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1、鸿翔花园商场 定位及营销推广报告深圳中原物业顾问有限公司*1中原地产鸿翔商场项目组前言中原介入策划鸿翔花园商场以来，对整个项目商场的前期定位、规划建议、业态分布、招商建议等方面进行了大量的工作，现将前阶段的工作进行阶段性总结，并对本项目的包装推广、销售、招商。Date2中原地产鸿翔商场项目组市场篇Date3中原地产鸿翔商场项目组第一部分 项目周边市场情况Date4中原地产鸿翔商场项目组松园路在传统上不属于城市的商业中心 。1. 区域商业情况小结： 因此传统的服装、百货等购物类商业不适合 本项目，本项目商业宜走特色化的商业业态 。Date5中原地产鸿翔商场项目组松园路主要以餐饮及娱乐较为发达 。
2、小结：本区域传统上餐饮业尤为兴旺，周边是深圳市 场最早的食街之一，在罗湖一带的老居民具备 一定的知名度。Date6中原地产鸿翔商场项目组小结：本项目规模中等、无地铁支持，因此本区域的 商业较难辐射到全市范围，而如果走特色化的 经营配合，则可以吸引其它区域的消费者。如定位为传统商业，难以辐射全市。Date7中原地产鸿翔商场项目组小结：项目所处区域属于传统住宅区，住宅密度高，人口集 中，有较强的日常消费力。周边有八卦岭的好又多、宝安南路的岁宝百货、园岭 的新一佳、沃尔玛等，虽面积规模较小，但经营均较 为理想。超市具有生存的空间，但宜搭配相关 的业态互补。Date8中原地产鸿翔商场项目组专业市场的风
3、险较大，同时不适合本 项目。本项目距离笋岗物流园较近，物流园主要以专业 市场为主，而专业市场所需的便利交通配套，本 项目难以支持专业市场的发展，同时专业市场的 形象档次会对住宅造成较大的影响，因此专市性 的市场不适合本项目。Date9中原地产鸿翔商场项目组总结1、品牌佳的知名超市应是本项目商业的一大主要功能。 2、除超市有生存空间外，传统的购物类商业难以支持本 项目的经营。 3、专业市场开发的道路不适合本项目。 4、宜结合本区域的经营传统，特色性的商业发展应是本 项目的方向。Date10中原地产鸿翔商场项目组定位篇Date11中原地产鸿翔商场项目组定位前提1、弥补市场空白 2、经济效益、社会效
4、益双丰收 3、良好的可持续经营发展空间。Date12中原地产鸿翔商场项目组深圳市大型集购物、休闲、娱乐、 文化、旅游为一体的商业中心项目定位：以超市为经营及人流的基础，打造深圳最具有特色 的休闲娱乐新天地，也就是打造属于深圳的“上海新 天地”Date13中原地产鸿翔商场项目组深圳新天地 或 红岭新天地项目命名建议 ：Date14中原地产鸿翔商场项目组建议本项目分为三大区域：项目功能定位：Date15中原地产鸿翔商场项目组超市区Date16中原地产鸿翔商场项目组休闲酒吧区街铺首层内铺露天内商业街Date17中原地产鸿翔商场项目组餐饮娱乐区 （二、三楼）Date18中原地产鸿翔商场项目组针对本项目
5、的实际情况，分析项目所处的区域， 中原认为本项目的消费者定位为两个辐射圈：第一辐射圈： 松园路、园岭、八卦岭、笋岗、宝安南等片区 的社区居民。适合业态：超市消费者定位 ：Date19中原地产鸿翔商场项目组第二辐射圈： 罗湖、福田区的特定消费群适合业态：餐饮、咖啡、娱乐、休闲等消费者定位 ：Date20中原地产鸿翔商场项目组超市区建议引进知名品牌连锁超市：如家乐福、万佳 百货等。规划位置：负一层约10000平方米首层约5000平方米左右Date21中原地产鸿翔商场项目组休闲酒吧区建议引进主要国外、香港、深圳、上海知名的 品牌餐饮、酒吧、咖啡连锁，如肯德基、麦当 劳、星巴克、品上品咖啡、KOSMO
6、咖啡等。同时部分知名的时尚特色业态，如时尚服装、 特色工艺品等休闲类业态，符合都市人追求时 尚、潮流的需求。具体业态建议参考上海新天地Date22中原地产鸿翔商场项目组特色建议*23中原地产鸿翔商场项目组1、打造项目休闲 、时尚、特色的 消费环境，以硬 件的特色性吸引 商家及消费者， 如上海新天地宣 扬的是老上海建 筑“石库门”的特 色及老上海的文 化。Date24中原地产鸿翔商场项目组2、 建议本项目以特色 的滨海文化特色为主， 打造亚洲滨海休闲文化 氛围，建议在园林、广 场、硬件装修上结合法 国的浪漫情调。（如超 市的招商引入家乐福， 本项目则更具有法国情 调的概念）Date25中原地产鸿
7、翔商场项目组3、 通过营造本项目内商业街的水景，打造深圳 最具特色的水景法国风情街，营造项目经营的景 观特色。Date26中原地产鸿翔商场项目组4、街铺的外围 走廊的环境特 色设计，也可 为项目增加经 营特色。特色建议：Date27中原地产鸿翔商场项目组5、引入各国风情的餐饮及休闲特色，如日本 的寿司店、巴西的特色烤肉等，作为项目的 国际性商业特色。特色建议：Date28中原地产鸿翔商场项目组露天商业街包装建议：为打造本商业街的特色，营造项目的亮点，建 议将本露天商业街单独包装定位，建议定位为：深圳首个水景法国风情咖啡酒吧街Date29中原地产鸿翔商场项目组露天商业街命名建议：九里香堤咖啡香街
8、Date30中原地产鸿翔商场项目组为了打造本项目住宅及商业的特色，建议 此部分街铺先招商，后销售，以保障项目的 特色。租售建议：部分铺位先招商，后销售 其它铺位直接销售，作引导性经营Date31中原地产鸿翔商场项目组餐饮娱乐区（二、三楼）建议引进知名中式酒楼及娱乐商家，如海港大酒 楼、钱柜（卡拉OK）等具知名度的商家。Date32中原地产鸿翔商场项目组区域位置及面积积拟拟引入商家租售方式超市区负负一层约层约 10000M2及首层层 5000M2左右家乐乐福或万佳百货货租赁赁休闲闲酒吧区首层层街铺铺，面 积约积约 2000- 3000M2麦当劳劳、面点王、班尼 路、百丽丽等知名商家直接销销售首层
9、层内铺铺，面 积约积约 4000M2餐饮饮酒吧直接销销售首层层室外内商 业业街，面积约积约 1500M2星巴克、品上品咖啡、 KOSMO咖啡先招商后销销售餐饮饮娱乐娱乐 区商场场二、三楼 ，面积约积约 4000M2海港大酒楼、钱钱柜等租赁赁Date33中原地产鸿翔商场项目组经营管理建议建议发展商聘请具有管理“上海新天地”的 商业精英对本项目进行商业管理，对投资 者及商家将具有强大的信心。Date34中原地产鸿翔商场项目组营销推广篇Date35中原地产鸿翔商场项目组营销推广主线：打造功能齐全及经营富有特色的社区购物中心，以特色、主题性的包装定位，给投资者强大的投资信心，使本项目迅速成为市场的焦点
10、。Date36中原地产鸿翔商场项目组项目特色建议1、以商家品牌提升项目的档次及形象，如家乐 福、肯德基、星巴克等知名商家。2、 “全天候商业街”概念3、深圳唯一水景休闲商业街4、特色化的定位：“深圳新天地”Date37中原地产鸿翔商场项目组项目销售前提条件1、大商家的招商引进，落实品牌超市进驻 。 2、商铺划分 3、预售证 4、销售资料的准备 5、主体施工进度 6、法律文件及按揭落实。Date38中原地产鸿翔商场项目组入市时机评估 整体经济氛围； 房地产销售旺季、淡季； 项目所在区域及相关概念炒作的时机； 楼盘自身时机； 各种房地产盛会； 竞争对手的动作Date39中原地产鸿翔商场项目组街铺销
11、售时机建议建议2004年8月份开始积累客户 项目已封顶 工程形象较佳 裙楼的外立面及街铺间隔施工完成 利用住宅的火爆销售带动街铺的销售建议2004年10月份正式销售Date40中原地产鸿翔商场项目组内铺销售时机建议建议2005年4月份销售 内铺的投资客对于现楼的信心较大，因此建议内铺的入市时间为接近入伙前后。 住宅的销售已接近尾声，集中火力主推商场内铺有利于项目的形象建立。Date41中原地产鸿翔商场项目组招商时机建议超市：根据超市一般在选址的要求，超市的招商宜在项目开始时介入招商，可针对超市的技术要求进行工程调整，因此超市宜尽快开展。目前本项目超市的招商情况，超市的招商已取得了较理想的进展。
12、Date42中原地产鸿翔商场项目组招商时机建议肯德基或麦当劳：建议在确定知名超市进驻后，开展对肯德基或麦当劳 的招商工作，以利于未来住宅及商铺的销售。内铺其它商家招商：考虑内铺及街铺主要以销售为主，针对内铺的小商户 招商宜安排到商场开业前3个月左右。Date43中原地产鸿翔商场项目组招商建议第一批进驻的商家非常重要首批进驻的商家对项目的成功开发极为重要， 因此对于有品牌号召力的商家宜以特殊优惠招 商。Date44中原地产鸿翔商场项目组招商时机建议内商业街招商：考虑到内商业街主要以咖啡厅、酒吧、西餐等特定业 态为主，建议招商的时间为商场交付使用前的5个月 左右。餐饮及娱乐招商：餐饮及娱乐商家需要的面积一般较大，决策及考察的 时间一般历时较长，因此，建议在2005年5月份左右 开展招商。Date45中原地产鸿翔商场项目组
