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1、http:/ 中管网房地产频道 8国际化高端业态独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央水景花园的国际公寓。 9只租不售做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。10配套环境n 内部环境华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。n 外部环境项目周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业，还有央视中心、北京电视中心等代表未来的商业物业。各大商业银行、邮局、餐饮等服务网点密布。http:/ 中管网房
2、地产频道 办公楼大堂入口挑高9米地面、墙面采用高档石材装修墙面局部配以特制的艺术玻璃，给 人以现代简洁的视觉效果。开敞、气派的大堂http:/ 中管网房地产频道 细致周到的室内空间设计办公区标准层面积为2,200-2,300平方米。采用大跨度结构，区域内无结构柱，视线通畅。设计周到，隔绝了室内外冷、热量的互相传导。核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。玻璃幕墙系统中引入开启窗设计，达到幕墙面积的25%。http:/ 中管网房地产频道 电梯 1号、2号写字楼各设12部高 速客梯，分高低区，6+6配置。 3号写字楼设15部高速客梯,分高、 中、低
3、区，3+6+6配置。 写字楼高速客梯均设有智能选层控 制系统。智能控制分区电梯 http:/ 中管网房地产频道 空调系统： 采用VAV变风量全空气空调系统，新风量 40立方米/小时.人 。空调系统设置自动控制装置，采用智能加湿系统。写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。 消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。安全防范系统： 设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统。综合布线系统：采用区域配线结构，在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快 接配线架及光纤配架。地面铺设架高地板。 通信网络系统：提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱
4、、无线通信、多 媒体通信。 计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，形成信息传输网络。 卫星及共用天线电视系统：接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号；各办公 区域及商业零售部分等处设电视终端。 停车库管理计费系统 ：设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进行计费、管理。其他配套设备设施 http:/ 中管网房地产频道 外墙 塔楼主体为全玻璃幕墙体系，选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝 合金型材。裙楼部位（墙面）部分采用德国陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面透明 部分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。 在建筑的用材上采用陶砖，色彩上与北京古老故宫颜色
5、的呼应，长体菱形砖 的使用在中国是首次出现。装修标准http:/ 中管网房地产频道 华茂中心写字楼运营关键：n 引入投资者，获取充裕资金。与日本Re-plus基金合作，将华贸写字楼一期1、2号 楼四层以上的塔楼出售，双方合资成立了一家资产管理公司，负责华贸中心写字楼部 分的运营和招租，双方每年按比例分成运营收益。“以最小代价回流资金，并保持开发商对物业的持有权” n 为跨国企业量身定做。以跨国公司为服务目标，硬软件设施具有前瞻性；n 严格筛选进驻企业资格。保证物业档次及形象，支撑租金高回报；n 商业配套支持。新光天地百货、华贸商业街构成华贸中心特有的商业业态组合，加 上丽思卡尔顿和JW万豪酒店
6、，为进驻写字楼的客户和企业提供京城无以伦比的商业配 套服务。 http:/ 中管网房地产频道 华贸中心-酒店丽思卡尔顿酒店(The Ritz-Carlton)北京丽思卡尔顿酒店，于2007年12月12 日正式开业。由世界著名酒店设计顾问公 司Hirsch Bedner Associates主持内部设 计装潢，完整地呈现了十八世纪英伦庄园 风格。拥有305间客房，宴会及会议场所面 积多达1,100平方米。 JW万豪酒店（JW Marriott） 北京JW万豪酒店不仅是北京第一家JW品 牌酒店，更是万豪国际集团第三千家酒店 。酒店建筑设计与内部装饰均由世界知名 团队完成。拥有588间客房的酒店，内
7、部装 饰凸现独特的世界现代艺术气息，五个现 代的餐饮及娱乐场所，以及万豪独创品牌 “泉”水疗中心，配备最先进设施的健身 中心和宽阔的宴会场地及高科技会议设备 。http:/ 中管网房地产频道 华贸中心-国际公寓n 华贸国际公寓层高2.9- 3.1米，大堂层 高4.75米。n户型齐全， 既有少量投资型一居，又有 主流的创意型二居和居住型三居，更有20 套顶层CEO至尊空中别墅；n 意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进 行内装修设计， 实现了实用性和品质感的 完美结合。 http:/ 中管网房地产频道 华贸中心-商住楼n 摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层 办公，每三层一个走廊，办公空间或上
8、跃，或下跃， 丰富的空间变幻。n 华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套 200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住 两宜，尤为适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公 司、律师行、艺术工作室等个性化企业办公，享有高舒适度创意办公空间。http:/ 中管网房地产频道 7、发展总策略：业态组合及盈利模式城市地标综合体商业商务公寓新光天地华茂广场/商业街写字楼酒店展示中心商务公寓委托酒店管理与台湾新光三越合作1、2栋整体出售外企3栋自主租赁购物中心服务式公寓自主招商租赁自主招商租赁自主经营出售自主管理出售自主管理保底分成保底抽成出售统一经营出租收租金自主经营，长期获利出租收租金出
9、售获利http:/ 中管网房地产频道 8、开发策略及开发节奏第一期第二期第三期新光天地1、2栋写字楼购物中心3栋写字楼公寓第四期2003年6月2004年6月商住楼2007年初2007年初、n 处于回收资金目的，第一期开发公寓产品，虽凭借庞大的综合体量规划取得 了当时较高的利润回报，但在商业核心未形成的情况下，价值未能实现最大化 ；n 引进外资，引进品牌商业运营商，保证商业及写字楼的整体运营价值，为后 期自主经营的物业建立档次及形象；酒店开业http:/ 中管网房地产频道 7、各物业价值支撑及综合价值平台n 商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档
10、次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；n 写字楼作为综合体的商务平台，支撑酒店和公寓的商务人流，提供给商业高消费力的商务人群；n 酒店为商业和酒店提供了高档次的商务配套，为公寓提供经营管理平台，提升公寓档次；n 公寓及商住楼作为酒店和写字楼的补充，也是发展商实现资金回现的有力保障。http:/ 中管网房地产频道 10、项目启示及借鉴n 华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条 ， 各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；n 商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商 业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物
11、模式， 通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整 体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流； n 为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性， 为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；n 2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离， 保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；n 公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条 实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台 ，成为写字楼的有效补充。借鉴：公寓未待商业成型
12、期的过早开发，导致利润未实现最大化。http:/ 中管网房地产频道 特色商业都市综合体三里屯SOHOhttp:/ 中管网房地产频道 一、区位及周边情况东直门商圈第二使馆区燕莎商圈第三使馆区朝外商圈CBD核心区2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业；2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区；2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式；然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。http:/ 中管网房地产频道 二、基础数据基本经济技术指标：u占地面积：5.1
13、万平方米u建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米；u容积率：6.2u各业态面积：商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层）办公10.2万平米（共5栋，5-24层）公寓12.0万平米（共4栋，5-28层） u建筑高度：97米u建筑层数：地上：地上（最高）28层；地下：4层u装修：公寓及写字楼均为精装修u车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆http:/ 中管网房地产频道 三、总体规划和设计1、各种功能规模：u商业约12.8万平米，占37%u办公10.2万平米，占29%u公寓12.0万平米，占34%2、内部交通体系：开放式设计，整
14、个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。3、内部空间布局：4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。4、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种
15、融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。http:/ 中管网房地产频道 四、发展总策略：功能组合特色商业中心都市综合体商业大型商场临街商铺地下步行街居住商务全家居服务式公寓精装写字楼http:/ 中管网房地产频道 五、各种物业功能定位及运作思路商业 :1. 定位：北京高人气聚集地2. 开发模式：统一开发，分割发售3. 经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。4. 业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街（100600）5. 运作关键：u前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、均好性（无商业死角）。u早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、
