.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质：索赔与反索赔 u 修改合同条款：进攻策略 1、签证变更策略 2、防守策略 u要命的开工令：关注执行工程合同管理121.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件 精度：不平衡法 纠纷 时间：投标保守 弃标 数量：显失公平 围标 工期：形势变更 调差工程合同管理131.7 标杆房企合同管理案例 工期管理

4、案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管理142.1 标杆房企制度流程设计变更及现场签证管理办法详解 通用管理原则 签证变更类型 签证变更流程 责任承担原则 结算控制条款 签证变更单 一个指令单可有多个确认单 现场土石方签证确认办法 审批单不能替代确认单签证变更管理152.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较 u单一：乙方不应参与 u单二：办理完工依据 （拒绝冒单） u单三：结算根本依据 （不是唯一） 事后补单案例 绿化变更案例签证变更管理162.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点 紧急情况约定 来自乙方对甲方的保护 不可追溯工程规定：拆除案

5、例 变更前现场确认记录 无效规定 三单齐全 专业会签 交楼影响 原件结算签证变更管理172.4 签证变更处理三大原则 u 不直接签金额：确认单项 u 及时确认1、好记忆不如烂笔头 2、人员流动 3、及时发现和减少分歧 u 意见签署要明确 土石方案例 材料换填案例 签证变更管理183.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解 通用原则 资料规定1、成本部，项目部各保存一份 2、资料必须完整、签章齐备 计价原则1、主张清单计价方式 2、避免费率计价方式 3、探讨：合同总价包干 4、分层分项统计工程量、技术经济指标分析 施工组织设计特别条款预结算管理193.2 标杆房企制度流程 工程预结算管理办法详

6、解 通用原则 结算流程1、工程结算通知书：项目部发出 2、工程结算工程交接单：项目部办理 3、承包单位报送结算资料：项目部审核 时间要求 优先原则 工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理203.3 标杆房企制度流程工程报送结算资料作业指引详解 通用要求 特别要求：土石方、桩基 、园林预结算管理213.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解 通用原则 关键原则 权利责任 复核基本方法 复核过程控制预结算管理223.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完 u u u u u 预结算管理233.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原

7、则大样图案例 u结算规划结算不及时案例 u材料管理甲供材案例 u现场控制构造柱案例 u细节技巧屋面防水案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算预结算管理244.1 标杆房企制度流程成本档案管理办法详解 通用原则 资料分类 归档主线 保存规定工程档案管理254.2 工程档案存放原则u存档文件 过程记录 u查询文件 合同 u制度文件 u结算文件 u过期文件 定期销毁工程档案管理264.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性 u权限分级原则：保密性 u及时存档原则：完整性 u及时清理原则：有效性 u销毁时限原则：回收性 u借阅登记原则：追溯性 u台账检索原则：快捷

8、性 u定期备份原则：安全性工程档案管理274.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例 合同台账案例 工程档案管理285.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解 通用原则 决策机构 职责分工及详细分工表 标底规定1、不设定非公开性质的标底 2、公开标底应包含每一个招标文件 数量限制 定标规定招标采购管理295.1 标杆房企制度流程工程采购管理办法u标段划分案例 u招标方案案例 招标采购管理305.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解 级别分类 范围规定 机密信息 内控规定 指标、评标、定标过程招标采购管理315.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解 审查原则 考察原则 供应商考察

9、记录表 供应商投标资格审批表 u供应商管理案例 u营销整合案例 招标采购管理325.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构 u职责分工 u采购分类 u招标流程图招标采购管理335.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例 错漏项处理原则 废标、弃标情况 目标成本 不平衡报价 特别条款 传播范围招标采购管理345.6 外联环节关键控制点 u组织分工 采购部牵头，成本部，项目部参与 u外联原则 1、采购部是唯一出口 2、保证信息统一 3、减少人为因素 4、重要事情留下痕迹招标采购管理355.7 发标环节关键控制点 u发标原则1、采购部负责发标 2、资料统一 u留下痕迹1、不统一销勘 2、投

10、标人的不确定，是否现场跟勘 u发标案例 招标采购管理365.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则 采购部牵头一个山口 任何答疑送达投标人，但不与投标人见面 u留下痕迹 u串标案例 招标采购管理375.9 开标环节关键控制点 u开标原则 至少两个以上部门人员参与，网上开标 u囿于形式 1、开标人员在投标文件主要经济条款里签字 2、关于截标，开标时间，避免囿于形式 u招标泄密案例 招标采购管理385.10 定标环节关键控制点 u定标原则 1、澄清，定标不对原投标文件构成实质性修改 2、原则上定标不应该改变原投标文件规定 3、招标后是否再议价 4、定标后感谢函招标采购管理396.1 标杆房企全成本管理

11、理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别406.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(1948)前言u我在赚钱谋生预算员 u我在做全国最出色的石匠活造价师 u我在建一座教堂成本管理者 u不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本416.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人 ，不管他职位多卑微，都属于高 层管理者”Peter F. Drucke 426.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理436.5 标杆房企全成本管理理念及其

12、核心全成本管理446.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理u造价审算型：被动 事后 u目标管理型：主动 事前 u企业经营目标=预期售价-目标成本456.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理目标成本与动 态成本管理作业过程管理成本管理软件成本管理委员会控制系统信息系统组织系统领导机构管理工具管理制度成本、工程文件466.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本开发 间接费期间费税建设 成本开 发 成 本完 全 成 本完 税 成 本建安 成本476.9 标杆房企全成本构成 全成本管理u土地成本 u前期准备费 u建筑工程费 u安装工程费 u室外管网工程费 u园林环境费 u配套设施费 u

13、开发间接费 u期间费486.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理u目标成本是参考历史成本数据、资 料，结合目前市场价格情况，并预 测未来价格走向，同时根据产品定 位、产品预期售价和期望利润，预 先制定并力争控制的产品成本 u目标成本作为产品未来成本的控制 依据，是产品设计、采购、施工等 整个项目开发过程的指导和控制性 文件，是企业各部门通过技术、经 济和管理等措施努力需要实现的产 品成本的控制线496.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理新项目发展新项目发展规划设计规划设计 扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与 材料采购材料采购竣工结算竣工结算成本估算成本估算目

14、标成本目标成本 测算测算 一一目标成本目标成本 测算测算 二二目目 标标 成成 本本动态成本动态成本结算成本结算成本 分析分析目标成本形成动态及责任成本执行产品定位产品定位目标成本目标成本 测算测算 三三506.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解 目标成本文件构成 管理原则 制定步骤 修订条件 考核指标516.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理1、时间性原则 2、可执行性原则 3、先进性原则 4、可量化原则 5、严谨性原则 6、匹配性原则 7、共同制定性原则 8、审批原则（公司第一负责人审批）526.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理1、项目基本

15、数据收集 2、成本数据收集 3、市场调查 4、项目定位 5、确定设计方案 6、编制目标成本 7、目标成本论证 8、目标成本批准536.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目标成本测算表介绍546.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解 编制依据 各部门作业目标 控制要点1、地价交付节奏 2、拆迁补偿费 u施工组织案例 556.16.1 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理设计管理部控制要点: 各阶段设计成果完成时间：招标 图纸质量：设计变更、错误 规划指标、可售面积误差率 设计费 材料范围、比率（软硬景）、规格566.16.2 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理工程管理部作业目标： 开展结构方案优化，控制结构指标的经济性， 钢筋含量控制在 KG/m2以内；砼含量控制在 m3/m2以内 工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单 招标率不低于65% 发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞 争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50% 组织相关部门进行材料选样，定样，控制在成 本目标以内576