珠海建管新规定1

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1、建筑设计方案审批新规定的建筑设计方案审批新规定的说明说明主讲人：主讲人： 欧阳建涛欧阳建涛出台背景、目的 、重点条款说明拟出台 文件2010年 出台文 件建筑设计方案阶段节能审查内容关于加强临时建筑建设管理的通知技术标准与准则的补充规定主要内容城市建筑色彩规划管理暂行规定独立式住宅危房拆建规划管理规定建筑设计方案深度管理暂行规定主要内容近年来，海湾花园、澳洲山庄等别墅小区内出现不少危房拆建情况，我局按照原审批资料重新许可，但由于后续监管不到位，导致大量的违法超建案件，为此，我局认为有必要从源头开始，在各审批环节加大执法力度，使拆建行为受到法律的约束。1.1 出台背景 1、珠海市独立式住宅危房拆

2、建规划管理规定为了进一步加强我市规划区内独立式住宅危房改建规划管理，保障城乡规划的顺利实施，保障房屋居住、使用安全，改善居住条件，保持社会稳定，根据中华人民共和国城乡规划法、城市危险房屋管理规定等法律法规，结合我市实际，制定本规定。1.2 出台目的 1、珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定1.3.1 第六条 单栋危房确需拆建，但目前尚不具备成片开发、统一改造的实施条件的，一律原拆原建，即已办理过规划许可的房屋按原批准的图纸重新核准；未办理过规划许可的房屋按原位置（基底范围）、原面积（小于或等于房屋产权证确定的面积）、原高度和层数、原建筑功能进行拆建。重建建筑在风格和色彩上应与周边相协调。此条规

3、定的目的是为了保障新建设的住宅在建设规模、建筑风格、色彩等方面都能和整个小区统一。目前国内城市的危房拆建都是采取原拆原建的做法。 1.3 重点条款说明 1、珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定1.3.2 第八条 申请拆建的危房位于市人民政府确定的拆迁范围内或已纳入旧城改造范围的，市规划建设主管部门不予受理其危房拆建申请。此条规定是保障城市更新计划的实施，减少成片改造的赔付成本。 1.3 重点条款说明 1、珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定1.3.3 第九条（一）申请人应当持合法的房地产权属证明向市房屋安全鉴定机构提出房屋安全鉴定书面申请。房屋经安全鉴定为D级的，市房屋安全鉴定部门及时出具危险

4、房屋鉴定报告。目前大部分申报的项目并不是真正的危房，仅仅是需要维修即可的，但由于目前房屋鉴定部门的意见含糊，规划部门无法鉴别，因此，有必要按照城市危险房屋管理规定的规定对房屋确定部门提出要求。 1.3 重点条款说明 1、珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定1.3.4 第九条（四）申请人持拆迁办文件向市房地产登记部门申请灭失房地产权证，市房产登记部门依当事人申请注销房屋权属证书；（六）房屋竣工后经市规划建设行政主管部门按审批内容进行规划核实及竣工验收，验收合格后，市房地产登记部门予以办理房地产权证书。 上述两条款也是决定此规定的制定成功与否的关键所在，需要房地产登记部门予以配合实施。依据是珠海市

5、房地产登记条例第三十三条第（五）款“房屋因倒塌、拆除、焚毁等灭失的，当事人应当自变更事实发生之日起三十日内申请变更登记”。 1.3 重点条款说明 1、珠海市独立式住宅危房拆建规划管理规定近年来，我市和国内大多数城市一样患了 “色彩病”。为突出与众不同的个性，不少设计师过分关注单个建筑，往往将自己的作品打扮得五颜六色，却不考虑和周边景观色彩的协调性，城市逐渐被涂抹成了难看的“大花脸”。在不少设计师和开发商看来，具有亮丽外观的建筑比较抢眼，但当城市里到处都充斥着这类建筑时，难免会造成视觉污染。另一个问题是千城一面缺乏文化底色，走到哪个城市都一样。此外，城市建筑大量采用人造色彩替代原有的自然石材、木

6、材等材料的颜色。时尚涂料一次次地“抹”去了天然之色，也“抹”去了传统文化的底色。2.1 出台背景 2、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定因此，制定建筑色彩的规定成为我市亟不可待的一项工作，我局已经委托设计部门开展建筑风貌色彩的规划编制工作，但规划编制的完成尚需时日，为了尽快实现塑造统一和谐、丰富有序的城市建筑色彩形象，提升城市文化品味，张扬城市形象特色，根据珠海市城市总体规划、珠海市整体城市设计，结合本市实际情况，制定本规定。 2.1 出台背景 2、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定本规定对我市城市建筑色彩规划管理程序、内容、标准作了明确规定，尤其是要求将建设项目的建筑色彩纳入建设工程规划许可

7、内容实施管理并在规划验收环节作为规划核实的一项重要内容进行管理。 2.2 出台目的 2、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定2.3.1 第四条 建设项目建筑外立面基色调、辅助色调和点缀色调应根据建筑所处的城市色彩控制管理区、建筑主导功能、建筑体量、形式和材料的不同以及本市地理特点和气候条件合理确定，并与周边建筑以及城市环境色彩相协调。珠海属亚热带季风区，夏长冬短，又是滨海城市，因此建筑墙面主要色彩应采用高明度、低彩度的设计，应给人感觉轻快、柔软、明朗、纯洁、安静。 2.3 重点条款说明 2、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定2.3.2.1 第五条 建设项目的建筑色彩应纳入建设工程规划许可内容实施

8、管理：在规划设计条件中应对建设项目的建筑色彩提出建筑色彩控制强制性要求及指导性意见，要求建筑主立面色彩进行多种色彩搭配方案比选，效果图上应标注色号和材质说明；2.3 重点条款说明 2、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定2.3.2.2 市住房与城乡规划建设局或分局根据规划设计条件对建筑规划设计方案所确定的建筑色彩效果图进行审查，提出书面审查意见。对特殊地区、重要地段、重要建筑的建筑色彩管理，应提交局业务审查会讨论；审图机构在审核建设单位施工图时，应根据批准的规划方案审查意见书、设计方案中的外立面设计图及建筑立面色彩效果图对建筑施工图上标注的建筑立面色彩和材质说明进行核查；2.3 重点条款说明 2

9、、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定2.3.2.3 建设项目必须按批准的建筑设计图及确定的建筑色彩进行施工，确需变更建筑色彩的，应在建设工程预售前按相关程序报市住房与城乡规划建设局或分局核准；建设单位在申报建设工程竣工验收时，应将相关资料、设计方案效果图、竣工各立面彩色照片、实际使用外墙材料的色号和材质说明一并报市城市规划管理局或分局纳入建筑规划验收范围，验收合格的颁发规划验收合格证。 2.3 重点条款说明 2、珠海市城市建筑色彩规划管理暂行规定我市的建筑设计单位在制作设计方案的过程中，存在设计质量和深度参差不齐的现象，有的设计单位为了赶任务，送交的图纸文件缺少必要的信息，导致申报过程中反复修

10、改，反而影响了审批效率。为加强对珠海市建筑方案设计编制工作的管理，保证方案阶段的设计质量，依据城市规划编制办法、城市规划编制办法实施细则、珠海市城市规划条例及珠海市城市规划标准与准则等有关法律法规，结合我市的实际情况，制定本规定。 3.1 出台背景 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定本规定对建筑方案设计编制的内容、标准作了明确规定，按照该规定，设计单位在方案设计前，需进行必要的调查研究，了解与工程设计有关的基本条件，收集必要的设计基础资料，进行认真分析。在一定程度上能够提高设计文件的质量，也可以减少不必要的补充修改，提高报建效率。 3.2 出台目的 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定3

11、.3.1 第一章 五、对临街建筑、大中型民用建筑工程、城市风景区的建筑项目以及设计条件中要求进行方案比选的项目，在申请规划许可前应按要求提供不同风格、不同布局、不同色彩运用的概念性规划设计成果，以便规划管理部门进行方案比选，择优录用，并在选出其中一个概念设计的基础上进行方案设计。此规定针对需要进行方案比选的项目，在比选方案的深度方面放宽要求，只需要体现不同的建筑布局、建筑风格和色彩，对于单体建筑无需做到方案深度，以减少设计单位的工作量，同时达到比选的目的。 3.3 重点条款说明 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定3.3.2 第一章 六、方案申报时应提供按照珠海市总平面及单体电子报批技术规定

12、进行规整后的电子文件供规划主管部门窗口工作人员检测。此规定的目的是把好建筑面积核算关。过去存在部分设计单位和建设单位串通起来，在设计文件中谎报虚报数据，导致建成的建筑面积与设计文件不符的情况。电子报批可以在一定程度上减少此类事件的发生。 3.3 重点条款说明 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定3.3.3 第二章 三、位于重要地段的建筑、大型民用建筑、住宅组团建筑或其它重要工程、应做出主要街景立面、透视渲染图或建筑模型，建筑模型比例一般为1：300（也可根据具体项目而定）。效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。效果图

13、上应标注色号和材质说明。此条款一方面要加强建筑街景控制、加强色彩管理，另一方面要杜绝虚假效果图，减少因虚构效果图导致的业主投诉和诉讼。 3.3 重点条款说明 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定3.3.4 第三章 六、主要技术经济指标；在此条款中除了基本的经济指标要求外，根据近几年国家和地方出台的规定，增加了户型比例、阳台比例的数据要求，以达到落实各项政策和规定的目的。 3.3 重点条款说明 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定3.3.5 第四章 六、日照分析图：居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，应采用具有国家资质认证的日照分析软件进行日照分析并提供日照分析的结论。此条款的

14、设置是为了保障居住建筑的日照时间规定的落实。实际上我局从2006年以来就要求在方案设计中进行日照分析。 3.3 重点条款说明 3、珠海市建筑设计方案深度管理暂行规定目前我市临时建筑建设存在管理盲区，造成极大的质量、安全隐患，针对这一现状，须尽快出台相关的管理规定，将临时建筑纳入监管范围。 4.1 出台背景 4、关于加强临时建筑建设管理的通知 建立和规范我市临时建筑工程建设管理，全面提高临时建筑工程质量和施工安全。（一）建立临时建筑工程建设管理体系，明确临时建筑按照永久建筑的基本建设程序审批和管理，对临时建筑坚持严控、严管的原则进行管理。（二）规范临时建筑工程设计、施工，工程质量、安全监督，工程

15、许可和竣工验收管理。 4.2 出台目的 4、关于加强临时建筑建设管理的通知 4.3.1 四、建设单位确需建设临时建筑物、构筑物的，应向珠海市住房和城乡规划建设局申请临时建设工程规划许可。规划主管部门审批同意后出具临时建设工程规划批准的复函，建设单位凭此复函办理后续有关审批事项，在符合领取临时建筑施工许可证后，临时建设工程规划许可证与临时建筑施工许可证同时核发。 4.3 重点条款说明 4、关于加强临时建筑建设管理的通知 4.3.2 五、办理临时建筑施工许可证需具备以下条件：(一)用地审批意见；(二)临时建设工程规划审批意见；(三)已经确定施工企业和监理企业（政府投资或国有企业投资项目须通过公开招

16、投标确定）；(四)施工图审查合格书；(五)有保证工程质量和安全的具体措施。4.3 重点条款说明 4、关于加强临时建筑建设管理的通知 1、飘窗为窗台高度大于等于0.40米，飘出建筑结构外围（即建筑最外轮廓的柱、墙等）的部分，2、飘窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离；飘窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；飘窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。 第一条 飘窗建筑面积计算按照以下规定执行 5、珠海市城市规划技术标准与准则的补充规定3、当飘窗高度不得超过2.20米，进深不得超过0.60米时，飘窗部分不计算建筑面积，否则按投影面积计算建筑面积。4、窗体未飘出于外墙的窗，或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型建筑材料（不包括百叶）封闭的窗均不视为凸窗，此时，窗体部分与套内其它部分一样按投影面积计算建筑面积。5、飘窗向阳台内凸出时，飘窗所占用的阳台空间仍计入阳台。 第一条 飘窗建筑面积计算按照以下规定执