美泰地产大亚湾塘尾项目市场调研报告

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1、1美泰地产大亚湾塘尾项目 市场调研报告沟通会2宏观背景市场分析地块评估思维导图 宏观经济 区域规划 宏观政策 房地产市场分析 区域商圈分析 地块位置 目标客户群分析 SWOT分析 重点案例分析思维导图3 2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。 中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。 2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100

2、.2亿元，比上年增长90.3%， 随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现 高速、强势发展态势宏观经济宏观经济整体整体GDPGDP2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.3，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。信息来源：市统计局区域生产总值 （亿元）增长幅度占全市比例大亚湾区 100.2 90.3 10.7惠阳区 90.39 16.2 9.7惠城区 394.03 16.4 42.22006年惠州三区生产

3、总值（GDP）比较表信息来源：市统计局4 第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。2006年大亚湾区三大产业分布图（GDP） 第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。 四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中

4、， 石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。 高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。单单位：亿亿元2006年同比增长长所占比例本区生产总值产总值100.290.3第一产业产业2.42.8%2.4%第二产业产业72.7150.1%72.6%第三产业产业25.116.8%25.0% 招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，

5、其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8和63，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。信息来源：市统计局宏观经济产业布局以中海壳牌为龙头的第二产业发展 迅猛，第三产业平稳52005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总

6、投资约85亿元人民币。2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币。2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入大亚湾大亚湾重大工程经典回放：石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了 使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅 速释放。宏观经济重点项目（1）石油石化类项目成为经济发展的强力 引擎，国际管理型人口剧增6

7、中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最 大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它 是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为 中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石 油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的 合资企业。发展格局 大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项 目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤

8、电集团公司和广东 省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万 千瓦，总投资约为85亿元人民币。港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发 区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气 化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头 28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破 200万立方米。东风本田汽车零部件有限公司：成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术 开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲 经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘

9、的保安和机能 性零部件。 1998 年 11 月获得 ISO9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号； 2002 年 11 月获广东省先进技术 型企业称号。 中海壳牌等大型企业成为支柱产业， 辐射延至惠州及珠三角宏观经济重点项目（2）人口变化 2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数12331人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。7城市/区域惠州市同比增长大亚湾区同比增长GDP（亿元）933.

10、1916.3%100.290.3人均GDP（元）2501914.37370077.5房地产 市场启动期平稳发展期减缓发展期房地产发展曲线800美元4000美元8000美元人均GDP快速发展期 发展态势： 2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。 西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。 目前，就人均GDP来看，大亚湾区房地产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地

11、产市场仍处在快速发展期。2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。宏观经济与房地产对应关系大亚湾非正常期惠州正常期大亚湾区域经济发展迅速，人均 GDP大幅增长，房地产业快速发展8大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项 目位于西区中央生活区大亚湾区“五区一岸线”规划图“五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、

12、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。大亚湾区功能定位：力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。电子、汽车零部件产业 石油化学产业黄金海岸旅游区港口、物流区域规划区域规划大亚湾规划大亚湾规划西区中央生活区9本项目位于西区中片，周边密集的 工业产业园区为项目赢得发展先机区域规划区域规划西区规划西区规划西区规划：大亚湾西区工业园区目标是 建设成为新技术、电子信息 和汽车工业基地。西部工业 产业区主要由响水河工业园 、东风车城工业园、西区科 技区及西南片区组成。西区西二大道概况

13、： 西二大道即目前的龙海二路，集中了西 区现在和未来绝大部分住宅项目，在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第 三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等 ，预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。10大亚湾区产业与周边城区形成有机 互补现代石化数码、 中海壳牌石化 项目后勤基地电子加工、 纺织、家具高新技术、金融、 物流、制造工业东莞市深圳市惠州市工业制造、 高新技术石化产业区和 港口物流产业基地大亚湾区大亚湾区及周边城区产业分布图信息来源：各地相关政府网站半小时生活圈深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。惠阳区区域规划区域规划产业融合产业

14、融合11未来立体交通网络为吸引外地客增 加筹码公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州 ）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐 、广汕、广惠、惠河等高速公路联 通；大亚湾沿海公路已动工建设， 建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。 铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大 亚湾）铁路已建成通车。 空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里 ，距广州国际机场150公里，距香 港赤鱲角国际机场120公里，均在 两小时车程内。2008年3月，惠州机场将恢复飞行.海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络形成引发产业格局延伸 交通优势 开发区已初

15、步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。 功能延伸 立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。 同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。区域规划区域规划城际交通城际交通12大亚湾宏观经济与规划小结1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、大亚湾区人均GDP大幅增长，房地产处在快速发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日

16、益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！13后市政策预测：短期内整体影响有限， 物权法和人民币升值形成正面影响2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策 完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结 构和规范市场秩序等。其中， 房地产政策：2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场以国六条 为基础， “ 9070”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实， 普通商品房、廉租房和经济适用房供应比例将会历史性增加。 土地政策：地方土地资源紧缺，2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国 六条的“严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行，土地 政策（土地增值税）和规划政策将继