房地产市场分析(房地产开发与经营)

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1、房地产开发与经营 房地产市场分析浙江大学房地产研究中心 浙江大学土木工程管理研究所1案例二：黄山市屯溪新 城项目市场分析及市场 定位资料来源： 浙大房地产研究中心课题广宇 黄山屯溪新城项目市场定位与投 资分析2课题报告内容l报告一：黄山市城市发展战略定位与房地产市场趋 势分析 l报告二：黄山市社会经济发展总量预测及其对项目 的影响分析l报告三：黄山市屯溪区宾馆及餐饮业调研报告l报告四：黄山市屯溪区住宅及商铺调研报告l报告五：浙江衢州市社会经济发展和房地产市场分 析l报告六：黄山市屯溪新城项目市场定位及投资分析3报告一：黄山市城市发展战略 定位与房地产市场趋势分析一、黄山市城市发展战略定位 1、

2、城市发展战略定位的依据分析 2、实现战略的可利用条件分析 3、战略实施中应该加以解决的若干制约因素 二、黄山市房地产市场趋势分析 1、房地产市场尚处于启动阶段 2、商品房供给结构较为合理 3、商品房投资销售趋势逐步升温 4、房地产价格趋势 5、所属区县房地产开发情况4一、黄山市城市发展战略定位l黄山市地处安徽省南部，毗邻江西、浙江，现辖屯 溪区、黄山区、徽州区、歙县、休宁、祁门、黟县 和黄山风景区，总面积为9807平方公里，人口147 万。l黄山市是1987年11月经国务院批准建立的新型旅游 城市，也是中国最具有开发潜力和开发价值的旅游 经济区之一。l屯溪位于安徽省南端，新安江上游的屯溪盆地，

3、与 浙江、江西两省毗邻，面积248.9平方公里，是省辖 黄山市的中心城区，全区辖3个镇2个乡，4个街道 办事处，总人口146907人。 51、城市发展战略定位的依据l由原来的“国家重要的国际性风景、文化旅游 城市，安徽省发展旅游经济的基地，皖南山 区的经济文化中心”转变为“国际性风景与文 化旅游城市，华东地区休闲度假中心，皖南 山区区域中心城市”。 l屯溪区的发展战略定位在于：黄山市市域中 心旅游服务基地，区域内休闲度假胜地，黄 山市行政文化商贸中心，旅游业客运中转中 心，旅游度假区，黄山市会议中心，旅游产 品加工基地，黄山市教育培训基地等。 6（1）黄山市基础资源分析 l自然资源 l全市共拥

4、有国家级和省级重点风景名胜区3处，全国历史文 化名城1座，国家自然保护区4处，国家森林公园3处，国家 重点文物保护单位5处，省级84处。黄山市四季分明，气候 宜人，山场辽阔，生态环境优越，自然资源丰富。 l人文资源 l黄山市历史文化源远流长。古老徽州的山水孕育出独树一 帜的徽州文化体系。其徽商、徽雕、新安画派、新安医学 、徽派盆景、徽派建筑、徽菜、徽剧等经济文化流派无不 博大精深，在中华民族文化历史的长河中彪炳千古。 7（2）黄山旅游发展分析 l黄山市旅游业取得了超常规发展，旅游产业 化格局初步形成，在旅游资源大市向旅游经 济强市的跨越中迈出了坚实的一步。l产业规模不断扩张、产业体系基本健全

5、l旅游市场份额持续增加、社会贡献不断增大 l初步形成了“山上看风景，山下赏文化”的大 旅游格局 。8（3）黄山市城市竞争力分析 l经济实力 l黄山市2000年产业结构为23:31：46，是后工业化的标志 ，但是黄山市实际上处于工业化的初级阶段。实际上黄山 市是一工农业不充分发育而旅游业迅速成长的典型城市。l城市化和国际化 l2000年，黄山市和屯溪区总人口分别为146.67万人和 14.93万人，其中非农人口分别为29.29万人和9.32万人， 城市化率逐年提高。 l在旅游立市战略的指引下，黄山市及屯溪区的国际化步伐 加快，在旅游客源市场方面巩固和增大了港澳台市场，日 本、韩国、东南亚市场不断

6、拓展，欧美、大洋州市场正着 力开发，俄罗斯、印度及中东市场刚启动。 9l科技化和信息化l全市科技水平由“九五”初的全省第13位前移到第 11位。 l居民素质和生活质量 l2000年，黄山市在职职工平均工资为6908元，城 镇居民人均可支配收入5531元，农民人均纯收入 2241元；城乡居民人均储蓄额3934元，年均递增 15.4；城镇居民人均居住面积达到12平方米。 10（4）黄山市（屯溪区）的主要 比较优势 l屯溪区是黄山市的经济、政治、文化中心。l屯溪区在各考核指标上大多居于优势地位，特别在静 态的总量指标上具有明显的主导地位，但是其动态指 标并不十分理想，仅位列第四，表明其他市县的发展

7、速度更快。 全市屯溪区黄山区徽州区全市经济运行 评价考核 结果（位次 ）静态127 动态413 综合314112、实现战略的可利用条件分 析 l黄山“双遗产”的品牌效应l经济社会发展已形成一定基础l主导产业初具规模l重点建设取得显著成果123、战略实施中应该加以解决 的若干制约因素 l交通条件l黄山市没有发达的交通网络系统，没有完善的城镇体系架 构，制约了经济的进一步发展。尤其是旅游的可进入性较 差，城镇人口流动性差。l城市化水平l2000年黄山市城市化水平为25.96，低于全国城市化水平 ，导致整个市场规模小、层次低、无法形成较强的有效需 求来拉动市场。 l资金与人才保有量l与巨大的开发潜力

8、相比，黄山市的资金投入能力有限。各 方面的条件还不足以吸引大批高素质的人才，也就无法形 成黄山市经济社会发展的人力资源基础。13二、黄山市房地产市场趋势分 析l2000年，全市完成房地产投资5.09亿元，比 上年增长25.1；其中商品房建设投资3.69 亿元，商品房销售面积24.61万平方米，空置 面积比1999年下降了26.9。l城镇居民人均居住面积达到12平方米，房地 产市场继续保持良好的发展趋势。l省外投资商在房地产市场中扮演了重要角色 ，推动了该市房地产业和旧城改造的快速发 展。141、房地产市场尚处于启动阶 段类别黄山市市直屯溪区 企业数目52228 其中亏损数目2095计划总投资1

9、80849794809540商品房销售收 入27126139973460房屋出租收入135254利润总额12251063268152、商品房供给结构较为合理l2000年黄山市和屯溪区商品房销售构成的情况来看，不 同类别房地产产品的市场销售比重十分一致，即在总的 销售面积中，住宅占69，商业营业用房占19，办公 楼占11，其它类占1。 163、商品房投资销售趋势逐步 升温l由于黄山市房地产市场启动较晚，市场发育 所需的各种配套尚不能有效提供，所以一直 处于缓慢爬升阶段。 17184、房地产价格趋势195、所属区县房地产开发情况l全市房地产开发投资年均增长速度为23.67% ，高于黄山区、市直及黟

10、县。l其他区县的房地产开发投资增加速度很快， 受当地社会经济发展态势的影响，屯溪区对 其的聚集功能不大。l黄山市房地产市场的全面发育尚需时日。20报告二：黄山市社会 经济发展总量预测及 其对项目的影响分析21主要内容一、预测指标的选取和处理方法简述二、黄山市国内生产总值预测三、黄山市人口总量预测四、黄山市工资水平预测五、黄山市旅游经济发展状况及其预测1、黄山市旅游人次、旅游收入情况及旅游人次预测2、黄山市旅客消费、客源结构分析3、黄山市旅游收入状况六、小结及其对本项目的启示22一、预测指标的选取 和处理方法简述 本报告拟对黄山市和屯溪区的社会经济发展进行 预测，以从具体统计数据上了解该地区的社

11、会经 济发展的现状和未来趋势。 指标的选取：国内生产总值，人口及户数，职工 工资水平，旅游人次及旅游收入。 处理方法：时间序列回归分析。 处理软件：社会科学统计软件包SPSS10.0版本和 Microsoft Excel 2000版本。 数据来源：本报告中所有数据均来自官方统计， 有些直接从黄山市统计年鉴中取得，部分是从黄 山市统计局、计委、旅游局、房管局等政府部门 的文件获得。23二、黄山市国内生产总 值预测年份国内生产总值 （万元）比重（）人均 （元） 合计第一产 业第二产 业第三产 业第一产 业第二产 业第三产 业2002918090 217220 282942 417928 23.7

12、30.8 45.5 6248 2003993938 228730 306652 458555 23.0 30.9 46.1 6759 20041072975 241810 330767 500397 22.5 30.8 46.6 7294 2005 1151596 254836 354623 542137 22.1 30.8 47.1 7827 242001年周边其他城市国内生产 总值 城市国内生产总值 （亿元 ）人均国内生产总值 （元）增长速度%上海4950.843730010.2杭州1568.00 2230010合肥363.40865211.3宁波1191.002213811.3绍 兴70

13、5.06163648.3台州674.991239010.825二、黄山市人口总量 预测2619872001年黄山市和屯溪区人口增长情 况 年份全市总增长全市迁移增长屯溪区总增长屯溪区迁移增长 19964425-66628982234 19971035-241416831046 1998-1572-265112861047 1999284742237722925 200025734923981455 20011220-15651401615黄山市及屯溪区总人口和总户数预测年份全市人口（万）全市总户 数屯溪人口（万）屯溪总户 数 2002149465046799515358147221 20031

14、49709847316915585748044 2004149959047768415811748765 2005150263848312216044249521 2010152407551364617204053660 2020156818357446319512662310 27四、黄山市工资水平 预测年份全部职工国有单位城镇集体单位其他经济类 型单位全市屯溪 区市直全市屯溪 区市直全 市屯溪 区市直全市屯溪 区市直200275086254960781777791952450774383117337017507788732003802765991030 987518294102085368

15、4510130637421515393742004850268931095 5928287471083956154573143787774529398472005892371421155 397549174114145817456715638804051221036728地区城市居民人均 可支配收 入（元）增长%农民人均纯 收入（ 元）增长%全国68599.22535安徽68176.720353.0浙江1030011.045807.7江苏73758.537855.3上海12883 9.958505.129五、黄山市旅游经济状况及 其预测 自19792000年，黄山市的旅游直接收入 和旅游人数均

16、呈逐年增长的势头 。 从1995年黄山旅游发展股份有限公司的成 立开始，黄山的旅游经济发展走上市场化 的道路。 从黄山的旅游结构来看，黄山的旅游景点 呈现多元化的趋势，黄山风景区在旅游收 入中已经呈下降趋势 。30黄山市旅客消费、客源结构分 析 19952000年，黄山市入境旅客平均逗留时间为1.07天， 平均逗留时间变化不大；国内旅客平均逗留时间为1.53天， 而且基本呈逐年增长的趋势：从1995年的1.36天最高增长到 1999年的1.91天，增幅明显。从人均消费情况来看，入境旅客变化不大，但国内旅客人均 消费有了明显增加，从1995年的360元最高增加到1999年 的655元，平均为504.83元。从客源结构来看，入境旅客主要以日本、韩国、东南亚国家 及美国为主；国内旅客主要仍以华东地区客源为主，如安徽 、江苏、浙江、上海的客源占国内客源总量的58.39%，广 东、北京也占有一定的比例，分别为13.54%和8.14% 。31黄山市旅游收入状况 旅游业是黄山市的重要支柱产业 。年度项目同比内容旅游所