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1、* *中国境内房地产公司中国境内房地产公司 并购法律风险防范并购法律风险防范* *两种收购方式两种收购方式 资产并购：以目标公司的房屋和土地使用资产并购：以目标公司的房屋和土地使用 权作为协议标的，签订买卖合同。权作为协议标的，签订买卖合同。 项目公司并购：收购方通过受让房地产项项目公司并购：收购方通过受让房地产项 目公司的股权，而实现并购房地产项目之目公司的股权，而实现并购房地产项目之 目的。目的。 * *两种收购方式比较两种收购方式比较 直接收购资产（房屋、土地）直接收购资产（房屋、土地）l l优点：法律关系清晰、或有负债风险小。优点：法律关系清晰、或有负债风险小。l l缺点：税收成本高缺
2、点：税收成本高 ；物业需过户，手续繁琐，耗时久。；物业需过户，手续繁琐，耗时久。收购公司股权方式间接持有物业收购公司股权方式间接持有物业l l优点：物业无需过户；税收成本低；股权变更手续便捷。优点：物业无需过户；税收成本低；股权变更手续便捷。l l缺点：信息不对称带来的风险、公司存在潜在或有负债。缺点：信息不对称带来的风险、公司存在潜在或有负债。* *资产收购方式下的法律风险资产收购方式下的法律风险 权属瑕疵（政府批文、许可证不齐备）权属瑕疵（政府批文、许可证不齐备） 资产存在权利瑕疵（预告登记、抵押担保资产存在权利瑕疵（预告登记、抵押担保 ） 资产被司法查封（法院、仲裁）资产被司法查封（法院
3、、仲裁） 欠付承包人工程款（合同法欠付承包人工程款（合同法286286条优先权）条优先权） 原有承租人对物业的优先购买权原有承租人对物业的优先购买权 相邻关系：存在潜在危机相邻关系：存在潜在危机 * *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范 权属瑕疵法律风险防范：权属瑕疵法律风险防范：进行尽职调查的律师亲进行尽职调查的律师亲 眼查看产权证（必须是原件）。眼查看产权证（必须是原件）。城市房地产管理法城市房地产管理法：国家实行土地使用权和房：国家实行土地使用权和房 屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开 发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书
4、向县发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县 级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由 县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发 房屋所有权证书。房屋所有权证书。* *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范 抵押担保法律风险防范抵押担保法律风险防范 法律：法律：物权法物权法第一百八十七条第一百八十七条 以建筑物和其他土地以建筑物和其他土地 附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当 办理抵押登记。抵押权自登记时设立。办理抵押登记。抵押权自登记时设立。对策
5、：物业所在地的抵押登记部门（房管局），查对策：物业所在地的抵押登记部门（房管局），查 询拟交易物业的询拟交易物业的“ “他项权他项权” ”登记。登记。* *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范 司法查封法律风险防范对策：到物业所在地的物权登记部司法查封法律风险防范对策：到物业所在地的物权登记部 门（房管局），查询拟收购资产的司法查封情况。门（房管局），查询拟收购资产的司法查封情况。法律规定：法律规定： （1 1）财产保全财产保全。根据。根据民事诉讼法民事诉讼法规定，对不动产和特定动产（规定，对不动产和特定动产（ 如车辆、船舶等）进行诉讼财产保全，人民法院可以采取扣押有如车辆、船舶等
6、）进行诉讼财产保全，人民法院可以采取扣押有 关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移 手续的方式予以保全。手续的方式予以保全。 （2 2）强制执行。强制执行。最高人民法院最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣关于人民法院民事执行中查封、扣 押、冻结财产的规定押、冻结财产的规定第九条第九条 查封、扣押、冻结已登记的不动查封、扣押、冻结已登记的不动 产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手 续。续。* *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范
7、l l建筑工程承包人优先权的排除建筑工程承包人优先权的排除法律规定：法律规定：合同法合同法第二百八十六条 第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告 发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支 付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的 以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价， 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工 程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿程的价
8、款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 。* *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范l l建筑工程建筑工程承包人优先权的排除承包人优先权的排除 相关司法解释：相关司法解释：最高人民法院关于建设工程价款最高人民法院关于建设工程价款 优先受偿权问题的批复优先受偿权问题的批复 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其 他债权他债权 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的 工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包 括承包人因发包人违约所造成的损失。括承包人因发
9、包人违约所造成的损失。 优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或 者建设工程合同约定的竣工之日起计算者建设工程合同约定的竣工之日起计算 * *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范l l承包人优先权的排除承包人优先权的排除对策：查看发包人支付工程款原始票据对策：查看发包人支付工程款原始票据 、会计记录；向工程承包人了解工程、会计记录；向工程承包人了解工程 款的支付情况、银行转账凭证等。款的支付情况、银行转账凭证等。* *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范 承租人优先购买权的排除承租人优先购买权的排除法律：法律：民法通则意见（试
10、行）民法通则意见（试行）、 合同法合同法 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人 在同等条件下享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋在同等条件下享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋 的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 对策：查看对策：查看租赁合同租赁合同是否排除优先购买权；若未排除是否排除优先购买权；若未排除 ，依法提前通知承租人。，依法提前通知承租人。* *资产收购方式下的风险防范资产收购方式下的风险防范l l相邻关系是否存在潜在纠纷相邻关系是否存在潜在纠纷 物权法物权法第八
11、十九条第八十九条 建造建筑物，不得违反国建造建筑物，不得违反国 家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、 采光和日照。采光和日照。 第九十条第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固不动产权利人不得违反国家规定弃置固 体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光 、电磁波辐射等有害物质。、电磁波辐射等有害物质。 一个项目的遮光费赔偿可能达到一个项目的遮光费赔偿可能达到50005000万元之多；万元之多； 对策：现场查看，关注潜在相邻关系纠纷。对策：现场查看，关注潜在相邻关系纠纷。 * *项目公司收购方式下的法
12、律风险项目公司收购方式下的法律风险l l资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵l l股权结构股权结构l l对外担保对外担保l l公司对外合同公司对外合同l l土地出让金问题土地出让金问题l l其他可能降低公司价值的因素其他可能降低公司价值的因素* *项目公司收购方式下法律风险防范项目公司收购方式下法律风险防范l l资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵。资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵。 对策：与上述资产收购法律风险防范同样对策：与上述资产收购法律风险防范同样 的方式进行法律风险防范。的方式进行法律风险防范。* *项目公司收购方式下法律风险防范项目公司收购方式下法律风险防范
13、l l股权纠纷股权纠纷 法律：根据法律：根据公司法公司法规定，股东出资及出资发规定，股东出资及出资发 生变化（增加减少股东人数、股东出资额的增减生变化（增加减少股东人数、股东出资额的增减 ），均将在工商局进行登记或变更登记。），均将在工商局进行登记或变更登记。但发生过物业发展商因资金不足，引入项目合作但发生过物业发展商因资金不足，引入项目合作 开发者，但未及时办变更登记，发生持股争议的开发者，但未及时办变更登记，发生持股争议的 案件。案件。 对策：了解项目投资者之间对持股及持股比例是对策：了解项目投资者之间对持股及持股比例是 否存在争议（诉讼、仲裁）；查询工商登记档案否存在争议（诉讼、仲裁）；
14、查询工商登记档案 。* *四证：与项目建设的有关许可证四证：与项目建设的有关许可证1 1、国有土地使用证国有土地使用证 2 2、建设用地规划许可证建设用地规划许可证 3 3、建设工程规划许可证建设工程规划许可证 4 4、建设工程施工许可证建设工程施工许可证 商品房销售商品房销售( (预售预售) )许可证许可证 房屋所有权证房屋所有权证* *“ “四证四证” ”重要性重要性l l商业银行房地产贷款风险管理指引商业银行房地产贷款风险管理指引l l商业银行对未取得国有土地使用证、建设商业银行对未取得国有土地使用证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工
15、程施工许可证的项目不得发放任何建筑工程施工许可证的项目不得发放任何 形式的贷款。形式的贷款。* *项目公司收购方式下法律风险防范项目公司收购方式下法律风险防范l l对外担保对外担保定时炸弹定时炸弹 担保法担保法第七条 具有代为清偿债务能力第七条 具有代为清偿债务能力 的法人、其他组织或者公民，可以作保证的法人、其他组织或者公民，可以作保证 人。人。 对项目公司是否曾经对外提供保证等形式对项目公司是否曾经对外提供保证等形式 的担保做深入了解。的担保做深入了解。 预留一定比例尾款；预留一定比例尾款； 原有股东提供适当的担保。原有股东提供适当的担保。 * *项目公司收购方式下法律风险防范项目公司收购
16、方式下法律风险防范l l公司对外重大协议公司对外重大协议目标公司签署的重大协议（约定的合同义务和违目标公司签署的重大协议（约定的合同义务和违 约责任等），将有可能为目标公司的负担。约责任等），将有可能为目标公司的负担。 对项目公司重大合同进行深入了解。列举全部协对项目公司重大合同进行深入了解。列举全部协 议清单作为股权转让协议的附件，并约定项目公议清单作为股权转让协议的附件，并约定项目公 司收购前一切未披露协议对公司造成负担、损失司收购前一切未披露协议对公司造成负担、损失 ，由原股东负责承担；，由原股东负责承担； 预留尾款，作为预留尾款，作为股权转让协议股权转让协议履约保证；履约保证； 原有股东提供适当的
