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1、第十二章第十二章 案例二:广西贵港案例二:广西贵港 市桂花大酒店项目可行性市桂花大酒店项目可行性 研研 究与经济分析究与经济分析第一节第一节 总总 论论v一、项目概况v1)项目名称、建设地址、建设规模及内容v2)建设单位名称、法定地址、法定代表、主管单位名称v3)项目宗旨v贵港市作为地处广西中东部地区的地级市,又是我区交通枢纽城市 ,城市及周边的旅游资源十分丰富,旅游前景十分看好,有广阔的 客源基础。建设桂花宾馆,将促进贵港市旅游业的发展,完善贵港 市服务设施,提高服务设施标准,扩大贵港市的知名度,对地方的 经济发展起到良好的促进作用。v二、项目编制依据v项目编制有以下三个依据。v(1)广西区
2、计委桂计基字1999号文关于广西贵港市桂花大酒店项 目建议书的批复。v(2)广西旅游规划设计院和广西贵糖(集团)股份有限公司 1999 年 4 月编制的广西贵港市桂花大酒店项目建议书。v(3)广西贵糖(集团)股份有限公司关于编制广西贵港市桂花大酒店 项目可行性研究报告的委托书。v三、项目背景及由来v1)世界旅游业发展前景v2)中国旅游业飞速发展,是世界上旅游增长最快的国家之一v3)旅游业是广西国民经济中的特色产业、优势产业和形象产业v4)贵港市确定把旅游业作为重要产业来发展v四、项目研究指导思想v贯彻执行自治区党委、政府提出的把广西的旅游业作为支柱产业来培 养,作为新的经济增长点来抓,尽快建成
3、旅游先进省区的战略决策, 以旅游市场为导向,以旅游资源为依托,树立适度超前观念,项目要 面向21世纪需要,建设布局和规模与贵港市城市总体规划要求相适应 ,要实施高起点、高品质、高效益战略,要以完善的设施、先进的酒 店管理手段,以一流的服务,为客人创造特色环境。通过完善的经营 手段,创造鲜明的、特色的诱人的实力,使整个项目创出最佳的投入 产出效益。v五、项目研究范围v本可行性研究报告对项目建设的必要性、旅游市场、建设条件、建设 项目的总体设计、投资估算及资金的筹措进行了全面的调查研究和充 分的论证,对项目的建设规模、实施计划及经济效益等进行了全面的 分析比较,并充分听取了各方面的意见,现已编制成
4、文,可提交有关 部门评估论证并供决策者决策。v六、主要技术经济指标v七、项目评价和建议第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性v一、广西建设旅游先进省区的要求v广西是我国的旅游资源大省,又具有沿海沿边、邻近港澳、面向东 南亚、背靠大西南的区位优势,是连结大西南与东南亚的枢纽,是 理想的区域性旅游枢纽。随着旅游开发向深度和广度发展,许多旅 游资源优势正逐渐转化为经济优势,潜在的区位优势也日益转化为 现实优势。v自治区党委、政府提出要把广西建设成特色鲜明、设施完善、服务 一流、驰名中外的旅游先进省区。其中基本标准之一是各类旅游服 务设施完善、先进,形成行、游、住、食、购、娱相配套的综合产 业
5、体系。在1999年全区旅游工作会议上,自治区政府对旅游涉外饭 店管理和建设工作部署为:加快全区旅游涉外饭店的星级评定工作 ,尽快结束我区部分地市尚无星级饭店的历史,争取2000年全区星 级饭店突破100家,涉外饭店突破200家,使我区的饭店业发展与旅 游业发展水平相适应。v二、贵港市经济发展的需要v旅游业是一种全球性的社会及经济现象,是一业带来百业兴的朝阳产 业,也是一种新兴的、生命力极强的支柱产业。由于旅游业在第三产 业中的重要地位,对驱动和刺激第三产业诸多行业的发展起到推波助 澜的作用,也是第三产业蓬勃发展的动力源泉,并可为社会提供大量 的就业机会,具有显著的经济效益与社会效益。新兴的地级
6、市贵港市 不但旅游资源丰富独特,而且区位优势明显,大力发展旅游业,对于 促进第三产业的发展、促进全市产业结构调整、促进全市经济社会发 展都具有积极的意义。v旅游饭店是旅游产业的四大支柱之一。饭店的规模、档次、管理和服 务水平,是一个地区旅游业发展的重要标志;一个或若干个高档次、 有特色的饭店,也是一个城市和地区的标志性建筑,体现出该城市的 社会经济文化水平和对外开放程度。因此,对于新兴的港口城市 贵港市来说,目前上马建设一家上档次的星级宾馆,不但有利于促进 旅游业的发展,带动交通运输、对外贸易等相关产业,而且可以提高 贵港市的知名度,树立贵港市的新形象,为全市的经济社会发展提供 更好的服务。v
7、三、企业经济发展需要v广西贵糖(集团)股份有限公司是目前全国规模最大的甘蔗化工企业, 被认定为国家大型一级企业,公司现有在职员工 3800 人,占地面积1.5 平方公里,是集制糖、炼糖、造纸、水泥、化工等多功能于一 体的资源综合利用型先进企业,被国务院列为全国百家建立现代企 业制度试点单位和广西企业改革整顿重点企业。截至1998年4月30 日,公司总资产为83 695万元,净资产为26 017万元。1998年11月 11日,贵糖股票在深圳证券交易所隆重上市,是中国制糖业最早的 上市公司之一。贵糖公司涉足经济发展前景较好的旅游业领域,经 营上档次、有规模的贵港首家星级旅游饭店,对于公司扩大业务范
8、 围,适应经济发展需要,进行产业结构的合理调整,提高企业知名 度,树立企业形象,促进贵糖公司发展成为以甘蔗生物化工为主导 的多产业、多功能、农工贸一体化的国际大型企业集团有深远意义 。第三节第三节 旅游客源市场分析及预测旅游客源市场分析及预测v一、旅游业发展前景分析v1)世界旅游业发展前景v2)中国旅游业发展前景v3)广西旅游业发展前景v4)贵港市旅游业发展前景v二、旅游客源市场分析v1. 国内客源市场v2. 海外客源市场v三、贵港市旅游饭店需求分析v1998年,贵港市各县市区共有旅游涉外饭店11家,客房数993间,床 位数2240张,客房出租率54%。其中,贵港城区有7家,客房数519间 ,
9、床位数1151张。全市目前尚未有一家星级宾馆,所有的涉外饭店均 为地级贵港市成立以前所建,硬件设施差,规模相对较小,管理人员 水平差,服务人员素质低,甚至由于老化的原因,一些涉外饭店已经 达不到基本要求,更谈不上有能力接待贵宾、豪华旅游团。在贵港城 区建设一家有规模、上档次的星级涉外饭店迫在眉睫。v随着地级贵港市的国民经济和旅游业的发展,需创造条件方便人们的 居住、消费、文化、娱乐和社会活动,需提供场所和服务条件,方便 企业的生产、交换、贸易、金融、运输和信息活动。宾馆作为旅游业“ 六大要素”的一部分,是集住宿、餐饮、娱乐和购物于一体的接待服务 企业。目前,贵港市旅游涉外饭店的各项指标远远低于
10、全区平均水平 及周边兄弟地市水平,这与新兴地级贵港市的经济社会发展是极不相 称的,随着旅游业的发展,适当建设23家中档星级旅游饭店是很有 必要的。第四节第四节 建设地址及建设条件建设地址及建设条件v一、建设地址v二、自然条件v三、社会经济条件v贵港市总人口为429万余人,少数民族以壮族、瑶族人口居多,壮族 约50余万人,瑶族约3万人,非农业人口50余万人,全市工农业比 较发达。贵港市气候温和,雨量充沛,土地肥沃,适于农作物和林 木生长,是广西主要粮食、糖产区之一。本市的工业主要有制糖、 造纸、化工、酿酒、饲料、化肥、建材、食品、机械修造、冶炼、 塑料、皮革、制药等行业,其中贵糖(集团)股份公司
11、已从单一的制糖 厂发展为生产糖、纸、酒精、水泥、煤渣砖、回收碱、轻质碳酸钙 、混凝土减水剂等综合利用的大型企业。v贵港市乡镇企业近年来高速发展,主要行业有种养业、建材、化工、 陶瓷、采掘、机械修造、加工、食品、造纸、纺织、编织、建筑、烟 花炮竹、交通运输、商业及饮食服务业等,乡镇企业已成为贵港市社 会经济的一支重要力量,取得了明显的经济效益和社会效益。v四、区位条件v五、旅游资源条件v贵港市历史文化源远流长,优越的自然环境和历史条件孕育出了类型 众多、特色鲜明的自然景观和人文景观,旅游资源品位高,综合性强 。市内旅游资源拥有桂平西山(国家级风景名胜区)、太平天国金田起义 地址(全国重点文物保护
12、单位)和龙潭国家森林公园等3处国家级旅游资 源,以及南山东湖等6处自治区风景名胜区和重点文物保护单位。 自然景观类型多样,特色鲜明,市境内发育众多的不同的地质地貌, 构成了各具特色的山地风光;人文景观知名度高,久负盛名,市境内 拥有一批著名的革命纪念地、历史遗址、古建筑、寺庙和摩崖石刻, 具有很高的旅游和历史研究价值。自然景观与人文景观在空间上紧密 结合、交相辉映。森林资源丰富,珍稀生物众多,龙潭国家森林公园 生长着成片的我国一级保护植物桫椤和二级保护植物园子荷、紫荆木 等,还有国家一级保护动物瑶山鳄蜥和二级保护动物大鲵等。v六、建设用地条件v贵港宾馆建设地址位于贵港市的世纪广场旁边,南为南梧
13、公路,东为 环城五路,北为贵糖仓库,西为金融广场,附近有市政中心、市政广 场、市民广场、金融大厦,是未来贵港市的行政中心和市民活动的主 要地点。用地四周都毗邻城市道路,用地商业价值高,场地已三通一 平,城市供水、供电及排水的设施已具备,建设条件良好。v七、外部协作条件v1)供电v2)供水第五节第五节 项目建设方案项目建设方案v一、项目建设基本原则v1)以市场为导向v2)以经济效益为中心v3)突出特色的原则v4)合理的档次结构v二、性质v贵港桂花宾馆以接待区内外会议、公务、商务游客、国内外观光旅 游团队为主,是设施完善、服务一流的星级宾馆。v三、总平面布置v四、建筑设计v1)平面布置v2)建筑立
14、面设计v3)装修标准v4)建设规模v五、建筑结构v六、给排水设计v1)水源为城市自来水v2)给水系统v3)消防给水v4)热水系统v5)排水系统v七、电气设计v八、暖通设计v1)设计范围v2)室内主要计算参数(夏季)v(1)室外主要计算参数:v(2)室内设计参数:v(3)所有空调场所其人员活动区内设计风速不大于0.3m/s。v3)空调系统设计v(1)空调冷冻站:v(2)空调冷冻水系统:v(3)空调冷却水系统:v(4)空调内系统:v4)通风、排气系统v5)防排烟系统v6)设备控制v7)消声隔板v九、消防设计v十、环境保护v1)排烟v2)固体废弃物v3)噪声v十一、节能v1)给排水方面v2)配电方面
15、v3)暖通方面v4)建筑内外墙v十二、易耗物品供应第六节第六节 管理机构设置和劳动定员管理机构设置和劳动定员v一、管理机构设置v本项目实行董事会决策下的总经理负责制,设总经理1人,副总经理 4人,总经理由董事会聘任,副总经理由总经理聘任,总经理直接对 董事会负责。v二、员工人数v三、员工来源及培训第七节第七节 项目建设实施计划项目建设实施计划v本项目前期准备工作为4个月。v1999年5月8月项目建议书,项目可行性研究报告设计方案招标, 及施工图纸设计,施工单位招标。v1999年9月2000年6月,土建工程10个月。v2000年4月2000年12月,酒店装修,设备安装调试,8个月。v2000年6
16、月2000年12月,酒店员工招工培训,7个月。v2001年1月试营业。v本项目启动至试营业,总工期为20个月。第八节第八节 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措v一、投资估算v根据本项目的建设规模、技术方案以及具体实际情况,本项目的投资 估算范围为工程费用、其他费用、预备费、固定资产投资调节税、贷 款利息和流动资金6个主要部分。v二、估算依据说明v(1)工程费用:含有土建工程2万m2,给排水工程、电气工程、空调 工程等设备费用。v(2)其他费用:含有土地征用费、电贴费、水增容费、市政建设配 套费、公共消防配套费和勘察设计费。v(3)固定资产投资方向调节税,广西税法规定按投资额的15%计算 。v(4)本项目从银行贷款利率按7.20%计算。v三、资金筹措v本项目的建设资金筹措由贵糖(集团)股份公司负责。第九节第九节 财财 务务 评评 价价v一、财务评价条件v1)项目计算期v2)成本和费用估算v3)外购材料v4)外购动力v5)外购燃料v6)员工工资v7)折旧费v8)维修费v