《20150127工改工专题沉淀总结》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20150127工改工专题沉淀总结（65页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、工改工沉淀总结政策研读、经济测算、操作流程、典型案例2015.1.282工改工政策解读3【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件文件名出台时间深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见2006-6-19深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知2006-6-21深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定2006-9-9深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见2007-3-30深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)2007-8-1深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见2008-3-6工业项目
2、建设用地控制指标2008-2-18关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法2008-9-9工业楼宇暂行管理办法2008-9-25深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法2008深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法2009-10-22深圳市城市更新办法实施细则2012-2-7关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施2012-84文件名出台时间深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见2013-1-7深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）2013-1-7深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）2013-1-7深圳市宗地地价测算规则（试行）2013-1-7深圳市人民政府
3、办公厅关于加快发展产业配套住房的意见2013-1-7深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知2013-1-7深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）2013-1-7深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)实施细则2013-12-6深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通 知2014-5-27深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知2014-8-85工改工政策发展历程2013-今 政策系统化完善化阶段2005年深圳掀起 “第三次土地 革命”，以市场化方式配制土地 资源的范围从经营性用地扩大到 产业用地领域。2006-2007
4、年政府 出台的政策以鼓励工业用地开发 为主，地价基本为基准地价甚至 更低，在物业租售比例、指标控 制、转让限制等方面政策均比较 模糊2008-2012年 政策细化明晰化阶段2006-2007年 政策模糊阶段2007年之后推进工业用地二次开发 和集约利用，提高土地产出率、优 化产业结构，提出工业楼宇转让 办法，明确工业用地控制指标 ，进行工业区升级改造项目试 点工作等，特别是城市更新办 法及其细则的颁布，标志着城市 更新进入规范化阶段；政策规定更 加细化，对租售比例、转让企业限 制、地价补交、工业配套实施等提 出细致化相关规定等2013年初发布的优化空间资源配 置、促进产业转型升级的“1+6”
5、文件，该文件对“产业用地供应 机制、创新型产业用房、地价测 算、工业楼宇转让”等进行了系 统化的明确规定，继“1+6”之后 颁布的三个政策则在对受让人资 格、增值收益缴纳等方面对 “1+6”文件进一步完善61、“1+6”政策到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散， 重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受 到了土地空间的制约，故发布优化空间资源配置、促进产业转型升级的“1+6”文 件，以深化土地管理制度改革、大力提升国土资源节约集约利用能力和管理水平。深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见【主文件】深圳市完
6、善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)深圳市创新性产业用房管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）加快发展产业配套住房意见深圳市宗地地价测算规则（试行）深圳市贯彻执行闲置土地处置办法的实施意见（试行）注：主文件以市政府1号文件为主，其他6个配套文件分别由 规划国土委、经贸信息委和住建局负责起草。1 16 67“1+6”政策小结1、成本增加：在最新政策体系下， 基准地价被提高；工业用地升级改造 项目的地价评估测算体系也提高了土 地的评估价格，致使企业成本增加；2、收益分成：政府参与收益分成使 得企业的利润减少，收益降低；3、市场风险：新转让办法中提出严 格的转让条件，使工业用地
7、补地价可 转让部份物业销售速度和价格受到较 大影响。1、租售比例突破限制：城市更新项目 形成的工业楼宇分割转让租售比例不再 受限于50：50；2、配套突破：30%配套按市场评估价补 缴地价后可进入市场销售；3、产权划分灵活：新政策可以栋、 层、间为基本单元进行房地产权登记并 核发房地产权利证书；4、交易方式灵活：可在市政府土地房 产交易机构公开交易或自行交易。利好 弊端82、2013.12.6实施细 则解读出台背景细则从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发，对2013.1.7出台的深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）（简称“办法”）的适用范围、分割转让以及应提交的相关材料、政府优先购买权的实施
8、、转让增值收益的缴交程序等内容予以细化、补充，同时基于对原213号文（原关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知深府2008213号）相关制度的衔接、城市更新项目的特殊性以及落实相关制度的考虑，进一步完善相关规定。9细则进一步明确了受让人不属于企业的四种情形，城市更新 类的项目允许预售，回迁房无再转让限制 受让人资格特别规定：细则对办法有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定进行了完善，进一步规定了受让人不属于企业的四种情形：因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；因继承、受遗赠取得物权的；因共有分割取得物权的；因政府行使优先购买权的。 对城市更新项目特别规定：1.允许预
9、售。即城市更新重建的工业楼宇可根据城市商品房预售管理办法等有关规定进行预售，但受让人仍应符合办法第五条有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业”的规定。2.回迁房无再转让限制。回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。办法中规定工业楼宇转让必须是“现售”，细则放宽了这一限制，城市更新类工业楼宇转让可 以预售，利于开发商前期现金回流10明确了增值收益扣除项目、免征增值收益的条件及城市更新改造 后形成的工业楼宇首次转让应缴纳的增值收益比例 增值收益收缴规定：1、增值收益免征条件：城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；用于安
10、置回迁的工业楼宇登记至回迁户的。 2、增值收益扣除项目：工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费；按照办法及细则规定已补缴的地价款。3、增值收益缴纳比例：除免缴增值收益的情形外，城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60
11、%的比例上缴；工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。11利好总结1、允许预售：即城市更新重建的工业楼宇可根据城市商品房预售管理办法等有关规定进行预售， 但受让人仍应符合办法第五条有关“工业楼宇的受让人必须是经依法注册登记的企业” 的规定。2.回迁房无再转让限制回迁户取得安置回迁的工业楼宇后首次转让的，不受“转让后5年内不得转让”的限制。3.两种情形免予缴纳增值收益城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；用于安置回迁的工业楼宇或配套设施登记至回迁户的。123、 2014.5.7关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的 解读20
12、09.12.01 出台的深圳城市更新办法第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。2014.5.7 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照办法第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。地价补缴调整：工业配套持有情况下，配套商业设施地价按照公告基
13、准地价补缴 ，其他配套设施依照公告基准地价的50%缴纳地价134、 2014.8.8深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管 理有关事宜的通知通知就工业楼宇及配套设施受让人资格限制以及转让增值收益收缴有关事宜进行了明确规定：（1）对受让人的资格的限制规定进行了补充完善：工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业，但细则第六条规定的四种情形以及具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情形的；（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二
14、款规定情形的；（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）市政府批准的其他情形。工业配套设施的受让人须是依法注册登记的企业，但是具有居住功能的工业楼宇 配套设施在通知实施前有其规定的情形之一的，受让人可以为非企业，即自然 人可有条件受让。“有一些配套设施已与厂房脱离关系，只有居住功能，有的甚至还纳入房改，享有积分入户等功能，如 果限定受让人为企业，这些历史遗留的厂房配套难以流转。”市规土委相关人士14（2）明确免缴增值收益的范围：对于工业楼宇再次转让发生在五年之后的;非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，如果用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而
15、整体转让的;非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让，发生在竣工验收之日起5年后的; （3）完善增值收益收缴办法：（后文有详细说明）对于非城市更新改造的工业楼宇及配套设施，竣工验收之日起5年内首次转让的，按办法第十四条第三款第(一)项、第(二)项规定的方式缴交，但无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或计税参考价格(取价高者)的5%缴交;对于城市更新改造形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，应按细则的规定缴交，但因无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格分段累进增收;对于工业楼宇转让后5年之内再转让的，如因无法提供相
16、关凭证而无法正确计算增值收益的，按成交价或计税参考价(取价高者)的5%缴交。15工改工经济测算16【补缴地价-城市更新项目】城市更新项目中，地块仍然为工业用 途的情况下，以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升原有合法面积：增加建筑面 积面积：按 照公告基准 地价的50% 补缴配套部份（ 30%）持有： 配套商业实施按公告基准地价补缴 其他配套设施按公告基准地价的 50%补缴产业用房（ 70%）分割转让： （工业用地基准地价+办公用地 基准地价）*50%持有： 工业用地基准地价*50%整体转让： 按照工业用地基准地价补缴仍为工业 用地属性销售： （法定机构评估价+市场机构评 估价）*50%*85%销 售持有： 不补缴地价17【补缴地价-非城市更新项目
