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1、房策网谨呈：肇庆市嘉仕实业投资有限公司肇庆市国际新天地 市场调研及定位报告美亚置业投资顾问（深圳）有限公司房策网房策网线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？区域国有单位 （元）城镇集体单位 （元）其他单位 （元）市直279141625816335端州2403010477103002005年职工平均工资城市恩格尔系数高过30% 按二八定律，肇庆城区36万 人，高档消费群体约7万人。 按年均服装类消费2000元算 市场空间： 要保证百货日均45元/平米的 营业额，营业面积就不能超 过10000平米！ 定律：世界上80%的财富由 20%的人创造！房策网房策网线索一：肇庆市能开多少平米的高档商场？不超
2、10000平米的市场广百时代广场约2.3万2002年开业半年的天贸南大撤场市场空间现状供应历史教训肇庆市不能再开高档商场！不以中高档定位商场！房策网房策网线索二：国际新天地能成为市级商业中心吗？纯住宅区，少商务、行政设施和人员 非市中心，与市中心相距1.5公里 市级商业中心已经形成天宁路 康乐北路只是城北片区生活出行交通干道 与东西城市干道端州路还有250米步行距离 公交线路三条，覆盖辐射不足市级商业中心全市核心位置服务全市功能区覆盖全市的交通全市唯一的房策网房策网线索二：国际新天地能成为市级商业中心吗？红线为好世界购物中心；黄线为广百时代广场；紫色为国际新天地，（绿色为突破线）。交通通达区位
3、地段环境景观商业氛围商业配套商业人流商业地位商业历史国际新天地所临康乐北路道路较窄，周边环境差等劣势 ，不具备形成辐射全市的商业中心，也不适合高档商场定 位，消费人群和商业机会只能从本区域去寻找。房策网房策网线索三：国际新天地能做多大百货零售？假设辐射全市假设辐射片区设置标准1万超市10万人1万百货16-17万人城区36万人西区20万人名称商业面积面积构成好世界购物中心约5.6万 百货零售：2.4万广百时代广场约6.4万 广百零售：约2.3万 3.6万平米超市 2.25万平米零售2万平米超市 1.25万平米零售 存量百货零售已经超过全城区需求！房策网房策网线索三：国际新天地能做多大百货零售？楼
4、层建筑面积（ ）备注地下 层10609一8232.2商业部分含步行街面积：328.7 夹 2106.4A区：715.77 B区：368.27 C区：801.54二7899.5三8343.9四8343.9五7607.4六6075酒店客房已扣减中庭面积七4259已扣减中庭面积八4412已扣减中庭面积九4412已扣减中庭面积天面365.5合计72665.8西区百货零售：1.25万平米天宁路无法跨越！城区百货零售：2.25万平米项目百货零售面积不超 1.25万平米房策网房策网国际新天地要研究的问题是商业中心可行和特色是竞争下的商机各位同仁， 我们要研究的方向是什么？目 标 沟 通 是拓展空间要面临 什
5、么竞争是商圈里的商机 房策网房策网商业中心雏形形成可否形成商业中心？1体育中心2大菜市场3医 院学校4所幼儿园租金范围元平米端州六路日均人流174300人西江北路只占康乐北路人流的 14%左右国际新天地要研究的问题商业中心指标足够人流商圈规模区位价值认同城市功能中心交通枢纽前临康乐北路日均5.3万人流 步行十分钟商圈内有8万居民 城北区商业租金价值最高区域片区居民生活中心，纯居民区 西城区交通枢纽点城北片区出行主干道房策网房策网商业中心哪些特色？国际新天地要研究的问题公共汽车人流只占到总人 流的9%左右，受限三路 公交线路，商圈对全市中 低收入群体覆盖不足区域社区型商业中心大众公交线路不足中低
6、收入群体片区覆盖商业人群为周边居民平时人流（27763433）人 次/小时；上下班人流为（ 48006800）人次/小时上 下班特性明显，人流基本为 周边社区居民。如何解决日 常人流不足的问题？ 房策网房策网商业中心哪些特色？国际新天地要研究的问题片区出行交通工具摩托车、小 车占到73%，约3.8万人次， 证明片区居民收入较高，项目 面临大量摩托车停车配置要求 ！名称户户数备备注名称户户数独栋宅基地约800户独栋别 墅星湖豪苑约2300 户 翠湖居约156户多层、没花园翠庭湖轩约780户星湖奥园约1600 户有花园、湖景星荷湖畔约600户新世界花园约1320 户带花园湖景小 区山水晴天约700
7、户康乐花园约800户多层，花园小 区芙蓉花园约700户芙蓉雅居约182户多层、独栋芙蓉轩约400户金芙楼约84户多层、独栋嘉仕翠园约272户约14个中高档楼盘，总户数为 10694户，中高档消费人群所 占比例=32082人（68）万 人=（4053）%中高档社区商业中心约50%中高档社区居民需要配套大量摩托车位必须兼顾停车方便性和 休闲娱乐社区配套型 房策网房策网商业中心哪些特色？国际新天地要研究的问题生活中心型商业中心肉菜食品供应中心生活日用品采购中心环境差、不卫生，并与社区就 近菜摊有竞争，对中高档家庭 吸引力不够3000平米瑶池 海鲜市场， 4000平米康乐 菜市场销售生鲜 食品和日用品
8、， 两大市场和一条 水果街、城北粮 油站构成了整个 片区内最大最集 中的城市居民生 活日用品市场。我司建议两套方案：第一，动员政府拆迁康乐 市场作为项目停车场；第二，引入超市竞争，造 成康乐市场自然淘汰。房策网房策网国际新天地要研究的问题商圈研究及机会把握超市营业面积=8万人3人/户500元/户.月30天45元/天.日=9876平方米 房策网房策网国际新天地要研究的问题商圈研究及机会把握潮、粤菜系品牌餐饮，经营面积不低于2000平方米；装修中高档，能承接婚宴团队消费，并设大量包房；大众菜价，经济实力雄厚，能连续推出特价菜促销；经营粤式早茶，不以海鲜菜系为主；管理好，适应市场变化；租金能接受40
9、-50元/月.平方米。大型餐饮10分钟商圈内，餐饮特色为规模大，装修上档次，环境舒适。宴会厅，包间多， 有大型停车场。大部分菜类价格中档，少部分价格高，没有完全消费高的餐饮。 交通方便，与大型住宅区、娱乐区不远，因而集客力强、经营状况大都较好经营经营 状况良好的餐饮饮经营规经营规 模15002000平米菜系潮粤菜系装修档次中高档客源构成80%多本土消费费经营经营 特色粤式早茶，特价菜，服 务务好，时时段促销销，海鲜鲜 售卖卖不好佛山山庄、大快活、南海渔渔村经营经营 状况不好的餐饮饮 经营规经营规 模1500平米以下菜系湘川鲁鲁京 装修档次中档 客源构成50%多本土消费费 经营经营 特 色中晚餐
10、、不承接宴席 、接待旅游团团、菜价 高无特价菜湘水情、东来顺房策网房策网国际新天地要研究的问题商圈研究及机会把握片区名称西江北路北端风华路汽车城片区端州六路路段黄塘路体育中心片区 数量3家5家3家1家 营业面积2500-50001500-3000500-15002000-3000 建筑形式独栋楼房、临街裙楼独栋楼房临街裙楼体育中心配套建筑 场所名称卡拉OK：夜上海、欢乐无 限 夜总会：中国城夜总会：皇玛会、天上 人间、（V8、金色焦点 、大地欢歌为新建）卡拉OK：香格里拉、东 方之夜、金辉煌俱乐部夜总会：帝苑俱乐部经营状况欢乐无限生意最好 夜上海、中国城较好天上人间生意较好 皇玛会生意好生意较
11、清淡生意很好客源构成本地客占60% 外地客占40%本地客占60% 外地客占40%本地客占70% 外地客占30%本地客占90% 外地客占10%10分钟商圈娱乐设施调研经营好的娱乐设施，营业面积都在1500平米以上。周边只有帝苑俱乐部一家大型娱乐设 施，市场空缺大。在其他娱乐场外地商旅占到30%40%的情况下，帝苑90%接待本地客 人，国际新天地娱乐设施主要以满足社区需要为主。房策网房策网商圈研究及机会把握大型KTV商家，营业面积在1500平方 米至2000平方米；如果要考虑演艺厅设置的KTV商家， 则要求其属于全国连锁，旗下有签约演 艺人员，并在周边有连锁店；中高档档次和装修，减少大包房所占 比
12、率，提高中型包间和迷你型房所占比 例；KTV包房采用量贩式消费，由顾客自 主选择，自助服务，只设最低消费；成熟经营理念，能够不断调整促销手 段，资金实力雄厚，能够自己吸引消费 群体。娱乐设施定位娱乐设娱乐设 施经营经营 共性 大厅厅生意冷淡，演艺节艺节 目差 包房生意好，商旅消费费比率高 包房费费=常礼费费+酒水费费 多是卡拉OK模式 大包间间多国际新天地要研究的问题房策网房策网片区名称星荷路东端黄塘路与康乐北路交汇处端州六路路段数量1家1家+4家1家营业 面 积1000160010001500+15030020002500建筑形式住宅临街裙楼2层 26间房住宅临街裙楼3层+首层整栋建筑 3层
13、营业 面积，37间 房 场所名 称豪苑休闲会所白云沐足桑拿城+美发店裕龙沐足城经营 内 容浴足、美容美发，贵宾 房配湿蒸和按摩服务桑拿、按摩、浴足、蒸汽浴 +美发浴足档次中高档中档+中高档中档客源构成本地客占60% 外地客占50%本地客占80% 外地客占20%本地客占80% 外地客占20%10分钟商圈内休闲设施列表 商圈研究及机会把握商圈休闲设施特点：休闲设施数量规模小休闲设施功能不健全经营状况都一般以本地居民消费为主女性美容市场潜力巨大周边美容院普查国际新天地要研究的问题房策网房策网名称明星娱乐娱乐 城地段位置肇庆端州雅图商业城西首层 面积三层共6000平方米环境档次装修豪华，设备 先进，体
14、现现 代时尚生活概念经营 价格桑拿：净桑98元；手足耳背服务28-38元；推油按摩168-238元/钟（加钟50-100元） 美容价目：化妆10-380元；皮肤护理保养60-150元/钟；排毒减肥88元/钟 美发：美发20-40元；新娘妆180元；VIP房消费加收10-20元；头发护 理、炬染直卷100-600元 浴足10-38元；美甲普通的30元，特殊诸如水晶甲、纤维 甲为180-350元。 包房 概况浴足包房约40间，最小2人房，最大8个人，在二楼。每间带电视 机，赠送水果、咖啡、茶等饮料。技师技术娴 熟，服务 热情，夜晚消费人群较多，白天较少。 桑拿按摩包房共约60间，每间1个床位，由专人服务服侍。经营 状况很好，有时候需要排队等候。 有公共休息大厅 促销 措施送商务午餐，送咖啡、奶茶等饮料和果盘； 在午夜时分，桑拿部客人加一个钟即可过夜。 客源白天和傍晚以本土消费人群为主，夜晚以商旅人群为主。营业时 间浴足美发10：00-01：15 桑拿美容24小时营业员工人数技师服务员共400人经营 状况本土经营 最成功最好的桑拿、美容场所，从消费顾 客排队等候情况来看，完全可以新开 一家，而且其位于城东，可以在城西加开。商圈研究及机会把握国际新天地要研究的问题房策网
