房地产开发企业会计税务筹划

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1、 第七章 税务筹划第一节第一节 房地产企业的税务管理和税收筹划房地产企业的税务管理和税收筹划一、税务登记的范围及管理l按照税收征管法及其实施细则和税务登记管理办 法的有关规定，除国家机关、个人（自然人）和 无固定生产、经营场所的流动性农村小商贩外， 纳税人都应当申报办理税务登记。国家机关所属 事业单位有经营行为和取得应税收入、财产、所 得的，也应当办理税务登记。l税务登记实行属地管理，纳税人应当到生产、经 营所在地或者纳税义务发生地的主管税务机关申 报办理税务登记。非独立核算的分支机构也应当 按照规定分别向生产经营所在地税务机关办理税 务登记。二、企业税收的申报和缴纳 l纳税申报是指纳税人或扣

2、缴义务人就计算应缴纳 的税款或代扣代缴税款的有关事项向税务机关提 出书面报告的一项制度，也是税务机关办理征收 业务、核定税额的主要依据。l中华人民共和国税收征收管理法第十六条规 定：“纳税人必须在法律、行政法规规定或者税务 机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限 内办理纳税申报，并同时报送纳税申报表、财务 会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人 或者扣缴义务人报送的其他纳税资料。” （一）纳税申报的内容l纳税申报的主要内容有：税种、税目、应缴税项 目（或应代扣、代收税款项目）、适用税率(或单 位税额)、计税依据、扣除项目及标准、应纳税额 （或应代扣、代收税额）、税款所属期限等。 l各税

3、种纳税申报表所包含的内容为：纳税人的名 称、税种、税目、适用税率、计税依据、应缴税 款、税款所属期限和缴款日期等。l代扣代缴、代收代缴税款报告的主要内容是：扣 缴人姓名、被代扣代缴或代扣代缴人的名称、代 扣或代收税款的种类、税种、税目、适用税率、 计税依据、应缴税款、税款所属期限等。 （二）纳税申报的方法 l（1）凡是财务制度健全、财务核算真实准确、 资料齐全的法人单位，经税务机关核定，可以采 用纳税人自行计算税额、自行缴纳入库的纳税法 ，然后由税务机关进行核查。l（2）对不具备上述条件的企业，就采用纳税人 先行申报，由税务机关核定后，填写缴款书，限 期缴纳税款的方法。l（3）对私营业主和个体

4、工商户，采取由纳税人 向税务机关报送纳税申报表，税务机关根据其生 产经营的情况，核定一个时期（如1年、半年、 一个季度）的税额，分次缴纳。l（4）纳税人还可以委托税务代理机构代理纳税 申报，由税务代理人对委托人每月（或季、年） 的财务核算进行全面审核后，按照税收法律、法 规的规定或税务机关核定的纳税申报期，为委托 人编制纳税申报表，经签字盖章后报送主管税务 机关。（三）纳税申报的程序 l根据征管法规定，我国的纳税程序主要包括：税 务登记、纳税申报、税款缴纳、账簿和凭证管理 以及纳税检查等。就纳税申报而言，主要程序包 括： l（1）纳税人根据实际发生的应税事项，按照税 法规定逐项计算应纳税款，如

5、实地反映到纳税申 报表中；l（2）纳税人按照“一种税一申报”的原则，根据税 收法律、法规所确定的税种、税目、税率、计税 依据、纳税环节和计税方法等，分别填制纳税申 报表；l（3）纳税人在规定的纳税期限内（通常为每月 月初），向税务主管机关报送纳税申报表，以及 其他有关的财务会计报表和纳税资料；l（4）上述资料经税务机关审核后，在退还给纳 税人，同时填开缴款书，纳税人将缴款书拿回企 业加盖公章，并在批准的期限内到开户银行转账 付款。（四）纳税申报的期限 l纳税人、扣缴义务人应当按照规定的期限办理纳 税申报，如确实有困难，应在规定的期限内向税 务机关提出书面延期申请，填写“延期申报申请表 ”，经税

6、务按审核后，在核准期限内办理。l纳税人、扣缴义务人因不可抗拒力而不能按期办 理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报 表的，可以延期办理，但是应当在不可抗力情形 消除后立即向税务机关报告，税务机关查明事实 后，在予以核准。l纳税人办理纳税申报期限的最后一天遇有法定公 休假日的，可以顺延纳税申报期限。三、企业缴纳的税种和税收的归属 l税制改革后，我国的税收分为国家税、地方税、 中央和地方共享税。l目前，在房地产业链条中，从土地使用权的出让 到房地产的开发、转让、保有等诸环节，涉及的 税种有12个，分别是：营业税、城市维护建设税 、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外 国企业所得税、个人所得

7、税、土地增值税、城镇 土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、 耕地占用税、契税等。四、税收筹划的概念和意义 l（一）税收筹划的概念 l税收筹划又被称作节税筹划，指在法律规定的范 围内，通过经营、投资、理财活动的事先筹划和 安排，尽可能地获得少交税的行为。房地产企业 作为独立的、自负盈亏的实体，从自己的利益出 发，有通过合法的财务安排，减轻税收负担的利 益驱动。l在现有的法律框架下，税收筹划有三个显著特点 ：合法性、超前性和目的性。l纳税筹划是合法的，它与避税、逃税有着本质的 不同。 l节税是纳税人为了维护自己的经济利益，在遵守 国家法律法规的前提下，通过合理、合法的手段 来实现的，它不仅着

8、眼于税法，同时还要将筹资 决策、投资决策、营运决策、收益分配决策等与 节税结合起来，把眼前利润和长远利润结合起来 ，谋求整体的利润最大化。 l避税是指纳税人利用税法中的漏洞或其它优惠， 经过巧妙的安排，牟取非法利益的行为，它具有 隐蔽性，表面上看似合理，实际却危害了税收体 制安排，是税务机关坚决反对和打击的行为；l逃税则是纳税人利用非法手段，如隐瞒收入、涂 改账薄等手段，欺诈性地逃避纳税的义务，是法 律严惩的对象。 （二）税收筹划的条件l税收筹划是需要一定条件的，主要包括以下几个 方面：l（1）评估节税的收益与节税的成本 l（2）税收筹划要有专门的人才l（3）税收筹划是一种事前行为（三）税收筹

9、划的意义l房地产企业进行节税筹划具有以下积极的意义：l（1）有助于抑制偷漏税行为的发生l（2）有助于强化房地产企业的法律意识l（3）有助于优化产业结构和投资方向l（4）有助于提高房地产企业的管理水平第二节第二节 营业税营业税l营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务 （加工、修理、修配劳动除外）、转让无形资产 或销售不动产的单位和个人征收的一种税种。l营业税的最为显著特点是税源普遍、征税面积广 ，除少数劳动外，几乎所有的提供劳务、转让无 形资产或销售不动产的行为都要交营业税。另外 ，营业税的特点还有按行业涉及税目税率（即一 个行业一个税率）、税负低且均衡（除娱乐业外 ，其他均为3%5%）、便

10、于计算和征收。 l根据相关法律，营业税的计税依据是纳税人的营 业额，包括纳税人提供的应税劳务、转让无形资 产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费 用。 l其计算公式为：l应纳税额=营业额适用税率l应交营业税的核算方法如下：l（1）按企业营业额和规定的税率，计算应缴纳 的营业税，作如下会计分录：l借：营业税金及附加l 贷：应交税费应交营业税l（2）缴纳营业税，作如下会计分录：l借：应交税费应交营业税l 贷：银行存款l我国的营业税税目共分为9种，即：交通运输业 、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育 业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动 产。l营业税税率分为如下几档：l（1）交通运输

11、、建筑业、邮电通信和文化体育 业税率为3%；l（2）金融保险、服务业、转让无形资产和销售 不动产的税率为5%；l（3）娱乐业的税率为5%20%。一、营业税的节税空间 l营业税的节税空间主要存在营业税的优惠政策中 ，我国当前的营业税优惠政策主要有： l1免税l2减税l3先征后返l4起征点l5税项扣除l6关注混合销售与兼营的税负差别 l7内部工程回避工程结算 l8以收取转、分包管理费取代收取工程居间介 绍费l 9关注企业法人财产权转移与法人企业股东股 权转让的税负差别l10利用境外关联机构或个人进行营业税筹划二、营业税的计算与缴纳 l1销售退回营业税的处理l例7-甲公司2005年财务报告经董事会批

12、准已 于2006年3月28日报出，由于质量原因，2005年 10月售出的一套住房，客户提出退房，该房售价 300万元，成本价270万元，2006年2月21日甲公 司已收回住房，客户已将发票退回。l （1）调整2005年度主营业务收入及相关科目l 借：以前年度损益调整 3000000l 贷：应付帐款某客户 3000000 l（2）调整2005年度主营业务成本l 借：开发产品 2700000l 贷：以前年度损益调整 2700000l（3）调减营业税l 借：应交税费应交营业税 150000l 贷：以前年度损益调整 150000l2转让在建项目的税收政策和纳税筹划l转让在建项目的有关税收政策规定如下：

13、l（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地 前期开发，但尚未进行施工阶段的在建项目按“转 让无形资产”税目中转让土地使用权项目征收营业 税。l（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目， 按“销售不动产”税目征收营业税。l 例7-2甲企业有一在建项目，按评估价500万元 卖给乙企业，乙企业继续完成该项目，又投入开 发费用400万元。该项目建成后，售价为1000万 元。 l在筹划前甲方应交营业税25万元（500万元5% ），乙方应交营业税50万元（1000万元5%）。l财税2002191号文件规定：“以不动产投资入股 ，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险 的行为，不征收营业税。对股权转让不

14、征收营业 税。” l因此在此例中，甲方可将该在建工程500万元作 为投资处理，因为投资是免税的，这样项目建成 后对外销售只需要缴纳50万元的营业税。l3合作建房的纳税筹划l例7-3甲企业提供5000平方米土地，乙建筑施工 企业提供2000万元资金并负责施工，房屋建成后 对半分成，甲方分得房屋后将一半出售，售价 800万元，其余自用。l乙方将建成后的一半转让属“自建建筑物后销售” ，应按“建筑业”和“销售不动产”各交一道营业税， 计算组成计税价格，假设成本利润率分别为8%和 10%：l建筑业计税价格=200050%（1+8%）（1- 3%）=1113.4（万元）l建筑业营业税=1113.43%=

15、33.4（万元）l销售不动产计税价格=1113.4（1+10%）（1-5%） =1289.2（万元）l销售不动产营业税=1289.25%=64.46（万元）l甲方转让了土地使用权、销售不动产，应交营业税 =1289.25%+8005%=104.46（万元）l例7-4甲方将土地所有权出租给乙方10年，乙方出资 1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用，期满后 ，乙方将土地及房屋归还甲方。l乙方按销售不动产交税：l1000（1+10%） （1-5%） 5% =57.89（万元）l甲方按服务业租赁业交税：l1000（1+10%） （1-5%） 5% =57.89（万元）l4价外费用的计算l中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第 十四条规定：价外费用包括向对方收取的手续费 、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各 种性质的价外收费。l关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的 问题的通知（国税发1998217号）规定，物 业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃气 费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业 ”税目中的“代理”业务，因此，不计征营业税。l关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知 (国税发200469号)规定，开发企业代收的住 房专项维修基金免征营业税。l5纳税人自建住房销售给本单位职工l纳税人自建住房销售给本单位职