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1、项目位于三环外东陵区满融经济开发区，向北紧邻“十一五 规划”的大浑南区和长白岛n浑南新区位于沈阳城区南部，分为中央商务区、居住区、高新产业区、大学城区；n“满融经济区”是在原浑河经济技术开发区的基础上建立的，从东陵区浑河站至白塔镇，区内现有人口万人，企业家，其中韩资企业多家。年后，区内人口将达到万人，将创产值亿元。 长青桥大浑南区浑河桥三好桥工农桥胜利桥长白岛富民桥满融经济区沈阳市已形成以传统的沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城 市金廊线形分布的城市界面城市格局大东区和平区铁西区皇姑区沈河区浑南新区北站CBD于洪新城于洪区一环路二环路金廊市府广场奥体文化会展区太原街商贸圈三好街五里河 五爱街n沈
2、阳传统的市内5区分别为：沈河区、和平区、大东区、铁西区和皇姑区；n沈阳的主要商务办公、商业娱乐以及政府职能部门主要分布在金廊沿线及沈河、和平区，即城市的核心所在；n随着南金廊工程的实施，城市的商务商业功能和城市形象功能，开始沿金廊向南延伸，浑南新区成为城市核心区价值传递的第一站。中街商贸圈项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，但周 边缺乏公共交通配套太原街三好街胜 利 大 街沈 苏 快 速三 好 街青 年 大 街n长白大街沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；n工农桥北接南京街；n胜利桥北接胜利街；n建设中的三好桥区域东部，北接三好街，预计于08年通车。奥体中心20分钟15分钟20分钟浑南
3、大道长白大街(沈苏快速）建设中的三好桥胜利大街2.浑南新区南部板块1.浑南新区板块3.长白板块沿 街 商 业沿 街 商 业万科城街铺格林生活坊街铺n长白岛目前医院、学校、公交、商业等基础配套数量不足，但规划起点高，未来5年将快速发展；n根据客户访谈：虽然已经于三年前就划入和平区，但是目前对于该岛的认知依然陌生；对该岛的认知停留在城市边缘的概念；对该岛的未来前景认知为高端居住区；n区域内教育配套层次高，东北育才学校、沈阳20中学、134中学均为重点中学，但小学、幼儿园、初中的基础教育部不能跨区共享。项目周边缺乏生活配套，未来生活、休闲、娱乐配套依赖于 长白岛区域发展，教育配套水平高，但难以全面共
4、享沈阳134中学 09年5月竣工沈阳铁路5小沈阳20中学 （暂定）东北育才学校未来沿河商业、娱乐界面新加坡城集中 商业（未建）鲜族四中南宁幼儿园项目现状及四至地块内部较为平坦，北面临河，西面临 铁路，内部有部分待拆民房，周边生活配套匮乏A地块B地块胜 利 大 街胜利大街北侧河道西侧铁路南侧居住小区内部待拆民房项目周边的市政路网及配套n长白大街沈苏快速干道，连接沈阳与苏家屯；n胜利大街南延长线北起浑河胜利桥，南至苏家屯区雪莲街，连接和平长白地区、浑南新区、东陵区、苏家屯区，缩短了浑南、东陵、苏家屯到市内的时间和行程 ；n工农桥北接南京街；n胜利桥北接胜利街；n建设中的三好桥区域东部，北接三好街，
5、预计于08年通车。胜利大街沈苏快速干道万科城格林生活坊南宁幼儿园铁路第五小学长白信用社开发区 分社盛京银行长白支行加油站A马总小学金家湾朝鲜族小学朝鲜族四中长白中学百盛新药特药连锁店沈阳过境绕城高速长白医院加油站B项目宗地邮政局中国工商银行中兴 分理处一六九中学中兴街小学有色金属加工厂家属楼聚集区聚集 区内1楼临街均为底商，主要经营餐 饮、便利店、五金材料、化妆品、 服装、网吧及其他休闲娱乐小店。菜市场新加坡城长白岛配套长白西路宗地2公里范围内配套公交现状：直接经过项目周边的公交线路只有327路l 线路长度：24.9公里l 单程时间：55分l 线路配车：35台 l 高峰车隔：5-6分 平峰车隔
6、：7-9分l 等车难易度：一般l 高峰时期车内拥挤程度：l 平峰时期车内拥挤程度：l 车辆行驶速度：l 线路舒适指数：l 票价：1-6站1元，7-12站2元，13站以上3元 有人售票 不能使用IC卡或月票l 所属公司：沈苏 l 车型：DD6980QS、DD6121H5l 线路资料采编：沈阳公交网远景规划：项目位于规划中的地铁四号线沿线四号线从南至北由苏家屯通往观音屯，沿线经过上河湾、长白、三 好桥、五里河、南塔鞋城、中街、长客总站等 。地铁四号线预计将在2010年底前开工，短期内对于项目没 有明显优势作用，属于远期发展利好项目经济技术指标土地 座落宗地 编编 号宗地总总 面 积积净净地供地 方
7、 式容积积率建筑 密 度绿绿地率商业业比 例规规划 用 途出让让年限备备注东东陵区浑浑 河 西 街 道 上 河 湾 村东东陵 0 7 - 0 72112601902456净净地172830%10%商住住宅50商 业业 40 年公共配套设设置按居 住规规范配置 ；A地块B地块胜 利 大 街n一期第一部分（总约317亩）n整体规划占地面积：670000平方米；n整体容积率约1.6；n一期规划占地面积：33万平方米；东临胜利 南大街，西至沈大铁路绿化带；北临牤牛河绿 化带，南至规划路；n一期一组团地上建筑面积约50万平米，地下 建面约15万平米，公建面积约3万平米；n一期拟建一大型会所，参考面积40
8、00平米；n一期拟建地下停车位3500个；n07年不执行90/70新政，之后不确定；n整个项目规划有一座九年制学校。1.7的容积率意味着什么？于洪区 48个地块铁西区和平区沈河区大东区大东区皇姑区浑南新区皇姑区 10个地块铁西区 没有和平区 没有浑南新区 4个地块大东区 8个地块沈河区 没有东陵区 11个地块2006年沈阳低密度地块供应分布(容积率=1.7)粗略统计表明，未来城市低密度住区总体供应量有限，多分布在城市外围和新区 。本体资源条件评价项目总建面67万平米,属于大盘项目，有一定的规模优势。北侧牤牛河道现状有待改善，景观资源不强势。周边缺乏公共交通、生活配套，依赖临近长白岛内的生活、教
9、育、 医疗配套；档次虽高，但尚需建设时间，且基础教育配套不能共享。规模因素自然资源配套资源交通条件地块西侧紧邻胜利大街,与市区车行交通快捷，但公共交通不完善。强势条件弱势条件项目总体容积率1.7，有相对低密度优势。密度因素项目属性城市边缘、中等密度、大规模住宅项目紧临但不属于城市热点区域，有一定陌生区域认知抗性。区域认知激励条件九年制学校可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。客户目标解析企业战略目标在房地产行业里形成一定的品牌，为公司在沈阳的后续发 展奠定基础 (5年内实现三盘联动并上市)项目开发目标心理预期：入市首年（即08年）实现回款4亿元，；开发 利润作为后期的主要追求；形象要求：市场上
10、品质高、口碑好的名盘，实现区域内中 高端形象要求。核心问题如何突破陌生区域抗性，实现品牌立势和快速滚动开发。核心问题分解n Question 1 如何认识我们所处的区域？核心问题如何突破陌生区域抗性，实现品牌立势和快速滚动开发。n Question 2 如何看待我们拥有的市场机会和客户机会？n Question 3 如何利用机会，充分发挥我们的核心优势？近几年沈阳各区相继主动外扩，依各区实力不同，城市外扩 呈现多点式格局和平区皇姑区（中端 ）2003年外扩铁西新区（ 中端）2003年外扩大东区（中端 ）2006年外扩浑南新区（中高端）沈河区长白岛 （中高端）沈阳城市外扩的特征：n以各区为单位，
11、各自独立外扩，建设 开发速度与本区地位和经济实力直接 相关；n 由于主要是区域内发展，所以客户 群体未发生变化，与原区域的功能相 近，楼盘档次类似；n由于政府财政实力有限，所以总体呈 现点式发展格局。2005年2003年 和平是沈阳人均GDP最高的城区，对 长白岛未来发展是一个有力保证，因为 建设投入有保证，如：刚规划长白岛时 ，胜利桥在3个月后就开工，一年就通 车了，这在沈阳的建设中是很少见的； 三好桥的方案也一样，刚开始说修向浑 南，后来还是修向长白了，还是说明和 平区政府有钱，能保证建设。（沈阳万 科张经理）城市格局于洪新城 （中低端 ）铁西新区（ 中端）2003年外扩 铁西新城 （中低
12、端 ）满融经济区投产项目众多，人口增长迅速，未来住房需求强劲l 满融韩国新城由沈阳鸿发展集团投资兴建，项目占地200公顷。计划总投资50亿元，建筑面积300万平方米。项目将建设一个可容纳15万人口的东北最大的韩式现代化生态城。社区规划居住区、商贸服务区、文化教育区和景观休闲区4个功能区。同时建有一条700米长的满融风情一条街，以朝鲜族餐饮、洗浴、娱乐、购物广场和休闲中心为主，成为沈城南部独具民族特色的CBD。 l 经济区内的韩资企业已达到130多家，韩资聚集效应已十分明显。明年，满融经济区将引进30个投资3000万元以上的项目，外资调入1亿美元。预计到明年4月，沈阳国际软件园、雄洲食品二期、陆
13、港仓储等10个项目可全面启动。上海五天分销、黑牛二期等10个项目建成投产。 l 5年后，满融经济区的人口可达15万，规模以上工业产值达百亿元，实现地方财政收入2亿元。 房地产市场格局演变及趋势小结于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中端板块中高端板块高端板块低端板块核心地块供应稀少，大量置业人口外溢核心地块供应稀少，大量置业人口外溢板块认知基本形成，大浑南是城市唯一的中高端客户承接区板块认知基本形成，大浑南是城市唯一的中高端客户承接区中高端产品市场比重加大中高端产品市场比重加大城市中心土地稀缺，价格提升，导致人口外溢，大东、铁西、皇姑已经基 本成为成熟的城市生活区；使东陵、于洪及道义
14、等边缘和远郊区逐渐成为 城市蔓延区；各板块间价格梯度及档次认知已经基本形成，浑南处于沈河、和平之下的 唯一中高端板块。从不同价位商品住宅销售比例变化情况看，中高端产品市场份额上升；项目的竞争主要来自大浑南区域内的板块竞争沈河、和平两大高端板块内，项目不多，区域价 格平台是6000元/平米，也是沈阳房产价格最高 的板块，而未来的土地供应，城区土地资源十分 稀缺。大东、皇姑、铁西；于洪、东陵；沈北这五个区 域属于中、低端板块，价格最低2700元/平，最 高5000元/平。在价格上以及区域认知度上均不 与本项目形成直接竞争，仅于洪区个别临河项目 存在竞争。项目位于沈阳唯一一个纯粹中高端住区浑南区域，
15、排除了与高端板块以及中低端板块 直接竞争的可能性，本项目主要竞争区域将在大浑南区域板块内的竞争。区域竞争于洪东陵皇姑大东铁西浑南沈河和平沈北中低端板块中端板块中高端板块高端板块低端板块长青板块卖点与客户对比分析项项目名称核心卖卖点客户户特征所属版块块塞纳家园水景,价格优势主要来自大东、沈河，既要好环境、 又看重性价比的客户长青在水一方水景,户型尺度舒适，限制购买 人群,社区纯粹二次置业占较大比例，有10%左右的 生意人，外地客户极少长青万科新里程品牌,户型创新(挑空阳台),园区景观设计30%是万科老业主、没有外地客户、 二次置业占多数（投资） 长青穗港公园里公园景观，社区有三大公园：足球公园，
16、包括3个 标准体育场；白塔公园，虻牛河公园带主要来源于沈阳周边城市和项目附近 区域，有大约10%的客户来自周 边市区长青区域产品卖点总结：景观，户型；区域客户特征总结：本地，性价比，二次升级板块市场未来供应项目不多，教育资源和成熟配套可能分流中端客户产品形式：高层为主销售状况：新里程月均60套主力户型：小高层、高层90-120平；单价平台：小高层、高层4000-5500元/平未来供应：总量约228万市场供应竞争策略低密生活+便捷交通； 相对成熟的城市配套及教育资源区域内已形成较浓厚的居住氛围核心竞争力长青板块浑南南部板块卖点与客户对比分析项项目名称核心卖卖点客户户特征所属版 块块理想新城性价比，虽然项目为沈阳稀有的精装 产品，但客户群不太关注产品精 装度 洋房客户多为城市中产,追求品质感,二次置业,部 分客户出于养老需求为父母购房;小高层客 户大部分
