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1、成本管理精细化管理之-房地产企业全成本管理-责任成本管理体系的实践环顾一下我们的行业与环境房地产企业面临着什么？ 新政-土地 金融 预售 自有资金 开发 行业门槛提高了 形势-消费者观望 行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会p 举牌案例房地产新政与地产宏观大势资源竞争 资本竞争 管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全 消费者日趋成熟 企业规模发展行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细 化管理出效 益再看看我们的运营。资 本土 地项 目资本增值能力项目开发能力房地产企业业绩体现-核心财务指标净资产收益率=销售净利率总资产周转率权益乘
2、数 杜邦公式房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现一句话:房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理 的竞争，进而成为成本管理的竞争形成责任成本管理为核心的-全成本管理体系聚焦：房地产企业价值链分析投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目盈利目标房地产项目全成本管理房地产项目全成本土地成本项目建造
3、成本管理成本成本管理成本分解资金成本房地产开发项目成本结构在变化-l 土地成本 l 建造成本 l 财务成本 l 开发速度对成本的影响房地产开发项目成本有效性的要求土地增值税对我们的要求：无效增值向有效增值转移：管理效率的提升房地产开发费用房地产开发费用，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，不超过项目，不超过项目 开发成本的开发成本的5% 5% 管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决于管理层的认识决定了项目成本与企业命运-企业的成本策略观全成本管理的核心 企业的定位决定了企业的成本策略品牌 盈利 顾客价值 持续发展 房地产企业基本的成本策略观！
4、要产品，而不是作品！成熟产品的复制房地产项目成本的形成项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标房地产成本作业过程与成本形成土地成本 政府费用 设计费 招标费用 建造成本 销售费用管理费用成本是一系列经营过程结果的迭加成本寓含于各业务环节成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调成本控制需要各环节之间的有机协调与配合房地产成本的形成房地产项目成本归集企业特色 项目特点 财务核算 成本分析范例-1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3建筑面积 可售面积 一土地获得价款 二开发前期准备费 三主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六园林环境费
5、 七配套设施费 八开发间接费 开发成本 九 期间费用 项目总投资 如何实现房地产企业的全成本管理？建立和实践目标成本与责任成本管理体系建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路目标成本管理关于目标成本 目标成本的起源 目标成本与责任成本 目标与靶心内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例关于目标成本一、目标成本的定义 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计 划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努 力所要实现的成本指标。关于目标成本
6、二、目标成本定义解读 目标成本设定与企业定位 目标成本设定与项目定位 目标成本设定与企业盈利 目标成本设定的市场原则 性价比与专业管理 销售成本项目定位产品标准盈利偏 差成本信息 月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批及修订 ）关于目标成本PDCA四、目标成本的管理-动态成本管理总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控 制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本 体系。关于目标成本五、目标成本的实现回顾： 目标成本是基于企业目标建立的 目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的 目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理 目标成本管理的实施要依赖于责任成
7、本管理体系案例：从成本策划入手规划目标成本案例：目标成本的设定形式案例：动态成本信息反馈系统案例：成本数据库的建立目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？案例1：目标估计不足案例2：目标刚性不足案例3：目标与实际脱节案例1：信息归集不及时案例2：信息反馈失控责任成本管理内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例责任成本体系是通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的设定、执行和考核，来保证目标成本的实现。责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合
8、作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则关于责任成本一、责任成本的解读方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本 控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控 制的指引方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制 清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门 ，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成关于责任成本二、责任成本的分解方式分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同 产品技术 部施工图设计合同 园林景观设计合同 专业设计合同 地质勘察合同 测绘合同 建安工程合同三通一
9、平工程施工合同 项目工程 部试桩检测合同 单独施工的桩基础工程合同 建筑安装施工总承包合同 园林景观合同 园林景观工程施工合同 集中采购合同外墙装饰材料采购合同 采购部门窗制作安装合同 电梯采购安装合同 发电机采购合同 通风空调设备采购合同 方式二：合同分类序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款 投资部 二开发前期准备费 发展部 三主体建筑工程费 设计部 工程部 采购部 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 项目部 开发成本 九 期间费用 财务部 营销部 项目总投资 总经理 方式一：成本科目 各部门各司其职三、责任成本的分解思路1、本部
10、门费用2、本专业端口成本-土地成本-投资部-政府收费-报建部门-设计费-设计部门-营销费-营销部门-财务费用-财务部门-建造成本-设计+采购+工程-成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量 阶段性地确定成本责任设 计产品 销售投资 策划项目运作全过程招 标履 约签 约三、责任成本的分解思路以成本形成主体作为成本责任主体关于责任成本四、责任成本的分解原则关于责任成本五、责任成本的落实 责任主体 责任内容 责任控制要点 责任履行评价 责任状（书）责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）责任成本指导书关于责任成本六、责任成本的评估与考核 评估
11、方式 评估指标 无效成本 考核方式 谨慎与全面性量化评估回顾： 责任成本的分解是基于责任形成的主体 责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书 责任成本的管理要引入考核、评估机制 责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩案例：责任成本的分解落实案例：责任成本考核的全面性1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？案例1：设计阶段 责任成本管理案例2：招投标责任成本管理责任成本管理中经常遇到的问题3、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？案例1：样板房成本谁来管案例2：图纸的成本责任案例3：合同招标与实施责任案例1：产品品质下降了案例2：财务数据失真了案例1
12、：质量问题出现了责任成本管理中经常遇到的问题责任成本控制要点指南的介绍？第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项. 工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南内 容 归 纳建立合理的目标成本-将目标成本分解成责任成本-将成本控制落实到各业务操作环节中量化的控制指标与评估-控制结果考核与绩效考核挂钩-房地产项目全成本管理之一：制度体系 企业架构
13、体系 专业系统的集成 全过程、各环节 全成本管理体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2 公司3项目1项目2项目3之一：制度体系 企业架构体系 专业系统的集成 全过程、各环节 全成本管理体系设计管理 采购管理工程管理成本管理分包签证进度质量变更限额 招标合同管理集中采购招投标之二：企业标准化体系 产品 部品 作业工序 工程做法 质量验收 全成本管理体系之三：专业支持体系 产品研发系统 采购管理系统 成本研究系统 基础数据信息全成本管理体系一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程， 需要各体系的支持，管理效果体现了企业各 专业集成能力和企业的综合管理能力。p 房地产成本管理是企业行为（策略管理）p 房地产成本管理需要全员、全过程的努力p 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段p 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩p 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力总 结房地产项目成本管理成为企业未来的生命线成本管理要什么？ 大家谈 均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任本课程的回顾总结 房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细 化管理的需求 房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方 位的管理，需要全员参与 责任成本管理是有效的管理手段 全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支持 成本管理是企业未来的生命线谢谢 谢谢 ！
