资产评估课件第一章

《资产评估课件第一章》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估课件第一章（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 资 产 评 估苏 丽 娟 重庆大学城市科技学院重庆大学城市科技学院课 程 主 要内容资产评估理论资产评估方法资产评估实务资产评估重庆大学城市科技学院资 产 评 估 实 务资产评估程序各类资产评估资产评估报告机器设备评估 房地产评估 无形资产评估 企业价值评估等重庆大学城市科技学院第一章 总论第一节 资产评估及其特点 第二节 资产评估的假设与原则 第三节 评估目的和价值类型 第四节 资产评估与会计和审计的关系 重庆大学城市科技学院第一节 资产评估及其特点一、资产评估的定义（一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产 评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照 相关程序，选择适当

2、的价值类型，运用科学方法 ，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的 行为和过程。重庆大学城市科技学院（二）资产评估要素 1.评估假设假设对任何学科都是重要的，相应的理论观念和方法 都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科 一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件 之上的。 2.评估原则资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业 务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互 关系。 3.评估的依据指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、 重大合同协议等。 4.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序 是保证资产评估质量的重要手段。 重庆大学城

3、市科技学院5.评估的主体指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作 得以进行的重要保证； 6.评估的客体指资产评估的对象，它是对资产评估内容上 的界定； 7.评估基准日：确定资产价值的基准时间。重庆大学城市科技学院8.评估的（特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果 的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或 间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和 方法的选择。 9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的 选择具有约束性。 10.资产评估方法：确定资产评估价值的手段和途径。重庆大学城市科技学院资产评估的要素是一个有机组成的整体，它 们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，

4、而且它 们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重 要条件。重庆大学城市科技学院二、资产评估的客体 （一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或 控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的 经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市 场交换价值的所有实物和无形的权利。重庆大学城市科技学院（二）资产的基本特征1.必须是经济主体拥有或者控制的。2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可 望给经济主体带来现金流入的资源。3.资产能够以货币计量。 重庆大学城市科技学院（三）资产的分类 1.按资产存在形态分类有形资产是指那些具有实体形态的资产。无形资产是指那些没有物质形态而以某种特 殊权

5、利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的 资产。 2.按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系可以分为经营性资 产和非经营性资产。经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资 产和无效资产 重庆大学城市科技学院（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和 不可确指的资产。（2）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉 以外都是可确指的资产；（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单 独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商 誉）。 3.按资产能否独立存在分类重庆大学城市科技学院商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、 生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰 富、技术先进等原因，能获得

6、的投资收益率高于 一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能 脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确 指的资产。 重庆大学城市科技学院4.按资产是否具有综合获利能力分类（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为 单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获 利能力的资产综合体。重庆大学城市科技学院（2）单项资产和整体资产的关系企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的 汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值 的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作 为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估 价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还 包括不可

7、确指的资产，即商誉的价值。重庆大学城市科技学院（四）资产的价格和价值1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交 易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付 或收到的货币数额。 2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事 实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的 时间内对商品、服务价值的估计。3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而 不是评估对象的实际成交价格。 重庆大学城市科技学院三、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担 的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类： （1）评估：类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资 产评估。 （

8、2）评估复核：指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评 判分析和再评估。（3）评估咨询：它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见 ，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式 、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可 行性研究等。重庆大学城市科技学院2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估 准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度， 资产评估又可分为：（1）完全资产评估 严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。（2）限制性资产评估 没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评 估，需要做更为详尽的说明和披露。重庆大学城市科技学院3.从资产评估对象的构成和获利能

9、力的角度，资产 评估还可分为（1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估 。（2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具 有的整体生产能力或获利能力的评估。重庆大学城市科技学院（二）资产评估的特点1.市场性（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场 条件对资产价值作出评定估算和报告。（2）评估结果经得起市场检验。 重庆大学城市科技学院2.公正性（1）定义：公正性是指资产评估行为服务于资产业务的 需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方 的需要。（2）公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程 进行的.具有公允的行为规范和业务规范，这是公 正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业

10、务没有利害关 系的第三者，这是公正性的组织基础。 重庆大学城市科技学院3.专业性（1）从事资产评估业务的机构应由一定数量 和不同类型的专家及专业人士组成。（2）评估机构及其评估人员对资产价值的估 计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上 。 4.咨询性（1）资产评估结论是为资产业务提供专业化 估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。（2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求 负责，而不对资产业务定价决策负责。 重庆大学城市科技学院（一）资产评估功能最基本的内在功效和能力：评价和评值 （二）资产评估的基本作用 1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化 估价意见，该意见本身并无强制执

11、行的效力。 2.管理的作用特定历史时期的特定作用，此作用现在已经 消失。 3.鉴证的作用鉴证包含鉴别和举证两个部分。 资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。四、资产评估的功能和作用重庆大学城市科技学院第二节 资产评估的假设与原则 一、资产评估假设 资产评估的假设中最重要的基本假设有：交 易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假 设。重庆大学城市科技学院（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本 的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已 经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交 易条件等模拟市场进行估价。2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件（2）限定了资产评

12、估的外部环境：资产是被 置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立 的进行资产评估。重庆大学城市科技学院（二）公开市场假设1.含义：（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开 市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行 交易。（2）公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自 愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够 市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都 是在自愿的、理智的，而非强制或者不受限制的 条件下进行的。重庆大学城市科技学院（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务 确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场

13、行 情决定，而不是由个别交易决定。 重庆大学城市科技学院2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛 或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市 场假设进行评估3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是 以公开市场假设为基本参照。 重庆大学城市科技学院（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用 状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其 次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态 的资产还将继续使用下去。 重庆大学城市科技学院2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估 资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常 是有限制的，他只对特定的买者或者卖者

14、是公平 合理的3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用 重庆大学城市科技学院（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出 售或快速变现条件的假定说明清算评估值通常要低于公开市场假设和持续 使用假设前提下同样资产的评估值。 重庆大学城市科技学院二、资产评估的原则 （一）资产评估工作原则1.独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任 何的利益关系独立性原则包含两层含义（1）评估机构的独立性（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚 持独立的第三者地位。重庆大学城市科技学院2.客观公正性原则客观公正性原则要求资产评估工作实事求是 ，尊重客观实际。 3.科学性原则科学

15、性原则要求资产评估机构和评估人员必 须：（1）遵循科学的评估标准（2）以科学的态度制定评估方案（3）采用科学的评估方法进行资产评估。 重庆大学城市科技学院（二）资产评估经济技术原则在资产评估执业过程中的一些技术规范和业 务准则。1.预期收益原则资产价值的高低主要取决于给他的所有者预 期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提重庆大学城市科技学院2.贡献原则（1）是预期收益原则的一种具体化（2）主要适用于构成某整体资产的各组成要素 资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资 产将蒙受的损失。重庆大学城市科技学院3.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同 使用价

16、值和质量的商品，应有大致相同的交换价 值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选 择价格较低者。这是市场法评估的理论基础 重庆大学城市科技学院4.供求原则假定在其他条件不变的前提下，商品价格随 着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充5.评估时点原则评估基准日为资产评估提供了一个时间基准 。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评 估值就是评估基准日的资产价值 。重庆大学城市科技学院第三节 评估目的和价值类型 一、资产评估目的 （一）资产评估目的分类1.资产评估目的分为：一般目的和特定目的一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般 目的的具体化。 重庆大学城市科技学院2.资产评估一般目的（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目 标是由资产评估的性质及其基本功能决定的（2）如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估 的特殊需求，资产评估所要实现的一般目的只能 是资产在评估时点的公允价值。（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产 所面临的市场条件相吻合，并且没有损害每个当 事人的合法权益，亦没有损害他人的利益 重庆大