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1、筹划魔方：在变化中寻找筹划空间房地产开发企业经营过程中的纳税风险管控与税收筹划主讲人：李记有第一部分第一部分 控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的 第一目标第一目标一、房地产开发企业主要纳税风险类型与案例一、房地产开发企业主要纳税风险类型与案例案例一：案例一：案例二案例二案例三案例三（一）偷税的法律风险（一）偷税的法律风险（二）（二） 违反税法规定少缴纳税款的法律风险违反税法规定少缴纳税款的法律风险二、房地产开发企业纳税风险成因二、房地产开发企业纳税风险成因1 1、税收政策变动与税收稽查专业化、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素是引发纳税
2、风险外在因素 2 2、企业缺乏内控流程是引发涉税风、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素险的内在因素三、寻求专业机构合作，聘请税务顾三、寻求专业机构合作，聘请税务顾 问是降低涉税风险有效途径问是降低涉税风险有效途径 一、税收筹划的两大前提一、税收筹划的两大前提 （一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划（一）企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提第一个前提 （二）企业业务性质不同，所适应的税收政策（二）企业业务性质不同，所适应的税收政策不同，是企业进行税收筹划第二个前提不同，是企业进行税收筹划第二个前提第二部 追求最优纳税是企业管理税收第 二目标 二、税收筹划二、税收筹划“ “两大学说
3、两大学说” ”税收筹划具有较强的专业性 ，有着较为复杂的操作程序， 但同时，它也是有规律的。总 结几年来成功的筹划案例，我 认为税收筹划的个案基本上都 遵循“变量引进”和“因素分析” 两大规律。 （一）税收筹划的（一）税收筹划的“ “变量引进学说变量引进学说” ”所谓变量，就是影响税收政策有差异化选所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就择、能够引起税额变化的要素。变量引进，就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收分原来没有或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异化选择、引起税
4、额变化，达到最终政策的差异化选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。引起税额向有利于纳税人方向转化。 税收筹划的变量大体可以分为五类税收筹划的变量大体可以分为五类 1 1、纳税人的注册地点、纳税人的注册地点 2 2、纳税人的性质或组织形式、纳税人的性质或组织形式 3 3、纳税人选择的行业、纳税人选择的行业 4 4、企业资产、设备是否是国产产品、企业资产、设备是否是国产产品 5 5、企业选用什么样的从业人员、企业选用什么样的从业人员（二）税收筹划的（二）税收筹划的“ “因素分析学说因素分析学说” ”因素，就是构成事物本质的成分，或者说因素，就是构成事物本质的成分，或者说是决定
5、事物发展的原因或条件。因素分析，就是决定事物发展的原因或条件。因素分析，就是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，是对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的。税的目的。 影响税收筹划的影响税收筹划的“ “五大因素五大因素” ” 特定税收政策因素特定税收政策因素 税收优惠政策因素税收优惠政策因素 税制要素税制要素 计算公式中的内嵌因素计算公式中的内嵌因素 组织形式因素组织形式因素 （三）税收筹划（三）税收筹划“ “两大学说两大学说” ”的互相转换的互相转换 变量引进法和因素分析法变量引进法和因素分析法“ “两大
6、学说两大学说” ”之间之间 是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析是相通的，变量引进中的变量也属于因素分析 中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密中的因素，特别是在实际的操作中，两者是密 切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时，切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时， 要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手，从 因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方因素分析的角度找到税收筹划的空间，另一方 面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从面，又要打破思维定式，进行跳跃式思维，从 变量引进的角度，找到税收筹划的空间。变量引进的角度，找到税收筹划的空间。 三、企
7、业进行税收筹划的现状三、企业进行税收筹划的现状 （一）把偷税误认为是税收筹划（一）把偷税误认为是税收筹划 （二）简单对号入座式运用税收优惠政（二）简单对号入座式运用税收优惠政 策是税收筹划的主要方式策是税收筹划的主要方式 （三）企业在税收的盲区是当前税收筹（三）企业在税收的盲区是当前税收筹 划主要障碍划主要障碍第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解第三部分：房地产开发企业纳税风险全程控制解 码图与纳税风险管控码图与纳税风险管控二 十大节点的纳税风险管控（一）公司设立阶段纳税风险管控（二）土地取得阶段纳税风险管控（三）规划立项阶段纳税风险管控（四）开发建设阶段纳税风险管控 （五）项目销售阶段
8、纳税风险管控 （六）项目清算阶段纳税风险管控 （七）项目清算阶段纳税风险管控（八）企业退出阶段纳税风险管控 （九）企业融资阶段纳税风险管控 （十）日常费用支出阶段纳税风险管控第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划 税收实体法适用房地产开发企业的税种(包括费 共计12个)中国税制体系流转税行为税类财产税类非税征收所得税资源税类特定目的税类文化建设费房产税车船税教育费附加地方教育费附加企业所得税个人所得税资源税城镇土地使用税城市维护建设税耕地占用税土地增值税增值税营业税消费税关税契税印花税车辆购置税营 业 税 房地产开发企业营业税税收筹划与案例分析房地产开发企业营业税税收筹划与案例分
9、析 一、营业税的含义与特点一、营业税的含义与特点 营业税的含义：营业税是对在我国境内提供应营业税的含义：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人 所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。 营业税的特点：营业税的特点： 1 1、一般以营业额全额为计税依据、一般以营业额全额为计税依据 2 2、按行业设计税目税率、按行业设计税目税率 3 3、计算简便，便于征管、计算简便，便于征管 二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化 1 1、对境内应税劳务
10、进行重新界定；、对境内应税劳务进行重新界定； 2 2、混合销售的重新界定；、混合销售的重新界定； 3 3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定；、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定； 4 4、调整耐水地点的表述方式；、调整耐水地点的表述方式； 5 5、扩大视同营业税应税行为人范围；、扩大视同营业税应税行为人范围； 6 6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人 发生时间发生时间 7 7、补充了价外费用包含的项目；、补充了价外费用包含的项目； 8 8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定 三、房地产企业营
11、业税的主要问题及筹划思路三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路 1 1、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证、有关预收（包括定金、订金、意向金、合同保证 金）等相关收入征税问题金）等相关收入征税问题 2 2、有关代收款的征税问题、有关代收款的征税问题 3 3、垫资从事土地一级开发的税收问题、垫资从事土地一级开发的税收问题 4 4、有关合作建房中心税收问题、有关合作建房中心税收问题 5 5、有关、有关“ “甲供材甲供材” ”中税收运用问题中税收运用问题 6 6、有自建行为的税收问题、有自建行为的税收问题 7 7、有关股权转让的运用税收问题、有关股权转让的运用税收问题土地增值税 土地增值税
12、清算实务土地增值税清算实务 第一第一章章 土地增值税清算土地增值税清算相关背景资料相关背景资料 一、土地增值税清算背景一、土地增值税清算背景 1.1 1871.1 187号文的影响号文的影响 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有 关问题的通知关问题的通知.doc.doc国税发国税发20061872006187号号 20062006年年1212月月2828日签发日签发187187号文件，号文件，20072007年年1 1月月1616日税务总局网日税务总局网 上公布上公布 1 1月月1717日沪深两市地产股全线下跌。截至闭市，共有日沪
13、深两市地产股全线下跌。截至闭市，共有6262家地产家地产 股下跌，股下跌，2626家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科家跌停。其中，被称为地产龙头股的万科A A自自20002000 年以来，首度遭遇跌停；保利地产、招商地产、金地等地产年以来，首度遭遇跌停；保利地产、招商地产、金地等地产 领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫领头羊几近全线跌停。上海房地产分类指数下挫9.3%9.3%。 1 1月月1717日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于日晚，万科等多家房企连夜对事件影响做出评估，并于 次日发布次日发布“澄清澄清”公告。万科在公告中称，由于已对土地增公告。万科在公告中称，由于已
14、对土地增 值税预留了高达值税预留了高达3 3亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。亿元的准备金，未来盈利预期不受影响。 类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深 长城、泛海建设等上市公司。长城、泛海建设等上市公司。 亚泰集团的公告亚泰集团的公告 1818日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官日，面对清算征收土地增值税的巨大影响，国税总局在官 方网站发布名为方网站发布名为土地增值税并非新税种土地增值税并非新税种的主题文章，强的主题文章，强 调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，调：征税办法在各地早已执行，且按照相关条例，土地增值土地增值 税并非对所有转让项目征收而税并非对所有转让项目征收而且且有相应的免征和减征条款有相应的免征和减征条款。 同时也不会加重购房者的经济负担同时也不会加重购房者的经济负担。 187187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求各大媒体各大媒体 报纸报纸 1 1 陈则明陈则明 （上海社科学院房地产业研究中心学术部（上海社科学院房地产业研究中心学术部 主任博士）主任博士）. . 理性看待土地增值税理性看待土地增值税N. N. 新京报新京报, 2007. , 2007.
