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1、第十二章第十二章 案例二：广西贵港案例二：广西贵港 市桂花大酒店项目可行性市桂花大酒店项目可行性 研研 究与经济分析究与经济分析第一节第一节 总总 论论v一、项目概况v1)项目名称、建设地址、建设规模及内容v2)建设单位名称、法定地址、法定代表、主管单位名称v3)项目宗旨v贵港市作为地处广西中东部地区的地级市，又是我区交通枢纽城市 ，城市及周边的旅游资源十分丰富，旅游前景十分看好，有广阔的 客源基础。建设桂花宾馆，将促进贵港市旅游业的发展，完善贵港 市服务设施，提高服务设施标准，扩大贵港市的知名度，对地方的 经济发展起到良好的促进作用。v二、项目编制依据v项目编制有以下三个依据。v(1)广西区
2、计委桂计基字1999号文关于广西贵港市桂花大酒店项 目建议书的批复。v(2)广西旅游规划设计院和广西贵糖(集团)股份有限公司 1999 年 4 月编制的广西贵港市桂花大酒店项目建议书。v(3)广西贵糖(集团)股份有限公司关于编制广西贵港市桂花大酒店 项目可行性研究报告的委托书。v三、项目背景及由来v1)世界旅游业发展前景v2)中国旅游业飞速发展，是世界上旅游增长最快的国家之一v3)旅游业是广西国民经济中的特色产业、优势产业和形象产业v4)贵港市确定把旅游业作为重要产业来发展v四、项目研究指导思想v贯彻执行自治区党委、政府提出的把广西的旅游业作为支柱产业来培 养，作为新的经济增长点来抓，尽快建成
3、旅游先进省区的战略决策， 以旅游市场为导向，以旅游资源为依托，树立适度超前观念，项目要 面向21世纪需要，建设布局和规模与贵港市城市总体规划要求相适应 ，要实施高起点、高品质、高效益战略，要以完善的设施、先进的酒 店管理手段，以一流的服务，为客人创造特色环境。通过完善的经营 手段，创造鲜明的、特色的诱人的实力，使整个项目创出最佳的投入 产出效益。v五、项目研究范围v本可行性研究报告对项目建设的必要性、旅游市场、建设条件、建设 项目的总体设计、投资估算及资金的筹措进行了全面的调查研究和充 分的论证，对项目的建设规模、实施计划及经济效益等进行了全面的 分析比较，并充分听取了各方面的意见，现已编制成
4、文，可提交有关 部门评估论证并供决策者决策。v六、主要技术经济指标v七、项目评价和建议第二节第二节 项目建设的必要性项目建设的必要性v一、广西建设旅游先进省区的要求v广西是我国的旅游资源大省，又具有沿海沿边、邻近港澳、面向东 南亚、背靠大西南的区位优势，是连结大西南与东南亚的枢纽，是 理想的区域性旅游枢纽。随着旅游开发向深度和广度发展，许多旅 游资源优势正逐渐转化为经济优势，潜在的区位优势也日益转化为 现实优势。v自治区党委、政府提出要把广西建设成特色鲜明、设施完善、服务 一流、驰名中外的旅游先进省区。其中基本标准之一是各类旅游服 务设施完善、先进，形成行、游、住、食、购、娱相配套的综合产 业
5、体系。在1999年全区旅游工作会议上，自治区政府对旅游涉外饭 店管理和建设工作部署为：加快全区旅游涉外饭店的星级评定工作 ，尽快结束我区部分地市尚无星级饭店的历史，争取2000年全区星 级饭店突破100家，涉外饭店突破200家，使我区的饭店业发展与旅 游业发展水平相适应。v二、贵港市经济发展的需要v旅游业是一种全球性的社会及经济现象，是一业带来百业兴的朝阳产 业，也是一种新兴的、生命力极强的支柱产业。由于旅游业在第三产 业中的重要地位，对驱动和刺激第三产业诸多行业的发展起到推波助 澜的作用，也是第三产业蓬勃发展的动力源泉，并可为社会提供大量 的就业机会，具有显著的经济效益与社会效益。新兴的地级
6、市贵港市 不但旅游资源丰富独特，而且区位优势明显，大力发展旅游业，对于 促进第三产业的发展、促进全市产业结构调整、促进全市经济社会发 展都具有积极的意义。v旅游饭店是旅游产业的四大支柱之一。饭店的规模、档次、管理和服 务水平，是一个地区旅游业发展的重要标志；一个或若干个高档次、 有特色的饭店，也是一个城市和地区的标志性建筑，体现出该城市的 社会经济文化水平和对外开放程度。因此，对于新兴的港口城市 贵港市来说，目前上马建设一家上档次的星级宾馆，不但有利于促进 旅游业的发展，带动交通运输、对外贸易等相关产业，而且可以提高 贵港市的知名度，树立贵港市的新形象，为全市的经济社会发展提供 更好的服务。v
7、三、企业经济发展需要v广西贵糖(集团)股份有限公司是目前全国规模最大的甘蔗化工企业， 被认定为国家大型一级企业，公司现有在职员工 3800 人，占地面积1.5 平方公里，是集制糖、炼糖、造纸、水泥、化工等多功能于一 体的资源综合利用型先进企业，被国务院列为全国百家建立现代企 业制度试点单位和广西企业改革整顿重点企业。截至1998年4月30 日，公司总资产为83 695万元，净资产为26 017万元。1998年11月 11日，贵糖股票在深圳证券交易所隆重上市，是中国制糖业最早的 上市公司之一。贵糖公司涉足经济发展前景较好的旅游业领域，经 营上档次、有规模的贵港首家星级旅游饭店，对于公司扩大业务范
8、 围，适应经济发展需要，进行产业结构的合理调整，提高企业知名 度，树立企业形象，促进贵糖公司发展成为以甘蔗生物化工为主导 的多产业、多功能、农工贸一体化的国际大型企业集团有深远意义 。第三节第三节 旅游客源市场分析及预测旅游客源市场分析及预测v一、旅游业发展前景分析v1)世界旅游业发展前景v2)中国旅游业发展前景v3)广西旅游业发展前景v4)贵港市旅游业发展前景v二、旅游客源市场分析v1. 国内客源市场v2. 海外客源市场v三、贵港市旅游饭店需求分析v1998年，贵港市各县市区共有旅游涉外饭店11家，客房数993间，床 位数2240张，客房出租率54%。其中，贵港城区有7家，客房数519间 ，
9、床位数1151张。全市目前尚未有一家星级宾馆，所有的涉外饭店均 为地级贵港市成立以前所建，硬件设施差，规模相对较小，管理人员 水平差，服务人员素质低，甚至由于老化的原因，一些涉外饭店已经 达不到基本要求，更谈不上有能力接待贵宾、豪华旅游团。在贵港城 区建设一家有规模、上档次的星级涉外饭店迫在眉睫。v随着地级贵港市的国民经济和旅游业的发展，需创造条件方便人们的 居住、消费、文化、娱乐和社会活动，需提供场所和服务条件，方便 企业的生产、交换、贸易、金融、运输和信息活动。宾馆作为旅游业“ 六大要素”的一部分，是集住宿、餐饮、娱乐和购物于一体的接待服务 企业。目前，贵港市旅游涉外饭店的各项指标远远低于
10、全区平均水平 及周边兄弟地市水平，这与新兴地级贵港市的经济社会发展是极不相 称的，随着旅游业的发展，适当建设23家中档星级旅游饭店是很有 必要的。第四节第四节 建设地址及建设条件建设地址及建设条件v一、建设地址v二、自然条件v三、社会经济条件v贵港市总人口为429万余人，少数民族以壮族、瑶族人口居多，壮族 约50余万人，瑶族约3万人，非农业人口50余万人，全市工农业比 较发达。贵港市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，适于农作物和林 木生长，是广西主要粮食、糖产区之一。本市的工业主要有制糖、 造纸、化工、酿酒、饲料、化肥、建材、食品、机械修造、冶炼、 塑料、皮革、制药等行业，其中贵糖(集团)股份公司
11、已从单一的制糖 厂发展为生产糖、纸、酒精、水泥、煤渣砖、回收碱、轻质碳酸钙 、混凝土减水剂等综合利用的大型企业。v贵港市乡镇企业近年来高速发展，主要行业有种养业、建材、化工、 陶瓷、采掘、机械修造、加工、食品、造纸、纺织、编织、建筑、烟 花炮竹、交通运输、商业及饮食服务业等，乡镇企业已成为贵港市社 会经济的一支重要力量，取得了明显的经济效益和社会效益。v四、区位条件v五、旅游资源条件v贵港市历史文化源远流长，优越的自然环境和历史条件孕育出了类型 众多、特色鲜明的自然景观和人文景观，旅游资源品位高，综合性强 。市内旅游资源拥有桂平西山(国家级风景名胜区)、太平天国金田起义 地址(全国重点文物保护
12、单位)和龙潭国家森林公园等3处国家级旅游资 源，以及南山东湖等6处自治区风景名胜区和重点文物保护单位。 自然景观类型多样，特色鲜明，市境内发育众多的不同的地质地貌， 构成了各具特色的山地风光；人文景观知名度高，久负盛名，市境内 拥有一批著名的革命纪念地、历史遗址、古建筑、寺庙和摩崖石刻， 具有很高的旅游和历史研究价值。自然景观与人文景观在空间上紧密 结合、交相辉映。森林资源丰富，珍稀生物众多，龙潭国家森林公园 生长着成片的我国一级保护植物桫椤和二级保护植物园子荷、紫荆木 等，还有国家一级保护动物瑶山鳄蜥和二级保护动物大鲵等。v六、建设用地条件v贵港宾馆建设地址位于贵港市的世纪广场旁边，南为南梧
13、公路，东为 环城五路，北为贵糖仓库，西为金融广场，附近有市政中心、市政广 场、市民广场、金融大厦，是未来贵港市的行政中心和市民活动的主 要地点。用地四周都毗邻城市道路，用地商业价值高，场地已三通一 平，城市供水、供电及排水的设施已具备，建设条件良好。v七、外部协作条件v1)供电v2)供水第五节第五节 项目建设方案项目建设方案v一、项目建设基本原则v1)以市场为导向v2)以经济效益为中心v3)突出特色的原则v4)合理的档次结构v二、性质v贵港桂花宾馆以接待区内外会议、公务、商务游客、国内外观光旅 游团队为主，是设施完善、服务一流的星级宾馆。v三、总平面布置v四、建筑设计v1)平面布置v2)建筑立
14、面设计v3)装修标准v4)建设规模v五、建筑结构v六、给排水设计v1)水源为城市自来水v2)给水系统v3)消防给水v4)热水系统v5)排水系统v七、电气设计v八、暖通设计v1)设计范围v2)室内主要计算参数(夏季)v(1)室外主要计算参数：v(2)室内设计参数：v(3)所有空调场所其人员活动区内设计风速不大于0.3m/s。v3)空调系统设计v(1)空调冷冻站：v(2)空调冷冻水系统：v(3)空调冷却水系统：v(4)空调内系统：v4)通风、排气系统v5)防排烟系统v6)设备控制v7)消声隔板v九、消防设计v十、环境保护v1)排烟v2)固体废弃物v3)噪声v十一、节能v1)给排水方面v2)配电方面
15、v3)暖通方面v4)建筑内外墙v十二、易耗物品供应第六节第六节 管理机构设置和劳动定员管理机构设置和劳动定员v一、管理机构设置v本项目实行董事会决策下的总经理负责制，设总经理1人，副总经理 4人，总经理由董事会聘任，副总经理由总经理聘任，总经理直接对 董事会负责。v二、员工人数v三、员工来源及培训第七节第七节 项目建设实施计划项目建设实施计划v本项目前期准备工作为4个月。v1999年5月8月项目建议书，项目可行性研究报告设计方案招标， 及施工图纸设计，施工单位招标。v1999年9月2000年6月，土建工程10个月。v2000年4月2000年12月，酒店装修，设备安装调试，8个月。v2000年6
16、月2000年12月，酒店员工招工培训，7个月。v2001年1月试营业。v本项目启动至试营业，总工期为20个月。第八节第八节 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措v一、投资估算v根据本项目的建设规模、技术方案以及具体实际情况，本项目的投资 估算范围为工程费用、其他费用、预备费、固定资产投资调节税、贷 款利息和流动资金6个主要部分。v二、估算依据说明v(1)工程费用：含有土建工程2万m2，给排水工程、电气工程、空调 工程等设备费用。v(2)其他费用：含有土地征用费、电贴费、水增容费、市政建设配 套费、公共消防配套费和勘察设计费。v(3)固定资产投资方向调节税，广西税法规定按投资额的15%计算 。v(4)本项目从银行贷款利率按7.20%计算。v三、资金筹措v本项目的建设资金筹措由贵糖(集团)股份公司负责。第九节第九节 财财 务务 评评 价价v一、财务评价条件v1)项目计算期v2)成本和费用估算v3)外购材料v4)外购动力v5)外购燃料v6)员工工资v7)折旧费v8)维修费v
