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1、重点掌握内容：本章介绍了房地产估价报告撰写的相关知识，主要有房地产估价报告的内容、估价报告的格式以及估价报告常见错误分析。其中土地估价技术报告、以及估价报告常见错 误分析是重点掌握内容。 房地产估价报告撰写内容一份完整的估价报告通常由下列8个部分组成：封 面；目录；致委托人函；估价师声明；估价的假 设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附 件。 第1节 估价报告内容与格式(一)封面封面的内容一般包括下列几项： 1标题 这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。 2估价项目名称 说明该估价项目的全称。 3委托人 估价项目的委托人为单位的，为单位全称；为 个人的，为其姓名。 4估价机构 说明
2、受理该估价项目的估价机构的全称。 5. 估价师 说明负责该估价项目的估价师的姓名。 6估价作女日期 说明该估价项目估价的起止年月日，即 正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。 7估价报告编号 说明估价报告在估价机构内的编号。(二)目录 (三)致委托人函致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信函， 在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下 列几项： 1致函对象 这是委托人的全称。 2. 致函正文 说明估价对象、估价目的、估价期日、估价结 果、估价报告的有效期 。 3致函落款 为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由 法定代表人或估价师签名、盖章。 4致函日期 这是指致函
3、时的年月日。 (四)估价师声明 在估价报告中应包含一份由估价师签名、盖章的声明， 它告知委托人和估价报告使用者估价师是以客观无偏见的方 式进行估价的，同时对签名的估价师也是一种警示。 (五)估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调 查确认或无法调查确认的资料数在估价中未考虑的因素和一 些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。(六)估价结果报告 估价结果报告是简明扼要地说明下列内容： 1. 委托人； 2. 估价机构； 3. 估价对象； 4. 估价目的； 5. 估价期日； 6. 价值定义(说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如 公开市场价值)； 7. 估价依
4、据(说明估价所依据的法律、法规和标准，委托 人提供的有关资料，估价机构；估价人员掌握和搜集的 有关资料)； 8. 估价原则； 9. 估价方法； 10. 估价结果。 (七)估价技术报告 1. 估价技术报告一般包括下列内容： 2. 详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况。 3. 详细分析影响估价对象价值的各种因素。 4. 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。 5. 详细说明估价的测算过程，参数选取等。 6. 详细说明估价结果及其确定的理由。 7. (八)附件估价报告常见错误有：一、技术路线错误（估价方法选择不当）二、方法运用错误（各种估价方法的常见运用错误）三、参数确定错误四、报告格式错误五、
5、其他常见错误第2节 估价报告常见错误分析 二、方法运用错误(一)市场比较法的常见运用错误 1比较实例选择有误 2条件说明表和前面因素描述不一致 3所选的比较因素不能反映待估房地产的特点 4条件指数表中定量化错误 5修正过程不清，各修正系数不知从何而来 6估价结果无确定理由 (二)收益法的常见运用错误1总收益计算有误 (1)错将实际总收益作为客观总收益。 (2)由于房地产总收益来自多个方面，在估价中未计算全， (3)错将纯收益作为总收益。2总费用计算有误 (1)错将实际总费用作为客观总费用。 (2)由于房地产总费用包括很多项，在估价中计算缺项。3纯收益计算有误(三)成本法的常见运用错误1概念性错误 如：建筑物重置成本误用成建筑物重建成本 2成本项目确定有误 如土地取得费用、房屋拆迁费用、房 地产开发费用等缺项； 3计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理 缺乏依据和 不合理的计算结果都是不可靠的； 4利息计算有误 (1)利息率选取有误； (2)计息基数有误，项目过多或过少； (3)计息期确定有误； 5利润计算有误 (1)利润率选取有误； (2)计利润基数有误； (四)假设开发的常见运用错误1开发价值确定或计算有误 主要是对未来楼价的预测不准 确。 2利息计算有误 其错误类型与成本法的利息计算错误类型 一样。 3利润计算有误 其错误类型与成本法的利润计算类型相同
