资产评估_部分2（共计304页）

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1、 （二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价建筑总面积楼面地价土地单价容积率 例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为 1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.所有权价格2.使用权价格3.其他权益价格如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格和评估价格1.市场交易价格2.评估价格三、房地产价格的构成（一）土地取得成本土地取得成本=购置土地应支付的价款+税费 （二）开发成本 包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工

2、程费、 公共配套设施建设费、其他工程费和税费 （三）管理费用 （四）资金成本 （五）销售税费 包括：销售费用、销售税金及附加、其他销售税费 （六）开发利润四、影响房地产价格的因素（一）一般因素1.社会因素2.经济因素3.政策因素 （二）区域因素1.商业繁华度2.道路通达度3.交通便捷度4.设施完善度5.环境质量状况6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别 。（三）个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素 ，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个 别因素。1.影响土地价格的个别因素2.影响建筑物价格的个别因素第三节 成本法在房地产评估中的应用一、基

3、本思路及基本公式评估价值重新购建价格建筑物贬值二、适用对象和条件主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格 主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用 范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法 较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.从农村征地取得土地（1）国家征用集体

4、土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2.从城镇出让取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本1.基础设施建设费2.公共配套设施建设费 （三）估算管理费用 （四）估算资金成本 注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开 发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润利润率的

5、基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。例题 某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的 ，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/ 平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周 期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场 上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评 估该土地经开发后的价格。 1.估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米 2.估算土地开发成本土地开发成本开发费其他费用3亿元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平

6、方米375元/平方米3.估算资金成本假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开 发成本分阶段均匀投入，则：资金成本750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.5192.7013.706.65113.05元/平方米 4.估算开发利润开发利润（750375）10%112.5元/平方米 5.计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物

7、建造成本+ 管理费用+资金成本+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费6.开发过程的税费（三）估算管理费（四）估算资金成本（五）估算销售税费1.销售费用 2.销售税金及附加3.其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价 值减损旧建筑物价格建筑物的重新构建价格建筑物贬值与新建房地产不同，旧房地产评

8、估首先需估算在评估基准日重新购建与被估 房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置 成本，然后估算旧有房地产的贬值。（一）估算重新构建价格1.估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修 正法等方法。注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1) 复原重置成本（Reproduction cost）(2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新 重置成本适用于一般建筑物。2.建筑物重新构建价格的估算（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（工料估算法）该种方

9、法评估中一般较少用。（4）指数调整法（二）估算建筑物贬值1.建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2.建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响（2）观察法（评分法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B（3）成新率折扣法（4）销售资料法（市场法)（5）资本化收益法（租金损失法）例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装 修部分7

10、0分，设备部分60分。再经查得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功 能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。例题 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具 体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均 小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正 。V30000080（110）30000072216

11、000（元） 第四节 收益法在房地产评估中的应用一、基本思路及步骤常用计算公式 ：a年净收益r折现率二、适用对象和条件收益性房地产，不适宜公益性房地产房地产的收益和风险可以预期、量化三、各参数的估算 （一）净收益的估算除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际 收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取 。具体估算可以分为出租型、直接经营型及自用型进行。（二）资本化率的估算实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用求取方法：1.市场提取法（市场法）寻找相类似房地产的交易案例，对类似房地产的净收益、价 格等资料，选用相应的收益法

12、计算公式，求出资本化率2.累加法 +3.排序插入法 资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资 本化率。资本化率无风险报酬率风险报酬率（三）收益期的确定 单独评建筑物建筑物的经济寿命 单独评土地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出 建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑 物的折旧费和土地费用的摊销。四、收益法的派生方法（一）土地残余法由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧 。 例题在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建 筑物的现行价格为2000

13、1200240（万元），该建筑物尚可使用20年，还 原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元 的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为 72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益10020006012720000720000（元） （2）计算建筑物的纯收益240（12+1/20）40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益7240.8031.20（万元） （4）土地的价格为：31.210312（万元）单方土地价格为：31230001040（元/m2）（二）建筑物残余法若纯收益a不含折旧，则：注：该方法要求建筑物的用

14、途、使用强度及使用状态等与土 地的最佳使用不能严重背离。（三）收益倍数法例某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米， 月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评 估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入48001257600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）2400（元） 房产税（按年租金的12计）57600126912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）2002400（元） 管理费（按年租金3计）5760031728（元） 修缮费（按年租金4计）5760042304（元） 保险费每年57

15、6（元）年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建筑物价格24080（10+4）11/（1+14）25=1720000.9622165498.4（元）建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用 权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 ，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目 前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总 建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同 类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10% 左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费 为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税 为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率 确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价 格。1.估算年有效毛收入