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1、三水乐平地块可行性研究土 地 资 源 中 心2010.08一、地块概况二、城市概况三、三水房地产市场情况四、地块分析目 录一、地块概况p用地单位：佛山市三水区乐平镇联科畜禽良种繁育场p用地性质：居住用地（兼办公用地）p用地位置：三水区乐平镇范湖新政路12号p净用地面积：26870.8平方米p建筑密度：20%p容积率： 0.8p绿地率：45%p操作方式：整体转让（持有国有土地使用证）p项目价格：2890万（地块具体的用地指标可作适当调整）二、城市概况1、城市区位2、城市经济发展状况p国民经济持续增长，发展速度趋于平稳。三水区国民经济保持平稳、协调、发展。初步核算，2009年全区实现地区生产总值4
2、34.18亿元，比上年增长17.5。产业结构逐步优化，三次产业构成的比例为4.7：70.3：25。按常住人口计算，人均地区生产总值81551元，比上年增加8030元，增长17.1。三水区2009年人均地区生产总值81551 元，增长17.1 %。生产总值和增长率均高于区域平均水平。p 第三产业（服务业）快速增长，但所占经济总量比重不高。分产业看，第一产业增加值20.39亿元，增长3；第二产业增加值305.25亿元，增长16.8；第三产业增加值108.54亿元，增长23。 3、城市人口状况2009年末全区常住人口53.35万人。按户籍人口资料统计，年末全区户籍人口总户数为12.43万户，总人口3
3、9.18万人 。2009年末全区共有从业人员32.9万人，比上年减少0.08万人，减少0.3，其中，第一产业从业人员7万人，第二产业从业人员17.63万人，第三产业从业人员8.28万人。年末城镇登记失业人员1620人，城镇登记失业率为2.03。 4、居民生活、消费水平城乡居民生活水平不断提高。据城镇住户抽样调查资料显示，城镇居民人均可支配收入19078元，增长14.5，人均生活消费支出17625元，增长9.2，恩格尔系数为33.6，人均住房面积为32.5平方米。三水区居民2009年城镇居民人均可支配收入为19078元，稍低于全省人均可支配收入21575元。5、固定资产及房地产投资状况2010年
4、1-4月全区完成固定资产投资总额53.04亿元，同比增长17.3，比上月增速提高8个百分点，其中，城乡固定资产投资44.61亿元，同比增长9.4；房地产开发投资8.43亿元，同比增长90.8。在投资总额中，工业完成投资31.44亿元，同比下降3.9，基础设施投入16.99亿元，增长77.1。受国家利好政策及市场积极因素的推动，三水区2008年房地产投资火热。2009年趋于平稳，基本与08年持平。2010年1-4月，房地产开发投资8.43亿元，同比增长90.8。商品房施工面积和竣工面积分别为128.35万平方米和28.55万平方米，分别增长19.8和95.7；商品房销售面积14.17万平方米，商
5、品房销售额8.53亿元，同比分别下降17.8和3.3。6、城市规划建设p空间规划：广佛肇三市签订广佛肇经济圈建设合作框架协议广佛肇经济圈建设合作框架协议于2009年6月17日在肇庆签署。广州、佛山、肇庆三市在交通、规划、产业、环保、旅游、科技创新、社会事务六大重点领域签署了合作和互补协议。分析：广佛肇经济圈建设合作框架协议的签署，标志着广佛肇经济圈建设已上升到政府战略合作的层面，在三市合作发展历程中具有里程碑式意义。同时为三水等地区带来新的发展机遇，全面提高广佛肇的整体竞争力以及辐射带动力。辐射范围：广州、佛山三水、肇庆p交通规划：三水区公路网规划出炉“五纵九横环一”布局未来十年，三水区路网建
6、设将投入约185亿元，形成“五纵九横环一”格局，即5条纵向主干线、9条横向主干线以及环绕三水中心城区的环形快速干线。分析：在”珠三角一体化“规划下，包括三水区在内的佛山各区陆续出台新的交通规划方案，以不断完善区内交通、以及与广佛都市圈内其他城镇的交通衔接。p建设启动：广佛肇城轨动工，工期4年广佛肇城际轻轨项目于2009年10月动工。佛肇城际线路全长83.367公里，起始于佛山西站，终止于肇庆站，全线设车站11个。佛山西站可以跟未来的广佛环线实现对接，而广佛环线也已在09年年底开工建设。分析：广佛肇城轨的顺利开通，对广佛肇经济圈有深远的影响。地理上可以拉近三地的距离，经济上加大城市间的合作交流。
7、辐射范围：广州市、佛山三水区、肇庆市p产业升级：20062010范湖开发区第二个五年计划 范湖开发区是佛山国家高新科技产业工业园三水园的重要组成部分和核心区域，总体规划面积为8000亩，开发区经过7年的建设，已有近百家来自加拿大、马来西亚等国家和港澳台、珠三角等地区的优秀企业进驻，初步形成以生物医药为主导，兼容机械制造、电子电器等多元化特色产业园区。20062010范湖开发区第二个五年计划进一步确立了“培养产业集群，创造规模效应”的总体指导思想，立志把范湖开发区打造成为环境优美、功能齐全、服务一流、管理规范、人文滋润、和谐共赢的“学院式园区”，集产、学、研，商、住、游于一体的高档次品牌园区和现
8、代化城镇。 分析：范湖开发区的进一步发展，在推动三水乐平镇产业升级的同时，必定会带动范湖周边的城市化进程。本案范湖开发区园区构成广东三江职业技术学院技术产业园范湖广场五星级酒店1、一级市场2009年三水土地市场成交面积173.1公顷，位居佛山市五区成交量之首，成交单价43.5万元/亩，却是五区最低。特大型地块领起全区成交量，同时拉低地价，市场集中西南片区。三、三水房地产市场情况2、商品房住宅市场运行态势 p市场整体向好，逐年扩容，板块呈多元化格局05年至09年三水区供求量稳步上扬，08年供求量略有回落，09年市场信心有所恢复，推货量和成交量都回升。从成交均价上看，09年三水区成交均价有所回落，
9、主要受城镇中低端洋房产品成交增多，别墅产品成交相对减少，影响整体均价上扬。近年来，随着三水区房地产市场的快速发展，三水区楼市板块开始从过去的旧城区扩展到西南片区，云东海片区以及江南新区，呈多板块竞争格局。p供不应求，成交激增，均价稳步上升09年全年，三水楼市表现活跃，供应、成交面积大增，分别为70.65万 、82.48万 ，整体市场呈现供不应求的态势。月均销售月636套，与08年月均销售同比增幅279%。09年全年整体均价为4653元/ ，比08年下跌8%。主要为09年低端产品成交量增大，高端别墅成交量相对较少。p中少户型占据主流，大户型成交份额少2009年三水区户型供应比例3、三水区重点板块
10、市场分析 三水区板块图p中心城区供求量大，价格高地中心城区是三水房地产市场开发较早的区域，知名开发企业云集，开发水平已经相当成熟，中高端项目众多，产品大约占据三水市场的二分之一。09年城中心新推楼盘较多，产品丰富。p云东海板块以高端产品为主，性价比高云东海区域内虽然人气不足，但凭借自然环境优美，较为成熟的板块价值， 以发展高端洋房和别墅产品为主，面向整个广佛客源。 p镇街市场突起，供应激增，填补产品空缺随着部分知名开发商进驻三水镇街市场，镇街今年供应激增，供应主要以芦 苞、乐平镇居多，中心户型房源为主。镇街市场的突起，开发商进一步开拓镇 街市场，受中心城区的辐射镇街市场有望进一步发展。镇街市场
11、产品的多元化 ，利于填补中心城区中低位产品的空缺。 p河口旧改片区板块萌芽，价格洼地三水旧城区的改造趋势影响，将是三水大型居住新区，加上板块价格低洼影 响，将吸引部分外流其他区域的客源。 p江南新区广佛肇经济圈的明珠，走高端产品路线江南新区与三水老城区隔江相望，凭区域大面积的原生态森林、河景资源令 其居住舒适感更加突出，将打造成为广佛肇经济圈的明珠，以开发高端产品为 主。板块内现有项目御江南国际社区受到广佛高端收入人群的青睐，销售火爆 。4、乐平镇房地产市场概况乐平镇是三水东部板块和三水工业园区的所在地，一直以工业和科技产业园区作为龙头产业。近年来，随着乐平镇产业的不断发展以及受三水西南等中心
12、城区房地产热潮的带动和辐射，乐平镇房地产市场初见起步并有所发展。现时进驻乐平镇的房地产企业均以佛山及三水本地的中小型开发商，项目主要集中在乐平镇中心城区，产品以中端洋房为主，主要客户群体以乐平片区及周边工业产业园区。鉴于乐平镇现时的职能地位及房地产市场状况，在客户群方面看，一定程度上难以吸引高收入群体。但鉴于现时乐平及周边的产业结构，乐平市场存在大量中低收入群体、产业园区的中层、工薪阶层的潜在客户。另外，乐平现实的房价比三水其他区域低廉，就市场发展前景会吸引一部分投资客源。乐平镇主要楼盘楼盘 名称发展商项目地址类型户型均价（元/ )项目概况项目图片雍翠 新城 佛山市钜 隆房地产 有限公司 乐平
13、镇新南 大道，毗邻 广东省一级 学校乐平中 心小学 高层三房二 厅，二 房二厅 70-100 3500开发面积高达30万总建筑面积约3.7万绿化率高达35容积率1.20百合 嘉园 佛山市三 水融创房 地产开发 有限公司 三水乐平镇 三江公路23 号（乐平市 场侧） 小高层 ，花园 洋房 三房二 厅，二 房二厅 360009年11月开盘 ，总用地面积63362.8 总建筑面积145634 总户数约为848户，绿化率达到40，容积率2.29，华盛 锦溢 华庭 三水一环 三水出口 乐平大道 37号 佛山市三水 华盛房地产 发展 小高层 三房二 厅90-120 3500占地面积61206.48 总建筑
14、面积137714.58 容积率1.97开发周期分三期开发总户数:800 乐平镇房地产市场特点p乐平镇现时在售楼盘主要以100平方米的三房花园洋房为主，有少量的两房单元，别墅产品稀缺；p在售的楼盘，均价普遍在3000-3500元/平方米的区间浮动，均为毛坯装修；p楼盘项目的体量较小，容积率为2.0左右，项目的商铺设置一般以首层为主；p对其他板块竞争格局影响力较低，所面向镇街本地需求、三水中低收入群体职业需求，由于价格相对低廉，有相当一部分投资客户购买投资；p乐平镇目前在售的3个楼盘，房地产市场氛围尚未成熟，有待发展。1、地块位置目标地块位于三水区乐平镇范湖新政路12号，距乐平镇中心约7公里车程，
15、到三水中心区约20公里车程。处于佛山三水区与广州花都区的接壤地带，东接花都区炭部镇。四、地块分析2、地块现状及四至地块中央现有一栋五层高的建筑，西北角有二层建筑，南面有面积约为7000平方米的水塘，其余空地均为荒地。东面正门西面建筑物地块中央建筑物南面水塘其余地面为荒地东面为农地和村落北面为原镇政府宿舍及范湖镇区南面为农地西面为农地，远处有工厂3、地块周边环境地块至乐平镇的乐平大道、西二环入口至地块道路、 118省道项目门前新政路新政路旁河涌幼儿园周边的教育、生活配套周边街道4、周边配套交通：东临新政路，距118省道约50米，距西二环高速公路入口约2公里。教育：距范湖幼儿园约500米，距范湖小
16、学约1公里，距范湖中学约1.5公里，距乐平中学约7公里，距乐平镇中心小学约8公里。购物：距范湖肉菜市场约500米，1公里范围内的范湖旧城区有购物广场等生活 配套。大型的超市和商场要到7公里外的乐平中心区。医院：距范湖卫生站约200米，距乐平镇中心医院约7公里。范湖在与乐平镇合并之前是以镇级为单位，所以交通、教育、购物、医疗等配套设施范湖都一应俱全，完善的生活配套要到7公里外的乐平镇中心城区。5、地块主要数据用地单位佛山市三水区乐平镇联科畜禽良种繁育场用地位置三水区乐平镇范湖新政路12号土地用途居住用地（兼容办公用地）用地面积26870.8平方米（40亩）；容积率 0.8， 1.5建筑密度20%绿地率45%建筑控高5层6、土地权属SOWT优势劣势机会威胁p地块周边商业气氛不浓，乡镇郊区感觉较强；p周边尚未有其他楼盘，尚未形成 社区居住气氛；p项目规模小，难以营造项目，建设配套。p周边环境质量较好，周边无重大污染源；p交通便利，周围路网规划完善；p范湖板
