尺度兴业全国“限购令”解析

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1、尺度兴业 全国“限购令”解析 （2011年02月）一、“限购令”颁布城市及细则对比 三、再看国八条，成都市场现状二、限购后市场反应四、政策调控下，成功例子借鉴目 录一、“限购令”颁布城市及细则对比 “限购令”颁布城市 政策严厉性比较评估根据各地公布的信息统计，截至1月28日，中国出台“限购令”的城 市已有25个，北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、 温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、 武汉、昆明、南昌、郑州、金华、济南、合肥 、青岛（1月30日）颁布城市目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求 ，实行限购政策的城市预计还要翻一番，至

2、少达到72个城市。 城市实实施日期限购购套数政策严厉严厉 性评评估深圳2010年10月1日起对于深圳户籍居民家庭(含部分家庭成员为 本市户籍居民的家庭 )，限购2套住房；对于能够提供在深圳1年以上纳税证明或社会 保险缴纳证 明的非深圳户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在深 圳拥有2套以上(含2套)住房的深圳户籍居民家庭、拥有1套以上 (含1套)住房的非深圳户籍居民家庭、无法提供在深圳1年以上纳 税证明或社会保险缴纳证 明的非深圳户籍居民在深圳购房。非常严厉严厉 ， 除了常规规限购购1-2套外， 对对于已经拥经拥 有相关住房套 数的本市户户籍家庭、非本 市户户籍家庭直接禁止购买购买 。福州2010

3、年10月10日行政区域内户籍居民同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成 年子女，下同），只能在本市五城区新购买 一套商品住房；对 于能够提供在本市行政区域内一年以上纳税证明或社会保险缴 纳证 明的非本市户籍居民家庭，只能在本市五城区购买 一套商 品住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居 民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无 法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市 户籍居民在本市五城区继续购买 商品住房。青岛岛2011年1月31日对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为 本市户 籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提

4、供 本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市户籍居民 家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本 市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险 缴纳证 明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。南京2010年10月12日起暂时 限制购买 第三套住房政策严厉性评估-非常严厉城市实行非常严厉政策城市，严格限制新购住宅政策严厉性评估-严厉城市城市实实施日期限购购套数政策严厉严厉 性评评估宁波2010年10月9日 起一户家庭只能新购一套住房，无法提供在宁波 1年以上纳税或社保缴纳证 明的非宁波户籍居 民，暂停在宁波

5、购房。各商业银 行暂停发放 居民家庭购买 第三套及以上住房贷款。对不 能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳 证明的非本地居民暂停发放购房贷款。严厉严厉 ， 除了常规规限购购1套外，同 时时条件性禁止非本地户户 籍居民购买购买武汉汉2011年1月15日武汉市户籍居民只能在中心城区新购一套新 住房；外地人除非能提供纳税和社保证明，否 则不能在武汉市城区购买 新住房。广州2010年10月15 日起户籍家庭和常住非户籍家庭(一年纳税声明) ，限新购一套房；非常住家庭不准在广州购 买；未满18岁不得单独购买 商品房；境外购 房，按照国家有关政策执行。实行严厉政策城市，允许新购一套住房，但限制外地人购

6、房城市实实施日期限购购套数政策严厉严厉 性评评估北京2010年4月30日 起同一购房家庭暂定只能在北京新购一套商品住房。 “同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女 ，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房 既包括新房，也包括二手房。商业银 行暂停发放 第三套及以上住房贷款，且不能提供一年以上本市 纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市居民购房 贷款也被暂停。一般严厉严厉 ，常规规限购购上海2010年10月7日 起上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商 品住房(含二手存量住房)。对非本市居民在本市购 买住房申请贷 款的，应提供从申请之日起算的前2 年内在本市累计缴纳 1年以上的 个人

7、所得税缴纳 证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证 明。不能 提供的，商业银 行暂停发放住房贷款。停止对购 买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 上海2月1日出台调调控细则规细则规 定，对对已拥拥有2套及以 上住房的户户籍居民家庭、拥拥有1套及以上住房的非 户户籍居民家庭等，“暂暂停在上海向其售房”。杭州2010年10月11日 起杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买 一套 商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴 政策，恢复征收房地产登记等相关收费。政策严厉性评估-一般严厉城市实行一般严厉政策城市，不限制户籍均有新购一套机会与“限购”相比，“停购”政策更成为楼市“利剑”根据“国八条”要

8、求，全国限购令恐齐升级上海2月1日已出台调控细则停购，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家 庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。 北京预计2月中旬将出台升级版“限购令” ，其他城市或将跟进，政策向“停 购”靠近二、限购后市场反应 政策严厉城市市场表现 政策一般严厉城市市场表现 限购城市应对策略2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月 深圳成交面积 (万)26.0946.3145.4623.2938.3334.54面积涨积涨 幅 77.5%-1.8%-48.8%64.6%-9.9% 成交均价 (元/)19440 200

9、37 21513 18059 18304 20168 均价涨涨幅 3.1%7.4%-16.1%1.4%10.2% 广州成交面积 (万)41.3946.8353.7243.6848.09无数据面积涨积涨 幅 13.1%14.7%-18.7%10.1%无数据 成交均价 (元/)11945 11610 15073 13846 14406 无数据均价涨涨幅 -2.8%29.8%-8.1%4.0%无数据政策严厉城市市场表现-以深圳、广州为例l 从政策严厉的城市表现来看，“限购令”对商品住宅市场的交易量和成交价格具有很大的影响； l 政策最为严厉的深圳在11月交易量下跌48.8%，成交价格下跌16.1%；

10、比较严厉的广州在11月交 易量下跌18.7%，成交价格下跌8.1%； l 而在12月由于常规的年底冲量以及开发商完成当年任务的需要，交易量和价格有所回升； l 最为关注的2011年1月，交易量并未延续上月的回升局面，深圳交易量下跌9.9%，价格比较企 稳，开发商在一定层面上都处于观望状态。政策严厉的城市在限购影响下及时反应非常强烈，波动性大，在1月交 易继续下跌，但是价格相对企稳，观望情绪浓厚。2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月上海成交面 积(万 )139.59186.04170.32164.82193.96169.8面积涨积涨 幅33.

11、3%-8.4%-3.2%17.7%-12.5%成交均价 (元/)13090 12341 13506 13451 14888 15525 均价涨涨 幅-5.7%9.4%-0.4%10.7%4.3%杭州成交面 积(万 )32.1350.4428.928.5544.7529.35面积涨积涨 幅57.0%-42.7%-1.2%56.7%-34.4%成交均价 (元/)22163 24564 23623 23016 21969 23118 均价涨涨 幅10.8%-3.8%-2.6%-4.5%5.2%政策一般严厉城市市场表现-以上海、杭州为例l 从政策一般严厉的城市表现来看，“限购令”在10月对交易量影响较

12、为明显，下跌幅度相对较明显，但是价格 变化幅度较小； l 上海在10月交易量下跌8.4%，11月下跌3.2%，10月成交价格上浮9.4%，11月下跌0.4%；杭州在10月交易量 下跌42.7%，11月交易量下跌1.2%，成交价格下跌2.6%； l 而在12月由于常规的年底冲量以及开发商完成当年任务的需要，交易量和价格有所回升，但是都未形成报复 性反弹的局面； l 最为关注的2011年1月，交易量并未延续上月的回升局面，上海交易量下跌12.5%，杭州交易量下跌34.4%， 价格比较企稳，开发商在一定层面上都处于观望状态。一般严厉城市有一定波动，但波动幅度较小，政策期相对比较平稳过渡限购延续201

13、0年12月29日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，一些热点城市2011年 要继续执行住房限购措施。随后，曾注明商品房限购政策“有效期限至2010年12月31日”的福州、厦门、海口、温州等城市表示， 将顺延执行此项政策。部分未明确政策时效的城市也表示，限购政策何时退出仍无时间表。此前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市已明确表示，2011年将继续执行包括“限购令”在内的楼 市调控政策。深圳市规划和国土资源委2010年12月27日称，“限购令”不仅继续执行，而且要严格执行，“目前没有 取消的时间表”。广州市国土房管局在回复媒体采访时表示，“限购令”没有设置结束时间，2011

14、年会继续实施限购措施 。至于什么时候取消，则要视乎市场运行情况再作决定。北京市住建委、上海市房管局人士均表示，去年执行的楼市调控细则无截止时间表，也暂无取消“限购令 ”的计划。2011年，众多城市公开表示将继续执行限购政策，限购还有向二三线城市蔓延之势。限购也无明确截止期限。n 不同程度的严厉性导致不一样的调控力度，严厉性城市交易量和价格波动较大；n 但是总体来看2011年1月交易量都下跌，交易价格比较企稳，观望情绪浓厚，让我们对今年上半年的市场堪忧。据相关消息，在全国限购大潮中，成都也将在2月中旬出台限购细 则，严厉程度堪比深圳、广州成都限购令消息：据消息称：2月15日成都将正式出台“限购令

15、”，并立即执行，无政策缓冲期本市居民以家庭为单位限购2套，外地人限购一套。本市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为本市中心城区户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未满 18周岁子女。户籍居民家庭持有住房套数，以新购住房时本市房地产登记信息系统商品住房买卖 合同备案数量和权属登记薄记载住房数量为准；对于产权人在一套住房中仅占部分份额的情况按 其拥有一套住房计算。若家庭已有2套以上住房，卖掉其中部分房屋，家庭持有房产数小于2套，则可新购住房，但 总量不能超过2套成都2套房认定有可能主城区与各郊县分开认定，主城区与各郊县总持有房产可超过2套，但 在同区域仍不能超过2套按照目前消息，成都限购令等同于上海2月1

16、日新政策，同属非常严厉限购 若主城区与郊县能分开认定，政策将有一定空间，特别是郊县盘机会较大在已经实施限购的城市，我们来看看开发商如何应对-开发商的应对策略-深圳1.住宅先放下，集中卖商铺中小户型楼盘在此次政策中虽然要比双拼户型楼盘好过，但是可以肯定的是，在刚性需求减少投资需求增加的时候，政策打压更多的是投资需求，因此中小户型楼盘也面临买家减少的过程。2.担心越等越糟不如尽早开盘限购令之后的几天，已经有楼盘不断在开盘，但是效果均一般。对于这些楼盘来说，拿到预售许可证就如一道圣旨，属于不得不开。3.不怕等尽量推迟楼盘发售时间面对政策调控，推迟楼盘发售时间，这是很多开发商一贯做法，4月份那次调控，有当时决定年中开盘的楼盘至今没开，一直放到现在，然后又遭遇限购令。开发商的应对策略-北京燕郊地区对策一：疏通银行异地放贷对策二：垫付贷款项目对策一以退为进出招楼盘：凤凰城十一黄金周期间，碧桂园凤凰城推出全新组团“26峰”，当时售楼部打出的置业优惠是开盘9.5折。由于销售看好，国庆假期过后，销售中心将折扣收