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1、鲁能大连金石滩项目产品定位汇报Part. A市场背景Part. B项目概况Part. C项目定位与开发建议Part. D经济测算A市场背景3金石明珠开发区9项目香海小镇 / 麓山兰湾 大连海岸线价值沿海开发模式梳理99年启动06年启动06年启动06年启动07年启动07年启动07年启动07年启动05年启动07年启动大连滨海物业市场分析4根据城市价值圈层规律，滨海物业价格梯度板块形成n传统城市板块: 星海湾/东南沿海 产品形式：高层 价格平台：1与高层 ） 价格平台：70009000元n旅游度假区板块：旅顺/金石滩 产品形式：低密度产品 价格平台：50007000元大连低密度产品缺乏，市场需求旺盛
2、n 亿达蓝湾独栋：178套 价格： 23000元 面积：180-270平米n 万科溪之谷联排：220平米 价格：15000 18000元 洋房：130160平米 价格：8000元市场瓶颈效应显著，总价超过200万销售速度明显下降n总价超过200万的产品市场销化速度较慢，年消化量在3- 4万平米。产品形式以低密度或超大户型高层产品。n总价在100180万区间内的产品，销售状况稳定，实现8- 10万平米/年的消化速度，产品形式以高层，小高层为主。n总价低于80万的产品市场消化速度可以达到12-18万平米 /年。产品形式主要是高层、小高层产品。大连市场为典型外向型市场，外地客户占比高n整体市场外地客
3、户占比1/4，以东三省外地客户为主 ，置业目的为投资、养老、教育等。n滨海市场外地客户占比约1/2，以北中国的投资客户 为主，置业主要目的为滨海物业投资。B项目概况9项目位于大连新城区金石滩旅游度假区主城区新城区交通距离： 市中心45公里， 车行50分钟；开发区18公里 车行25分钟；所处区位： 城区300平方公里 新市区500平方公里 金石滩62平方公里周边拥有强势的自然资源和丰富的旅游度假设施亿年礁石金石国际会议中心老大连民俗 馆武魂采摘挥杆黄金海岸线驰骋发现王国东北最大的主题乐园从项目所处发展平台看，区域发展前景广阔城市宏观平台区域环境平台产业新城平台大连北中国具备高投资价值的城市金石滩
4、北中国最具发展潜力的度假区开发区国际氛围快速增长的产业新城n城市环境好，现代开放的滨海城市 n知名度逐渐提升，承办达沃斯等重要国际会议 n以软件业为代表的高新产业发展快速n大连最著名的旅游景点，年游客380万 n北中国最好海滩浴场，浴场4500米，海滩20万 n北中国最大的主题乐园，世界排名第3过山车n2006年GDP600亿，占大连20% n2010年INtel项目开工，预计年产值200亿 nINtel带来4000人以上产业人口本项目已售物业客户本地外地相当，客户层次较高n销售状况2007年9月8日开盘； 花园洋房 均价6750元/平米；342套，销售近70%；n客户构成大连购房者占总比例的
5、 45%，与外地客户持平 ；客户以私营企业主、公 务员和企业中高层为主C项目定位与开发建议14本报告是严格保密的。金石滩的未来金石滩的未来东北亚最具投资价值的东北亚最具投资价值的RESORTRESORT区区东北亚顶级滨海度假生活区东北亚顶级滨海度假生活区 Seaside and Spring ResortSeaside and Spring Resort绝版黄金海岸典藏精品别墅缤纷度假生活A beautiful and health environment, a wonderful holiday life 15政府规划指标 项目总占地285万平米 总建面：196万平米 整体容积率约为0.7
6、nA区总体经济指标： 占地：190万平米 总建面：101万平米 综合容积率：0.54 住宅建面：65万平米 公建建面：36万平米（包括 5万发现王国预留用地） 沿海100米公建 沿海限高四层 nB区总体经济指标： 占地：95万平米 容积率：1.0 住宅建面：91万平米 公建建面：4万平米根据政府指标条件 对A、B地块进行定位大型滨海 花园社区低密度亲海 度假社区 A区客户定位：全国投资客户与大 连市场高端客户B区客户定位：开发区产业人口与 度假、养老客户A区分区价值评价与分析发现王国山体公园温泉城 地块资源四级区 地块资源二级区南坡观海，资源价值较高； 距离公众活动聚集地有一定 距离，私密性较
7、好； 地块资源二级区 地块资源三级区临近社区主干道交通便利但受 干扰较大；地势较低海景差 地块价值一级区最强势海景资源，私密 性较好； 地块资源三级区 地块资源一级区最强势海景资源，毗 邻发现王国，社区人 气最高值；山体公园北坡，无海景，紧 邻交通干道受扰大核心地带，安全感和私密 性良好；南坡，观海观海 ；临近海滨和公共设施区 ，便利而又不受干扰； 地块资源四级区主干道环绕 、受扰大， 但昭示性显 著；视线受温泉城酒店影 响观海价值较差；紧 邻公共设施，便利；发现王国 预留用地已建洋房18对标政府指标要求与地块资源评价安排产品排列发现王国山体公园 温泉城 洋房 院墅Ø 建面：21万平
8、 Ø 户型区间：200-270平米双拼 联排别墅Ø 建面：3.8万平米 Ø 户型区间：160-180平米 产权式独栋别墅 联排别墅 酒店式公寓Ø 建面：6万 Ø 户型区间山体公园Ø 建面：18万平 Ø 户型区间：130- 160平米Ø 建面：6.6万平米 Ø 户型区间：250-320平米 公建Ø 建面：6万平米 Ø 户型区间：180-220平米 双拼Ø 建面：5万平 Ø 户型区间：220-350平米Ø 建面：5.2万平 Ø 户型区间：400-50
9、0平米Ø 建面：2.9万平米发现王国 预留用地已建洋房 5万平米19浪漫、闲适、风情低密度亲海度假社区风格：建议A地块各种物业以北欧风格为基调A区定位规划：建议A地块采用团状布局的规划手法20洋房产品地块A-5容积率1建面18万平米层数4.5、5户型区间130160平米21洋房产品主要增值策略及产品亮点有效控制面积实现热销提供丰富的面积区间供客户选择层层有卖点：1F双向花园、2F独立楼梯、顶层阁楼或露台赠送突出组团亲切尺度和与社区景观融合情景房私家园林12米一层：149.14 2F独立楼梯露台入户二层：140.48 三层：128.92露台赠送7.35米大开间跃层：186.99露台赠送
10、露台赠送露台赠送豪华主人套间参考户型22联排产品地块A-1、A-4容积率0.6建面9.8万层数3F户型区间160180平米23联排产品主要增值策略及产品亮点有效控制面积与总价，衔接洋房与院墅，完善面积区 间和总价价值链利用错层、夹层，玄关、挑空、阳光天井等空间处理 方法实现小面积带来大空间居住感受参考户型 天津万科东丽湖 180平米经济联排阳光天井错层丰富空间造型私家花园体现领属感后花园餐厨 互动主卧区的设置别墅居住感受提升大面积露台赠送预留太阳能灶细节体现品质24院墅产品地块A-5 A-6容积率0.5建面21万平米层数23户型区间220270平米上海华侨城新浦江城通过产品单体的L或S型设计并
11、利用单体间的错落 与围合，优化低密度社区的外部与内部空间，形 成具有交往性的邻里组团和空间25院墅产品主要增值策略及产品亮点联排产品的创新类型，较好的解决建筑密度过高及紧 凑空 间实现别墅居住感受问题；建筑单体L型布局，并根据地形排布实现土地集约利用提高面宽进深比，增加采光面，多重庭院改善居住舒适度26双拼/独栋产品地块A-4 A-6容积率0.4建面11.6万平米层数2户型区间250320平米双拼产品地块A-4 A-3容积率0.4建面5.2万平米层数2户型区间400500平米独栋产品27双拼/独栋产品主要增值策略及产品亮点高价值物业应体现对资源的强势占有：表现在景观占 有度和私家庭院面积等方面
12、临近海岸的独栋产品和双拼产品应通过景观、设施的 打造，体现出对海的亲近部分产品可通过私家泳池、温泉入户等手段充分彰显 高端物业的价值感28活力与质感兼具的新德式风范规划：建议B区构建“活力中轴”的 规划，形成带状资源。大型滨海花园社区风格：建议B区采用简约而又质感的 新德式风格，社区营造花园小镇风情 。B区定位29B区产品布局示意 活力中轴 商业区 花园洋房建面 91万平米 户型区间 80-160平米建面 4.1万平米 包括：风情商业展示区 0.6万平米社区商业 3.5万平米30B区洋房产品地块B容积率1.0建面91万平米层数4.5、5、6户型区间80-130平米 55% 130-160平米
13、45%31主要增值策略及产品亮点在控制总价、与A区差异化前提下，提供丰富的面积区 间供客户选择均质化洋房社区，组团分布；资源价值与产品价值的对位关系；B区大面积区间（130平米-160平米）洋房产品可参照A 区洋房产品进行设计；B区小面积区间（80平米-130平米）洋房产品可分为三 个主要类别：电梯洋房、情景洋房、宽景洋房；B区洋房产品32B区洋房产品电梯洋房北京金地格林小镇6产品形式：Ø 金地格林6与万科标准的退台洋房不同，但又区别于普通多 层；Ø 不规则出现的阳台、露台等空间使立面效果丰富，加上不 同颜色和材料的搭配，整个社区洋房意向浓厚。户型设计：Ø 在户型
14、中大量使用了庭院、一步阳台、阳台、露台等空间 ，并通过面积大小和南北向搭配使室内的主要功能空间均与 室外有充分交流。 33B区洋房产品情景洋房七大价值点：a.独特的露台空间 b.多景式阳光房c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院e.大面积赠送，提升性价比f.全明户型g.面积可控且区间丰富一层：128平米二层：111平米三层：98平米四层：88平米五层：80平米六层：72平米abcdef34B区洋房产品宽景洋房天津万科水晶城p宽景洋房一般为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫 为主；p宽景洋房最大的特点是大面宽、超短进深、全明设计，居住 舒适p卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，南北通透
15、，舒 适性强35I期商业I期项目分期示意第一期：20082011年开发地块：A-4、B-1开发量： 57万平米住宅物业：双拼、联排、洋房第二期：20112014年开发地块：A-5、A-6（部分）、B-2开发量： 53万平米住宅物业：院墅、双拼、洋房一期二期三期时间2008201120142017II期II期III期III期II期III期第三期：20142017年开发地块：A-1、A-3、A-4、B-3A-5开发量： 81万平米住宅物业：双拼、联排、洋房I期公园预留地III期I期57万 53万81万总开发量191万平米（不包括发现王国5万预留用地 ）III期36第一期物业配比A区B区合计计物业类
16、业类 型双拼联排洋房温泉苑小 计洋房商业小计占地面积积20 7.6 58.548.535.80.636.485建筑面积积6.63.855.120.535.80.636.457户户型区间间220-400160-18016080130 130160容积积率0.40.51.01.01.0建面占比12%6%9%9%36%63%1%64%100%第二期物业配比A区B区合计计物业类业类 型院墅温泉 公寓小计洋房商业小计占地面积积40105023.13.526.677建筑面积积2162723.13.526.653户户型区间间20027080-130 130-160容积积率0.50.61.01.0建面占比40%11%51%43%6%49%100%第三期物业配比A区B区合计计物业类业类 型双拼联排洋房温泉 酒店 独
